나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53491 [1] 경기도 하남시 망월동 834 미사강변스카이폴리스지식산업센터 10층나1024호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미도 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 "미사한강공원5호" 남측 인근에 위치하며, 부근은 지식산업센터, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재된 지역으로서 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며 부근의 간선도로변에 대중교통편인 노선버스정류장이 소재하여 대중교 통사정 보통임.

건물의 구조

2022. 01. 28. 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 10층나1024호 및 6층다638호, 6층다639호로서, 외벽: 인조석 붙임 마감 등 내벽: 몰탈 위 페인팅 마감 창호: 새시창호임.

이용상태

공장(지식산업센터)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수시설, 승강기설비, 지하주차장 시설 등 갖추었음

토지의 형상 및 이용상태

인접한 토지와 같은 높이의 2필지 일단의 부정형토지로서 공장(지식산업센터 등)의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 30m, 남서측으로 노폭 약 15m의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 망월동 834 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 가축사육제한구역(일부제 한지역(주거밀집 및 학교에서 250m이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제 한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 배 출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>. - 망월동 834-1 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 가축사육제한구역(일부제 한지역(주거밀집 및 학교에서 250m이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제 한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역<경기도문화재 보호조례>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 역사문환환경보존지역(하남미사리유적(500m)이내)< 문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도 권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호)<수도법>, 공장설립제한지역<수 도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2016-10-06).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 관계인의 부재로 미상임. - 기타 해당사항 없음.

물건 비고

공장(지식산업센터)으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경53491 (1)

소재지: 경기도 하남시 망월동 834 미사강변스카이폴리스지식산업센터 10층 나1024호

현 도로명 주소: 경기도 하남시 미사강변한강로 135 (망월동)

용도: 지식산업센터 (공장)

감정가: 630,000,000원

토지면적: 29.76㎡ (약 9.00평)

건물면적: 116.76㎡ (약 35.32평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건축물 사용승인일: 2022년 01월 28일

1.1. 입지조건

* 위치: 본 건은 경기도 하남시 망월동에 위치하며, "미사한강공원5호" 남측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변환경: 본 물건이 소재한 지역은 지식산업센터, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재되어 있어 복합적인 주거 및 업무 환경을 갖추고 있습니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통: 차량을 이용한 본 건까지의 접근성이 용이하며, 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

* 도로: 북동측으로는 노폭 약 30m, 남서측으로는 노폭 약 15m의 아스콘포장도로에 각각 접해 있어 차량 통행 및 접근에 유리합니다.

* 토지이용계획: 본 건 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구)으로 지정되어 있습니다. 이와 함께 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인(또는 제한)지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 도시관리계획 및 환경 관련 제한사항이 있습니다. 이러한 제한사항은 택지개발지구 및 신도시 개발 지역에서 통상적으로 적용되는 사항들입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2022년 04월 22일에 접수된 우리은행 근저당권(채권액 552,000,000원)입니다.

* 인수되는 권리: 본 경매 절차를 통해 대부분의 권리(근저당, 압류, 임의경매 개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주식회사드림뷰티랩

* 보증금: 1,500,000원

* 차임: 450,000원

* 전입(사업)일자: 2025년 10월 22일

* 대항력: 없음. 따라서 임차인이 점유하고 있더라도 임차인의 권리는 매각으로 인해 소멸되며, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 기타 사항: 본 물건은 채권자의 신청에 따른 임의경매 절차가 진행 중이며, 특이사항으로 '유동화물건' 및 '별도등기'가 있습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 위치한 하남시 망월동 일대는 미사지구 택지개발 사업을 통해 조성된 지역으로, 최근 몇 년간 수도권 동부의 주요 상업 및 업무 중심지로 빠르게 성장하고 있습니다.

* 지식산업센터, 오피스텔, 근린생활시설, 대규모 아파트 단지 등이 밀집하여 풍부한 배후 수요와 유동인구를 확보하고 있습니다.

* 단지 내 및 주변 상업시설을 통해 다양한 F&B, 쇼핑, 금융, 의료 등의 편의시설 이용이 가능하며, 이는 해당 지식산업센터 입주 기업 및 직원들의 만족도를 높이는 요소로 작용합니다.

