나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35106 [1] 경기도 부천시 원미구 도당동 47-19 한진하이츠빌 1동 5층503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부성감정 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 도당동 소재 '도당중학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 동류형의 다세대주택, 저층아파트 및 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위여건은 무난함.

교통상황

본건은 버스정류장이 인근에 위치하고 있어 교통사정은 무난하며 차량출입 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 5층 건물 내 제5층 제503호로서, 외벽 : 드라이비트 등 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 마감. 참호 : 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도시설, 난방설비, 위생설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단으로 세장형의 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도당동 47-10, 47-19 동일사항임. 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역 (도당고-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(도당중-교육청문의) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(부천북고-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(도당중-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부천지원 2025타경35106 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 부천시 원미구 도당동 47-19 한진하이츠빌 1동 5층503호

용도: 다세대주택

감정가: 1억 4천 9백만원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 24.73㎡ (약 7.48평)

토지지분: 24.733㎡ (약 7.48평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 50.13㎡ (약 15.16평)

건물지분: 50.13㎡ (약 15.16평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

1.4. 특이사항

토지거래허가구역, SGI 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 도당동 소재 '도당중학교' 동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 유사한 형태의 다세대주택, 저층 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 용이하며, 차량 접근 및 출입도 가능한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

2.3. 도로상태

북측으로는 폭 약 8미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

집합건물 등기부상 말소기준권리는 2022년 06월 07일 남동세무서장의 압류(체납징세 과-티35547)입니다. 이 기준권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

등기부상 다음과 같은 권리들이 존재했으나, 매각으로 인해 대부분 소멸될 것으로 보입니다.

* 소유권보존 (2002-09-25)

* 공유자전원지분전부이전 (2002-11-15)

* 소유권이전 (2020-12-14)

* 압류 (남동세무서장, 2022-06-07) - 말소기준권리

* 가압류 (주택도시보증공사, 2023-07-13)

* 압류 (부천시, 2023-07-28)

* 강제경매 (서울보증보험, 2025-11-26)

* 압류 (안산세무서장, 2025-12-11)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사 (입주자: 이 )

* 보증금: 1억 3천만원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-12-07

* 확정일자: 2020-10-19

* 배당신고일자: 2024-12-27

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

상기 임차인은 등기부상 주택임차권이 말소된 것으로 나타나며, 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 임대관계는 미상이나, 명확한 권리가 확인되지 않아 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

3.3. 소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 도당동 일대는 주거 밀집 지역으로, 주변에 아파트 단지와 다세대주택이 많습니다. 더불어 근린생활시설이 다수 분포하여 지역 주민들의 생활 편의를 지원하고 있습니다.

4.2. 상업시설

직접적인 상권 분석 자료는 부족하나, 주거 지역 특성상 기본적인 편의점, 마트, 식당 등의 근린생활시설이 인근에 소재할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인근에 도당중학교, 도당고등학교, 부천북고등학교가 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.2. 편의시설

주거 지역의 특성상 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 주변 환경

비교적 조용한 주거 환경을 갖추고 있으며, 대중교통 이용 또한 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025.8.26.~2026.8.25.). 매수인의 자격 및 이용 목적에 따라 허가를 받아야 할 수 있으므로, 사전에 확인이 필요합니다.

6.2. SGI 인수조건 변경

'SGI 인수조건 변경'에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다. 이는 계약 이행이나 자금 조달에 영향을 미칠 수 있는 요인이 될 수 있습니다.

6.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건은 제2종일반주거지역이며, 소로2류, 가축사육제한구역, 항공표면, 상대/절대보호구역(학교 인접), 과밀억제권역 등 다양한 법규에 따른 제한이 적용됩니다.

6.4. 임대관계 미상

임대관계가 미상이라는 점은 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 될 수 있으나, 등기부 및 임차인 현황 상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

6.5. 주변 시설

제공된 정보 및 지도 검색 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 부천시 원미구 도당동에 위치한 다세대주택으로, 주변에 학교와 근린생활시설이 있어 생활 환경이 비교적 양호합니다. 등기부상 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되며, 대항력 있는 임차인도 없어 명도에 대한 부담이 적은 편입니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 및 'SGI 인수조건 변경'과 같은 특이사항은 매수 전 반드시 면밀히 검토해야 할 부분입니다. 또한, 감정가 1억 4천 9백만원 대비 최근 실거래가 수준을 고려할 때, 입찰 전략 수립 시 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하나, 매각으로 모두 소멸되어 권리 분석이 깔끔한 편입니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 초중고등학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수하며, 주거지로서 안정적인 수요가 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

주변 시세 분석 결과, 유사한 조건(2002년식, 5층, 약 15평)의 다세대주택이 2026년 3월 약 1억 2천 4백만원에 실거래된 사례가 있습니다. 본건의 감정가는 1억 4천 9백만원으로, 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 토지거래허가구역이라는 점과 SGI 인수조건 변경 등의 변수를 고려했을 때, 시세 수준에서 안정적으로 낙찰받는 전략이 유효할 것으로 보입니다.

종합적인 시세 및 권리 분석을 바탕으로, 예상 입찰가는 1억 2천 5백만원을 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.