나이스옥션 법원경매 수원 2025타경59177 [1] 경기도 오산시 궐동 616-1 세교우남퍼스트빌아파트 110동 18층1806호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대교감정 · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 궐동 소재 "대호중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 임야, 단독주택, 다세대주택, 학교, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 20층 건물내 18층 1806호로서, 외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감, 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터설비, 가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로가 개설되어 있으며, 이를 통해 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대호중(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(대호중(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지구획정리사업지구(궐동지구)<토지구획정리사업법>,토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26.~26.8.25. , 대상자: 외국인등/대상용도: 단독,다가구,아파트,연립,다세대주택)임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원에서 진행하는 2025타경59177 (1) 부동산 임의경매 사건입니다.

* 소재지: 경기도 오산시 궐동 616-1 세교우남퍼스트빌아파트 110동 18층 1806호

* 용도: 아파트

* 감정가: 349,000,000원

* 토지면적: 54.57㎡ (약 16.51평)

* 건물면적 (전용면적): 84.98㎡ (약 25.70평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOO

건축물대장 상 정보는 다음과 같습니다.

* 아파트명: 세교우남퍼스트빌

* 동/호수: 110동 1806호

* 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 20층 건물 내 18층

* 사용승인일: 2004년 12월 13일

* 해당 동(110동) 건축면적: 841.86㎡

* 해당 동(110동) 연면적: 14,309.4852㎡

* 단지 총 세대수: 1023세대

* 단지 전체 대지면적: 53,997.7㎡

* 단지 전체 연면적: 150,506.8687㎡

2. 입지조건

* 주위환경:

본 건은 경기도 오산시 궐동 소재 "대호중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 임야, 단독주택, 다세대주택, 학교, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황:

차량 접근이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태:

단지 내 도로가 개설되어 있으며, 이를 통해 외곽 공도와 연계되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m), 중로1류(폭 20m~25m) 접합 지역입니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역, 토지구획정리사업지구에 해당합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역:

본 건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 외국인 등 대상 용도로는 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택이 해당됩니다.

3. 권리분석

집합건물 등기부등본 상의 권리관계는 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 주식회사우남건설 (2004-12-16)

* 소유권이전: 조병갑 (2005-02-18)

* 소유권이전: 이종섭외 1명 (2009-03-02, 매매)

* 근저당권: 엔에이치저축은행주식회사 (2021-05-18, 283,200,000원) - 말소기준권리

* 근저당권: 키움예스저축은행 (2022-09-05, 62,400,000원) - 말소

* 가압류: 이춘남외 1명 (2022-10-13, 66,443,470원) - 말소

* 가압류: 한국투자저축은행 (2023-01-27, 59,385,443원) - 말소

* 가압류: 롯데캐피탈주식회사 (2023-02-21, 20,845,467원) - 말소

* 가압류: 경기신용보증재단 (2023-04-13, 26,610,844원) - 말소

* 압류: 국민건강보험공단 (2023-12-13) - 말소

* 압류: 동화성세무서장 (2024-01-23) - 말소

* 임의경매개시결정: 키움예스저축은행 (2025-12-03, 53,139,726원) - 말소 (본건 사건)

등기부채권 총액은 518,885,224원입니다.

말소기준권리인 엔에이치저축은행 근저당 이후의 모든 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계는 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권: 해당 사항 없음. (자료상 지상권에 대한 상세 내용은 기재되지 않았습니다.)

4. 상권분석

본 건이 위치한 지역은 아파트 단지, 주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼합 지역입니다. "대호중학교"가 인근에 위치하고 있어 교육 관련 시설 접근성이 양호합니다. 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

* 아파트 단지 정보:

* 아파트명: 세교우남퍼스트빌아파트

* 주소: 경기도 오산시 궐동 616-1

* 사용승인일: 2004년 12월 13일

* 총 동수: 10개 동

* 총 세대수: 1023세대

* 단지 내 최고층: 20층 (110동 기준)

* 단지 내 최저층: 2층

* 총 주차대수: 260대 (지상 4대, 지하 25대, 지하 전기차 충전기 23대 포함)

* 단지 내 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 자전거보관소

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 명확히 파악되지 않아, 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

* 토지거래 허가구역: 토지거래 계약 시 허가 절차가 필요할 수 있어, 추후 매매 시 추가적인 확인이 필요합니다. (기간: 2025.08.26 ~ 2026.08.25)

* 비행안전제3구역: 군사작전지역에 해당하여 건축 행위나 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

세교우남퍼스트빌아파트는 오산시 궐동의 주거 지역 내에 위치하며, 주변에 학교와 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 인프라가 갖춰져 있습니다. 권리 분석 상 인수해야 할 부담이 없으며, 임차인 보증금 미상인 점은 명도 시 주의해야 할 부분입니다. 토지거래 허가구역 및 비행안전구역이라는 제한 사항도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 단지 내 위치로 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 말소 예정 권리가 다수이며, 인수 부담이 없어 권리 관계가 명확합니다.

* 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정된 경향이 있어, 합리적인 가격으로 낙찰 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 매매 실거래가 분석:

* 2026년 6월 3일, 14층, 30,500만원

* 2026년 6월 6일, 19층, 31,000만원

* 2026년 6월 4일, 17층, 30,000만원

* 본 건 층수: 18층

* 감정가: 34,900만원

최근 실거래가는 30,000만원에서 31,000만원 사이이며, 본 건의 18층은 이러한 거래 범위 내에 있습니다. 감정가 34,900만원은 최근 실거래가보다 다소 높은 수준이므로, 입찰 시 보수적인 접근이 필요합니다. 최근 실거래가 평균(약 30,500만원)을 기준으로, 합리적인 낙찰가율을 고려하여 29,000만원 ~ 31,000만원 범위 내에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 시장 상황, 경쟁률, 명도 비용 등을 종합적으로 판단하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.