나이스옥션 법원경매 수원 2025타경59135 [1] 경기도 수원시 권선구 금곡동 1081 호매실역 서희 스타힐스 502동 1층101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다우 · 평가일 2025.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 금곡동 소재 "칠보중학교" 서측 인근에 위치하며, 부근에는 아파트단지, 공원, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 이용이 용이하며 동측으로 평택파주고속도로, 지방도309번, 북동측으로 국도42번 등이 위치하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철골경사지붕 12층 내 제1층 제101호로서 외벽 : 시멘트 몰탈위 페인트, 일부 벽돌쌓기 내벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 등 창호 : 새시 창호임.

이용상태

아파트(방3, 주방/식당, 욕실1, 파우다룸, 발코니 등)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 공동현관보안개폐설비, 지하주차장 등을 갗춤.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평지의 사다리형의 토지로 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 내 도로가 동측과 서측으로 외부 공도와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역(호매실지구) , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역(금곡킹스키즈유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(상촌초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(수원가온초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(하늘유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(하늘유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인 부재로 임대사항은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경59135 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 엔에이치농협캐피탈

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 수원시 권선구 금곡동 1081, 호매실역 서희 스타힐스 502동 1층 101호

용도: 아파트

건물면적: 84.85㎡ (약 25.67평) (전용면적)

토지면적: 62.30㎡ (약 18.85평) (대지지분)

총 층수: 12층 중 1층

1.3. 감정 평가 내역

감정가: 530,000,000원

평가일: 2026년 08월 05일 (물건명세서 작성일 기준)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 수원시 권선구 금곡동 소재 "칠보중학교" 서측 인근에 위치합니다.

주변에는 아파트 단지, 공원, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 이용이 용이하며, 동측으로 평택-파주 고속도로, 지방도 309호선, 북동측으로 국도 42호선 등이 위치합니다.

인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 단지 정보

건물명: 호매실역 서희 스타힐스

총 세대수: 1,318세대

주차대수: 총 1,720대 (세대당 약 1.3대)

건축년도: 2011년 11월 사용승인 (2007년 12월 31일 건축 허가)

건물 구조: 철근콘크리트구조, 철골경사지붕

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권보존: 한국토지주택공사 (2011-12-14)

소유권이전: 최양재 (2020-09-22)

근저당권 (말소기준권리): 우리은행 (2020-09-22, 총액 337,700,000원) - 본 경매로 말소 예정

근저당권 (말소 예정): 엔에이치농협캐피탈 (2021-08-10, 193,200,000원) - 본 경매 채권자

압류 (말소 예정): 화성시 (2022-11-10)

압류 (말소 예정): 동화성세무서장 (2023-03-06)

임의경매개시결정 (말소 예정): 엔에이치농협캐피탈 (2025-12-01, 215,242,812원)

전체 등기부 채권 총액: 530,900,000원

3.2. 임차인 현황

임차인 관련 정보는 제공되지 않았으며, 이해관계인 부재로 임대차 사항은 미상입니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 현장 조사를 통해 정확한 점유 및 임대차 관계를 확인하는 것이 중요합니다.

3.3. 말소기준권리

2020년 09월 22일 접수된 우리은행 근저당권이 말소기준권리이며, 본 경매 개시로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리는 모두 소멸될 예정입니다.

다만, '물건명세서 참고사항'에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 명시되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 아파트 단지 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

주변 반경 1~2km 이내에 호매실 상업지구 및 칠보고등학교 상권이 발달해 있어 다양한 상업, 업무, 편의시설 이용이 용이합니다.

4.2. 지역 용도

본건은 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(호매실지구)으로 지정되어 있습니다.

또한, 대로3류(폭 25m~30m), 중로3류(폭 12m~15m)에 접해 있으며, 공공주택지구, 과밀억제권역에 포함됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

주변에 칠보중학교, 호매실초등학교, 수원가온초등학교, 금곡킹스키즈유치원, 하늘유치원 등이 있어 교육 환경이 양호합니다.

다만, 일부 교육 환경 보호 구역으로 지정되어 있어 관련 법규 확인이 필요합니다.

5.2. 편의 시설

단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

넓은 범위의 수원시 내에 홈플러스, 스타필드 수원 등 대형 쇼핑몰 및 다양한 편의시설이 위치해 있습니다.

5.3. 의료 시설

인근에 다수의 병원 및 의원 등 의료 시설이 분포하고 있어 의료 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 특이사항

등기부상 여러 권리(근저당, 압류)가 존재했으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

'물건명세서 참고사항'에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 상세 내용이 없어 현장 확인이 필수적입니다.

6.2. 물리적/법적 리스크

주변 지역은 제3종일반주거지역으로 지정되어 있어, 주거 환경을 저해하는 혐오시설이나 유해시설은 소재할 가능성이 낮습니다.

토지이용계획상 일부 보호 구역(유치원, 초등학교)이 있어 해당 법규 준수 여부 확인이 필요합니다.

6.3. 미상 임대차 관련

임차인 현황이 미상으로, 보증금 및 차임이 미확인된 임차인이 존재할 경우 명도 절차 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 현장 조사를 통해 정확한 점유 관계를 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 권선구 금곡동에 위치한 호매실역 서희 스타힐스 아파트로, 비교적 양호한 주거 환경과 교통 여건을 갖추고 있습니다.

부동산 임의경매로 진행되며, 권리분석 상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸 예정으로 권리 관계는 비교적 명확합니다.

다만, 임대차 관계가 미상인 점과 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급된 부분은 추가적인 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

안정적인 아파트 단지 내 위치와 도심 접근성.

향후 개발 가능성이 있는 호매실 지구 내 위치.

일반적으로 아파트는 실거주 및 투자 가치가 안정적인 자산으로 평가됩니다.

철저한 권리분석과 현장 확인을 통해 미상 임대차 및 특수 권리 관계를 명확히 한다면 추가적인 위험 요소를 제거할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 530,000,000원을 기준으로 하되, 해당 물건의 권리 관계, 시장 상황, 임대차 현황 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 입찰가 산정이 어렵습니다.

본 경매 채권액(215,242,812원) 및 등기부 채권 총액(530,900,000원)을 참고하여, 본 건의 시세 및 주변 시세, 명도 가능성, 낙찰 후 예상되는 추가 비용 등을 면밀히 검토하여 입찰가를 결정해야 합니다.

특히, 임차인 현황 미상 건과 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 조사가 완료된 후, 이를 반영하여 최종 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.