나이스옥션 법원경매 수원 2025타경59087 [1] 경기도 화성시 영천동 844-1 현대실리콘앨리동탄 1층에스동140-2호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공인감정 · 평가일 2025.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 '기흥동탄IC' 동측 인근에 위치하는 부동산(구분건물(현 대실리콘앨리동탄 제1층 제에스동140-2호)으로서 주위는 지식산업센터 및 업무시설, 아파트 단지, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황 은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상20층 건물 내 제1층 제에스동140-2호로서 (사용승인일자: 2023.06.14) 외벽: 치장벽돌 마감 등. 내벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등. 창호: 커튼월 마감 등.

이용상태

본건은 공부상 지원시설(제2종근린생활시설(사무소))이나, 현재 공실 상태임.

설비내역

본건 소재 건물 내 기본적인 위생 및 급·배수설비, 냉·난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 소화설비, 지하주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 공장(지식산업센터) 및 지원시설(기숙사, 문화 및 집회시설, 운동시설, 근린생활시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 토지는 동측과 남측으로 노폭 약 40미터 내외의 포장도로와, 북측과 서측으로 노 폭 약 15미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 소재 토지 기호(1) 도시지역, 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 광로3류(폭 40m~50m)(동 탄2지구)(접합), 대로2류(폭 30m~35m)(대(주)2-21)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(중(집)3-125 )(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(중(집)3-61)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 성장 관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가구역 (지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세 대주택,아파트)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임. (현황 공실임.)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경59087 (1)

* 소재지: 경기도 화성시 영천동 844-1 현대실리콘앨리동탄 1층 에스동 140-2호

* 용도: 근린상가 (제2종근린생활시설(사무소) 등록)

* 감정가: 698,000,000원

* 토지면적: 11.33㎡ (약 3.42평)

* 토지 지분: 11.327㎡ (약 3.42평)

* 건물면적: 36.38㎡ (약 11.00평)

* 건물 지분: 36.38㎡ (약 11.00평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유아이제사십일차유동화전문

* 특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 '기흥동탄IC' 동측 인근에 위치한 지식산업센터 내 근린상가입니다. 주위는 지식산업센터, 업무시설, 아파트 단지, 각종 근린생활시설 등이 소재하고 있으며, 인접 토지는 인접 도로 대비 등고 평탄한 사다리형으로 공장(지식산업센터) 및 지원시설 등의 건부지로 이용 중입니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다. 동측 및 남측으로는 폭 약 40미터, 북측 및 서측으로는 폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 2023년 8월 31일 접수된 국민은행의 근저당권(설정액 588,000,000원)입니다. 본 경매는 채권자 유아이제사십일차유동화전문(채권액 509,269,701원)에 의한 임의경매로, 매각으로 인해 위 근저당권 및 임의경매 개시결정 등기 등은 소멸될 예정입니다. 집합건물 등기부 요약 상 등기구분 을1 (근저당권, 국민은행)이 말소기준권리가 되며, 등기구분 갑3 (임의경매, 유아이제사십일차유동화전문) 또한 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 임대관계는 미상이며, 현재 공실 상태입니다.

* 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 없으며, 인수할 보증금이 없는 점은 권리분석상 긍정적입니다.

4. 상권분석

본건은 지식산업센터 및 업무시설, 아파트 단지, 각종 근린생활시설이 밀집한 지역에 위치합니다. 현대실리콘앨리 동탄은 연면적 약 23만 8천여 제곱미터의 대규모 시설로, 섹션오피스, 기숙사, 상업시설 등이 복합적으로 구성되어 있습니다. 주변에 현대트랜시스 등 기업체가 입점해 있으며, 다양한 근린생활시설과 편의시설이 존재합니다. 본건은 공부상 제2종 근린생활시설(사무소)로 등록되어 있으나, 현재 공실 상태입니다.

5. 생활정보

본건이 소재한 건물 내에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 냉난방 설비, 승강기 설비, 화재탐지 및 소화 설비, 지하 주차장 등이 구비되어 있습니다. 주변으로 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 용이합니다.

* 주변 시설: 인근에 편의점, 학교, 공공기관, 은행, 병원, 약국, 음식점, 카페, 문화시설, 유아보육시설, 숙박시설, 주유시설 등이 분포하고 있습니다.

* 혐오시설: 현재까지 검색된 정보에 따르면, 본건 소재지 인근에서 직접적으로 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 이는 외부 검색 정보에 기반한 것으로, 현장 확인을 통해 최종적인 판단이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 공실 위험: 본건은 현재 공실 상태이며, 공부상 용도 또한 제2종근린생활시설(사무소)로 등록되어 있습니다. 동탄 테크노밸리 일대의 지식산업센터 공실률이 높다는 보도가 있으며, 공급 과잉으로 인한 공실 문제가 단기간 해소되기 어려울 수 있습니다.

* 유동화 물건: 본건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 달리 절차상 차이가 있을 수 있습니다.

* 토지 이용 규제: 본건 소재 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 광로, 대로, 중로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 택지개발지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 특정 용도에 한함, 2026.08.25까지)에 해당됩니다. 이러한 규제들은 향후 재산권 행사에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임대관계가 미상인 점은 인수할 수 있는 대항력 있는 임차인이 없다는 긍정적 측면도 있으나, 정확한 공실률 및 주변 임대 시세 파악의 어려움으로 이어질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 현대실리콘앨리 동탄 내 근린상가로, 비교적 신축 건물에 해당합니다. 교통 및 생활 인프라 접근성이 양호하며, 주변에 다양한 업무 및 상업 시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 권리 관계가 비교적 명확하고 인수할 임차인이 없다는 점은 긍정적입니다. 그러나 동탄 지역 지식산업센터의 높은 공실률과 유동화 물건이라는 점, 그리고 토지 거래 허가 구역 지정 등은 투자 시 신중한 검토가 필요한 부분입니다. 현재 공실 상태임을 고려할 때, 향후 임대 수익 창출 및 가치 상승 가능성을 종합적으로 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2023년 6월 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 시설 노후화 우려가 적습니다.

* 우수한 입지: 동탄2신도시 내 지식산업센터 밀집 지역으로, 잠재적 배후 수요가 존재합니다.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되며, 인수할 임차인이 없어 권리 분석이 용이합니다.

* 복합 시설 내 상가: 지식산업센터, 기숙사, 상업시설 등이 복합적으로 구성된 대규모 단지 내 상가로, 단지 내 유동 인구를 활용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 698,000,000원입니다. 인수 보증금 합계가 0원이므로, 낙찰가 산정 시 보증금 부담은 없습니다. 다만, 최근 동탄 지역 지식산업센터의 높은 공실률과 공급 과잉 문제를 고려할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다. 주변 시세, 공실률, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 예상 입찰가는 감정가의 70% ~ 85% 수준을 고려해 볼 수 있으나, 시장 상황 및 경쟁률에 따라 변동될 수 있습니다. (예: 488,600,000원 ~ 593,300,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.