나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35086 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 442-2 한성그린빌 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: MS감정 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 "심곡초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 대로변에 위치하여 상업용부동산과 동유형의 다세대주택 등 주거용부동산이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 버스정류장이 근거리에 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 5층건 중 5층 502호로서 외벽 : 드라이비트 마감 등 내벽 : 벽지 마감 등 창호 : 칼라샤시 창호 등

이용상태

다세대주택으로 이용 중임

설비내역

위생 및 급.배수시설. 도시가스 시설 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필일단의 가장형의 다세대주택 부지임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 대로, 남측으로 세로의 포장도로와 접함..

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로1류(폭 35m~40m)(접함), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대)(지정기간:2025.8.26. ~ 2026.8.25.)). 기호2 : 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로1류(폭 35m~40m)(접함), 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대)(지정기간:2025.8.26. ~ 2026.8.25.)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경35086 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 442-2, 한성그린빌 5층 502호 (신흥로 112)

물건종별: 다세대주택

감정가: 170,000,000원

토지 면적: 27.12㎡ (약 8.2평) (대지권)

건물 면적: 56.90㎡ (약 17.2평) (전용 면적)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 한국주택금융공사 (추정)

건축 연도: 2001년

층수: 5층 건물 중 5층

구조: 철근콘크리트조

이용 상태: 다세대주택

토지 이용 계획: 제2종일반주거지역, 시가지경관지구 등

2. 입지조건

본 물건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 소재하며, "심곡초등학교" 북동측 인근에 위치합니다. 대로변에 자리하여 상업용 부동산과 다세대주택이 혼재된 지역입니다. 서측으로는 폭 35~40m의 대로, 남측으로는 세로의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다. 또한, 버스 정류장이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

본 건은 한국주택금융공사의 강제경매로 진행 중이며, 말소기준권리보다 선순위인 주택임차권이 존재하여 인수해야 할 보증금이 있습니다.

* 말소기준권리: 인천지방법원 부천지원의 강제경매개시결정 (2025.11.24 접수)

* 인수되는 권리:

* 주택임차권 (을8): 장근원

* 보증금: 210,000,000원

* 전입일자: 2022-04-11

* 확정일자: 2022-03-23

* 대항력: 있음 (매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수)

* 비고: 임차인이 배당 절차에서 보증금 전액을 배당받지 못하는 경우, 미배당 금액은 낙찰자가 인수해야 합니다. (등기부등본 상 '인수'로 명시되어 있습니다.)

* 총 인수 보증금: 210,000,000원

기타 등기부등본 상의 권리들은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

본 물건은 대로변에 위치하여 상업시설 및 주거시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 접근이 용이한 지역입니다. 심곡초등학교가 인근에 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 출입이 용이하며, 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 주변 환경: 상업 및 주거 지역이 혼재되어 있으며, 기본적인 편의시설 및 교육시설(심곡초등학교)이 인접해 있습니다.

* 건축물: 철근콘크리트조의 5층 건물로, 본건은 5층에 위치합니다.

* 기본 설비: 위생 및 급배수 시설, 도시가스 시설 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 인수되는 임차 보증금: 본 건의 가장 큰 리스크는 210,000,000원의 선순위 임차 보증금을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이 금액은 예상 입찰가 산정 시 반드시 고려되어야 합니다.

* 토지거래허가구역: 본 물건은 토지거래허가구역(지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)으로 지정되어 있어, 취득 후 관련 허가를 받아야 하는 번거로움이 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계에 대한 상세 정보가 확인되지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천시 원미구 심곡동의 대로변에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 여건은 양호한 편입니다. 그러나 2억 1천만원에 달하는 선순위 임차 보증금을 낙찰자가 인수해야 하므로, 이는 투자 결정 시 가장 중요한 고려 사항이 됩니다. 또한, 토지거래허가구역이라는 점도 확인이 필요합니다. 본 건의 잠재적 투자 가치는 인수되는 채무 부담액을 감안하여 신중하게 평가해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 대로변 입지: 접근성과 가시성이 좋은 대로변에 위치하여 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 편리한 교통: 차량 및 대중교통 이용이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 유사 면적(약 71.28㎡)의 다세대주택이 2026년 4월 235,000,000원에 거래되었습니다. 이를 바탕으로 본 건(56.90㎡)의 시세는 약 180,000,000원 ~ 200,000,000원 수준으로 추정됩니다. 감정가는 170,000,000원입니다.

'인수 보증금(210,000,000원)을 제외한' 본 건의 순수 시장 가치는 위 추정 시세 범위를 고려할 때, 약 180,000,000원 ~ 200,000,000원 내외로 판단됩니다.

통상적으로 감정가 대비 80~100% 수준에서 입찰가를 고려하는 점을 감안하여, 본 건의 예상 입찰가는 140,000,000원 ~ 160,000,000원 범위를 제안합니다.

총 예상 부담액: 만약 150,000,000원에 낙찰될 경우, 총 부담액은 150,000,000원 (입찰가) + 210,000,000원 (인수 보증금) = 360,000,000원 입니다.

투자 위험: 현재 추정되는 본 건의 순수 시장 가치(180M~200M)가 인수해야 할 보증금(210M)보다 낮을 가능성이 있어, 본 건은 채무가 부동산 가치보다 높은 "부동산 깡통" 또는 "역전세" 물건일 가능성이 높습니다. 따라서, 낙찰 시 상당한 투자 손실이 발생하거나, 명도 및 재매각 과정에서 추가적인 어려움이 예상됩니다. 본 물건은 신중한 접근이 요구되며, 실제 투자 가치는 추가적인 현장 조사 및 시장 분석을 통해 재확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.