나이스옥션 법원경매 수원 2025타경59156 [1] 경기도 용인시 처인구 김량장동 343-11 청담그랑쥬테 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 반디감정 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 김량장동 소재 "처인구청" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 다세대주택, 단독주택 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건 건물까지 차량 등의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 일반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 5층 건물내 3층 301호로서, 외벽 : 외장재붙임 마감 등. 샷시 : 샷시창 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중인 상태임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 완경사지로 단지형다세대주택 및 소매점 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 대로, 남측으로 세로의 포장도로 등을 통하여 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>, 중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26.~26.8.25. 대상:외국인등/용도:단독주택 다가구 연립 다세대 아파트(국토부 제2025-1058호)) 임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권과 임차권등기 채권은 동일함. 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력 포기와 임차권말소에 동의한다는 인수조건변경 확약서가 2026. 6. 1.자 제출됨에 따라 신청채권자가 배당받지 못하는 잔존 임대차보증금에 대해 매수인은 인수하지 않음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경59156 (1)

소재지: 경기도 용인시 처인구 김량장동 343-11 청담그랑쥬테 3층 301호

용도: 다세대주택

감정가: 353,000,000원

토지면적: 35.93㎡ (약 10.87평)

건물면적: 63.83㎡ (약 19.31평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

본건은 경기도 용인시 처인구 김량장동 소재 "처인구청" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 근린생활시설, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

북측으로는 대로, 남측으로는 세로의 포장도로를 통해 접근 가능합니다.

1.2. 권리분석

본건의 등기부상 권리관계는 다음과 같습니다.

소유권보존(갑1) 에이치디주택건설주식회사 (2022.02.09.)

소유권이전(갑2) 박강민 (2022.07.20.)

소유권이전(갑3) 이기광 (2022.09.20.)

주택임차권(을3) 천은수 (2024.06.07. 접수, 보증금 320,000,000원, 전입 2022.05.03., 확정 2022.05.08.) - 등기부상 인수사항으로 기재되어 있으나, 후술할 물건명세서상 내용에 따라 매수인이 인수하지 않습니다.

압류(갑4) 용인시 (2025.11.25.) - 말소 예정

강제경매(갑5) 주택도시보증공사 (2025.12.02. 접수, 청구금액 344,493,360원) - 말소 예정

본 경매물건의 채권자는 주택도시보증공사이며, 경매 신청 채권과 임차권 등기 채권은 동일한 것으로 파악됩니다.

특이사항으로, 신청 채권자가 우선변제권만을 주장하고 대항력 포기 및 임차권 말소에 동의한다는 인수조건 변경 확약서가 2026년 6월 1일 자로 제출되었습니다.

이에 따라, 신청 채권자가 배당받지 못하는 잔존 임대차보증금에 대해서는 매수인이 인수하지 않습니다.

즉, 본 경매 절차를 통해 매수인이 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 처인구청 인근으로, 주거 밀집 지역과 상업 시설이 복합적으로 형성되어 있는 지역입니다.

근린생활시설이 다수 소재하고 있어 기본적인 상권을 형성하고 있으며, 행정기관(처인구청)이 가까워 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 3층 301호이며, 다세대주택으로 이용 중입니다.

위생, 급배수, 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

주변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이하며, 차량을 이용한 주거지 접근성이 좋습니다.

주변 편의시설로는 근린생활시설이 있으며, 주거 생활에 필요한 기본적인 인프라를 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 대항력 있는 임차인이 존재하나, 채권자의 확약서 제출로 인해 매수인이 잔여 보증금을 인수하지 않는 조건으로 진행됩니다. 그러나 임차인과의 법률적 관계는 명확히 확인해야 할 필요가 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 대로1류 접합, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26.~26.8.25.) 등으로 다수의 규제가 존재합니다.

최근 제출된 확약서 내용이 법적으로 최종 효력을 발휘하는지, 관련 법규 위반 사항은 없는지 등 추가적인 법률 검토가 요구될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2021년 건축)인 다세대주택으로, 입지 조건 및 건물 상태 면에서 긍정적인 요소를 갖추고 있습니다.

특히, 임차인의 보증금 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점으로 작용합니다.

다만, 감정가와 주변 유사 물건의 최근 매매가 사이에 상당한 시세 차이가 존재하며, 이는 신축 연식의 이점을 감안하더라도 면밀한 시세 분석이 필요한 부분입니다. 다수의 토지이용 규제 또한 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물(2021년 준공)로 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

처인구청 인근의 행정 및 상업 중심지에 위치하여 직주근접성이 우수합니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 없으므로, 명확한 권리관계 하에 투자가 가능합니다.

향후 주변 개발 계획 및 지역 발전 가능성에 따라 시세 상승 여지가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적 및 연식의 주택은 128,000,000원에서 200,000,000원 사이에서 거래되었습니다.

본건은 2021년에 건축된 신축 건물임에도 불구하고, 감정가는 353,000,000원으로 책정되어 있습니다. 신축 연식의 가치를 반영한 것으로 보이나, 주변 시세와의 괴리가 존재합니다.

임차인 보증금 인수액이 0원이므로, 초기 투자금 부담은 감정가에서 경매 물건의 낙찰가를 고려하여 산정할 수 있습니다.

신축 건물이라는 점과 주변 시세, 그리고 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 낙찰 가능성이 높은 금액대는 감정가의 75% ~ 80% 수준에서 형성될 것으로 예상됩니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 약 270,000,000원으로 제안합니다. 이는 주변 유사 연식 주택의 매매가보다는 높지만, 신축 연식 및 향후 가치 상승 가능성을 고려한 금액입니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사와 최신 시세 동향을 반드시 재확인하시기 바랍니다.

주변 혐오시설 정보:

조사 결과, 본건 소재지 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.