* 인접한 미사한강공원 등 녹지 공간은 쾌적한 업무 환경 조성에 기여합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 인근에 다수의 근린생활시설과 상업 시설이 밀집해 있어 각종 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 교통 및 접근성: 올림픽대로, 강변북로 등 주요 간선도로와 인접하여 서울 강남, 송파 등 주요 도심으로의 차량 접근성이 우수합니다. 또한, 다수의 광역버스 노선이 운행되어 대중교통 이용 또한 편리합니다.

* 주거 및 업무 환경: 신축된 지식산업센터로서 쾌적한 업무 환경을 제공하며, 주변 아파트 단지와의 시너지 효과를 통해 직주근접 및 생활 편의성이 높은 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 구분지상권 인수: 본 건의 가장 중요한 리스크 요인으로, 토지(하남시 망월동 834번지 및 834-1번지)에 설정된 '구분지상권'이 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수되는 권리입니다. 구분지상권은 타인의 토지에 건물 기타 공작물, 또는 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리로서, 향후 건물 증축, 대수선, 토지의 사용 수익에 상당한 제약을 초래할 수 있으며, 이에 따른 법적 분쟁이나 별도의 보상 협상이 필요할 수 있습니다.

* 유동화 물건: 본 건은 자산 유동화 절차를 거친 물건으로, 일반 경매 물건과 달리 자산 유동화 과정에서 발생할 수 있는 복잡한 권리관계나 추가적인 절차적 검토가 필요할 수 있습니다.

* 도시계획 제한: 토지이용계획상 다양한 개발 및 환경 관련 규제가 존재하므로, 향후 건축 행위나 용도 변경 등에 있어 관련 법규 준수 여부를 철저히 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 2022년 사용승인을 받은 비교적 신축된 지식산업센터로서, 하남 미사지구의 우수한 입지 조건과 개발 잠재력을 바탕으로 미래 가치가 기대되는 자산입니다.

* 다만, 등기부등본 상 토지에 대한 '구분지상권'이 매각으로 소멸되지 않는다는 점은 낙찰 후 재산권 행사에 중대한 제약이 될 수 있는 핵심적인 인수 사항입니다.

* 따라서 본 물건의 투자 가치는 감정가액 또는 예상 낙찰가에서 구분지상권으로 인해 발생할 수 있는 가치 하락분 및 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 신중하게 판단해야 합니다. 해당 구분지상권의 구체적인 내용(설정 목적, 범위, 존속 기간 등)을 면밀히 파악하고, 이를 바탕으로 한 철저한 권리 분석 및 시세 조사가 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 미사지구의 지속적인 발전 가능성: 서울과의 뛰어난 접근성과 지속적인 개발 사업 추진으로 하남 미사지구는 향후에도 높은 성장 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 최신식 지식산업센터: 2022년 완공된 건물로 시설 노후도가 낮고 최신 설비를 갖추고 있어 즉시 활용 및 임대 시 경쟁력이 높습니다.

* 수익형 투자 잠재력: 지식산업센터는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 투자 대상이며, 미사지구의 수요 증가에 따라 공실 위험을 낮추고 임대료 상승을 기대할 수 있습니다.

* (주의) 인수 부담의 가치 평가: 비록 중대한 인수 부담인 구분지상권이 존재하지만, 이를 면밀히 분석하여 가치에 반영하거나, 향후 협상을 통해 해결 가능성을 모색할 경우 오히려 저평가된 투자 기회가 될 수도 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 감정평가액은 630,000,000원입니다.

* 임차인으로부터 인수해야 할 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 임차인 관련 인수 부담은 없습니다.

* 그러나, 본 건은 매각으로 소멸되지 않는 '구분지상권'이 토지에 설정되어 있어 이를 낙찰자가 인수해야 하는 중대한 부담이 있습니다. 따라서 정확한 예상 입찰가는 본 물건의 현재 시장 가치, 향후 시장 전망, 그리고 인수해야 하는 구분지상권의 영향을 종합적으로 고려하여 매우 신중하게 산정해야 합니다.

* 감정평가액을 참고하되, 인수 부담으로 인한 가치 하락분 또는 잠재적인 추가 비용 발생 가능성을 충분히 반영하여 보수적인 관점에서 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.