나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35147 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 391-4 대준블루온 8층804호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이에이감정 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 '부천역' 북서측 인근에 위치하는 "대준블루온" 제8층 제804호로서, 주변은 동유형의 중ㆍ소규모 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역(부천역)이 소재하는 등 제반교통사정은 대체로 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트평스라브지붕 10층건중 제8층 제804호로서, 외벽 : 석재 붙임 및 스톤코트 마감, 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

'아파트(도시형생활주택-원룸형)'으로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도, 급배수설비, 승강기설비, 지하주차장, 도시가스설비 및 개별난방 시설이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 1단의 다각형 토지를 '교육연구시설(학원) 및 아파트(도시형생활주택-원룸형)' 건부지 로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제 한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거 래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대 (2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경35147 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 391-4 대준블루온 8층 804호

* 용도: 도시형생활주택 (원룸형)

* 감정가: 111,000,000원

* 토지면적: 5.13㎡ (약 1.55평)

* 건물면적: 19.08㎡ (약 5.77평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOOOO (서울보증보험)

* 특이사항: 토지거래허가구역, SGI 인수조건 변경, 선순위임차권

* 주의사항: 토지거래허가구역 여부 확인 필요, SGI 인수조건 및 선순위임차권 관련 상세 확인 필요

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 '부천역' 북서측 인근에 위치하는 "대준블루온" 제8층 제804호로서, 주변은 동유형의 중ㆍ소규모 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

* 교통상황: 본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 전철역(부천역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 11월 28일 접수된 서울보증보험의 강제경매개시결정 (2025타경35147)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권개요' 관련하여 별도 비고 사항이 없으므로, 통상적인 매각 절차에 따라 말소될 것으로 예상됩니다. (단, 상세 확인 필요)

* 인수되는 권리: 없음. 임차인 현황상 대항력 있는 임차인이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

* 주요 등기사항 요약:

* 을5 (2025-03-21 접수): 한국토지주택공사 주택임차권, 110,000,000원 (말소) - 대항력 없음

* 갑6 (2025-11-28 접수): 서울보증보험 강제경매 (말소기준권리)

* 등기부채권 총액: 112,902,191원 (서울보증보험 신청 채권액)

* 임차인 현황:

* 임차인: 한국토지주택공사 (입주자 김 )

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 확정일자: 2021-11-12

* 배당신고일자: 2025-03-21

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인의 보증금은 110,000,000원으로 금액이 확인되나, 대항력이 없어 매각으로 소멸될 예정이므로 인수 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

* 건물 용도 및 구성: 본 건물은 도시형생활주택(원룸형) 및 근린생활시설 등으로 복합 사용되고 있으며, 10층 규모의 집합건물입니다. 주변은 주거 및 상업 복합 지역으로 다양한 근린생활시설이 밀집되어 있습니다.

* 주변 상권: 부천역을 중심으로 형성된 상업지역으로, 유동인구가 많으며 다양한 상권이 발달해 있어 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 주변에 마트, 병원, 은행, 식당 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 생활이 편리합니다.

* 교통: 부천역(지하철 1호선) 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행 중이라 시내외 이동이 편리합니다.

* 교육시설: 인근에 학교 및 학원 등 교육 관련 시설이 소재합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 특히 외국인 등의 특정 대상자는 거래 시 허가를 받아야 합니다. 이는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 유효합니다. 낙찰 후 잔금 납부 및 소유권 이전 과정에서 해당 절차를 반드시 확인해야 합니다.

* SGI 인수조건 변경: SGI(서울보증보험)의 인수조건 변경 사항에 대한 정확한 내용을 파악해야 합니다. 이는 낙찰 후 잔금 납부 과정이나 담보 대출 관련 조건에 영향을 줄 수 있습니다.

* 건물 노후도: 2014년 준공 건물로 신축 건물 대비 노후도가 있을 수 있으며, 이에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 임차인 명도: 비록 대항력 없는 임차인이지만, 실제 점유자에 대한 명도 절차 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 철저한 사전 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 부천역 인근에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설이 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 감정가는 111,000,000원으로 책정되었으나, 주변 유사 물건 시세 분석 시 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성도 있습니다. 특히, 19.08㎡의 소형 면적인 점, 토지거래허가구역이라는 점, SGI 인수조건 변경이라는 특이사항 등은 입찰 전 면밀한 검토가 필요합니다. 임차인의 경우 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, 명도 가능성을 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부천역 초역세권으로 유동인구 및 임대 수요가 풍부하여 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 신축급 건물: 2014년 준공으로 비교적 신축에 속하여 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 소형 평형: 19.08㎡의 소형 원룸으로 1인 가구의 수요가 꾸준하여 공실 위험이 낮습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 실거래가 JSON 데이터 분석 결과, 가장 근접한 31.01㎡ 면적의 서진베스트빌(2002년 준공, 5층)이 8,300만원에 거래되었습니다. 다른 비교 대상 주택들의 경우 면적이 더 넓으며, 71.1㎡~71.28㎡ 면적이 18,000만원~23,500만원에 거래되었습니다.

본건은 19.08㎡ 면적으로, 비교 대상 물건 중 가장 작은 면적의 실거래가(8,300만원)와 비교 시 상당한 차이를 보입니다. 하지만 본건은 2014년 준공된 도시형생활주택으로, 비교 대상인 2000~2002년식 다세대 주택보다 신축 연식이 최신이며, '도시형생활주택-원룸형'으로서 소형 평형의 희소성과 선호도를 고려할 때 평당 가격이 더 높게 형성될 가능성이 있습니다.

감정가 111,000,000원을 기준으로, 토지거래허가구역 지정, SGI 인수조건 변경 등의 잠재적 리스크를 고려하고, 보수적인 시장 가치를 반영할 때, 90,000,000원 ~ 100,000,000원 사이에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 수익률, 명도 가능성, 추가적인 권리관계 확인 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

* 주변 혐오시설 분석 결과: 주변 지역(심곡동 391-4번지 일대)에 대한 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 인근에는 주거시설, 근린생활시설, 상업시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.