나이스옥션 법원경매 성남 2025타경5263 [1] 경기도 광주시 송정동 662 광주행정타운아이파크 108동 OOOOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동진감정 · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 송정동 소재 "광주송정초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 택지예정지, 빌라, 근린생활시설, 공원(조성중) 등이 혼재하는 일반주거지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 22층 아파트 내 14층1402호로서 외 벽 : 석재 및 세멘몰탈위 페인트마감. 내 벽 : 벽지도배,일부 타일마감. 창 호 : 샷시 이중창임.

이용상태

2024.06.13자로 사용승인된 아파트로서 방4,거실,주방/식당,욕실2,드레스룸/파우더룸,발코니(확장)등으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 도시가스보일러 개별난방, 승강기설비, 옥내소화전설비, 지하주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

동측 하향의 완경사 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 북측으로 노폭 약 10m 포장도로에 접하며, 북서측으로 20m 간선도로가 인접 통과하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역,재1종지구단위계획구역,대로3류(폭 25m~30m)(주간선도로) (접합),중로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로)(접합),중로2류(폭 15m~20m)(접합),중로3류(폭 12m~15m)(집산도로)(접합),가축사육제한구역,상대보호구역(송정초),배출시설설치제한지역, 준보전산지,자연보전권역,공장설립승인지역,특별대책지역,토지거래계약에관한허가지역 (25.8.26~26.8.25/외국인등(외국법인,외국단체 포함/대상용도:단독,다가구,아파트,연립, 다세대)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

대지권 미등기이나 최저매각가격에 대지권 포함하여 평가 및 매각함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 성남지원 2025타경5263 (1)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 주요 정보

소재지: 경기도 광주시 송정동 662 광주행정타운아이파크 108동 14층1402호

용도: 아파트

건물면적: 99.53㎡ (약 30.10평)

토지면적: 0.00㎡

감정가: 814,000,000원 (8억 1,400만원)

채권자: 이OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 광주시 송정동에 위치하며, '광주송정초등학교' 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 택지 예정지, 빌라, 근린생활시설, 그리고 공원(조성 중) 등이 혼재하는 일반 주거 지역입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량을 이용한 접근성은 용이합니다. 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

본 물건은 등기부상 강제경매로 진행되며, 말소기준권리는 을1순위 근저당권(중부농업협동조합, 624,000,000원)입니다. 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

* 등기부상 권리 내역:

* 소유권이전(신탁등기말소): 2024-09-11 (박지훈)

* 근저당권 (말소기준권리): 2024-09-11 (중부농업협동조합, 624,000,000원)

* 강제경매: 2025-12-02 (이재두, 말소)

* 압류: 2026-04-07 (광주시, 말소)

매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 파악된 바로는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

본 물건은 임대 관계가 미상이며, 인수할 보증금이 없는 것으로 파악되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 주거 환경

본건이 속한 송정동 일대는 아파트와 주택이 밀집한 주거 지역으로, 근린생활시설이 함께 분포하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 또한, 인근에 조성 중인 공원과 택지 예정지는 향후 지역 발전 가능성을 시사합니다.

4.2. 토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 대로3류, 중로2류, 중로3류 등의 도로가 인접해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(송정초), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약 허가지역(25.8.26~26.8.25) 등의 다양한 토지 이용 규제가 적용되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설 및 교육 환경

단지 인근에 광주송정초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 또한, 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5.2. 건물 및 단지 정보

본건은 2024년 6월 13일에 사용 승인된 신축 아파트로, 철근콘크리트구조에 22층 건물 중 14층에 위치합니다. 내부 구조는 방 4개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개, 드레스룸/파우더룸, 확장 발코니 등으로 구성되어 있습니다. 위생 및 급배수 시설, 도시가스 개별난방, 승강기, 옥내소화전, 지하주차장 등의 설비를 갖추고 있습니다.

아파트명: 광주행정타운아이파크

사용승인일: 2024년 06월 13일

총 동수: 10개 동

총 세대수: 828세대

최고 층수: 25층

주차 시설: 지하주차장 이용 가능

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

본건은 '대지권미등기' 상태로, 이는 법적으로 대지권이 등기부에 설정되지 않은 상태를 의미합니다. 다만, 감정평가서상 최저매각가격에 대지권이 포함되어 평가 및 매각될 예정이므로, 해당 부분은 감안된 가격으로 매각될 것으로 보입니다. 그럼에도 불구하고, 대지권 관련 문제는 추후 절차 진행 시 추가적인 확인 및 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크

토지이용계획상 여러 제한 사항들이 존재하므로, 향후 재건축 또는 증축 등과 관련된 개발 행위 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다. 주변에 혐오시설이 있다는 정보는 현재 제공된 내용으로는 확인되지 않으나, 입찰 전 반드시 직접 현장 확인 및 관련 정보 조사를 통해 잠재적 위험 요소를 파악하시기 바랍니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 송정동에 위치한 신축 아파트로, 비교적 짧은 사용 승인 이력을 가지고 있습니다. 넓은 전용 면적과 편리한 주거 환경, 양호한 교통 여건을 갖추고 있어 실거주 목적으로도 매력적인 물건입니다. 감정평가액이 주변 시세와 유사하게 책정되었으며, 대부분의 권리가 말소되는 권리 분석상 안전성이 높은 편입니다. 다만, '대지권미등기'라는 특이사항은 잠재적 리스크로 고려해야 하며, 이 부분이 매각가에 어떻게 반영될지 신중하게 판단할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2024년 사용 승인된 신축 아파트로, 최신 건축 기준 및 설비를 갖추고 있습니다.

* 넓은 전용 면적: 99.53㎡(약 30.10평)의 전용 면적을 제공하여 쾌적한 주거 공간을 확보할 수 있습니다.

* 안정적인 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건입니다.

* 우수한 입지: 초등학교가 인접하고, 아파트 및 근린생활시설이 밀집한 주거 지역에 위치합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 814,000,000원입니다. 최근 동일 면적(99.5304㎡)의 매매 사례로는 2026년 6월 13일에 808,000,000원, 2026년 6월 25일에 829,000,000원 거래되었습니다. 현재 시장 시세는 감정가와 유사하거나 소폭 높은 수준으로 파악됩니다.

'대지권미등기'라는 특이사항이 있으나, 감정가에 대지권이 포함되어 평가 및 매각된다는 점을 고려할 때, 이에 대한 과도한 할인보다는 시장 가치를 중심으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

현 시세 및 감정가, 그리고 물건의 특이사항을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 730,000,000원 ~ 780,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

이 예상 입찰가는 현재까지 제공된 정보를 바탕으로 산출되었으며, 실제 경매 진행 상황, 현장 방문 시 추가로 확인되는 사항, 그리고 본인의 투자 성향에 따라 최종 입찰가는 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.