나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53512 [1] 경기도 성남시 수정구 창곡동 559-6 라크리움 2층209호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진흥감정 · 평가일 2025.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 수정구 창곡동 소재 수도권 지하철 8호선 "남위례역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 연립/다세대주택, 지하철역(남위례역) 등이 소재하는 정비된 상가지대로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 남위례역(8호선)이 소재하는 등 대중교통 여건은 대체로 양호합니다.

건물의 구조

구조는 철근콘크리트조 평지붕 지상11층 지하 5층 건물 내 2층 209호로서, (사용승인일 : 2017년 11월 9일) 외 벽 : 석재붙임 및 강화유리 마감 등. 내 벽 : 몰탈위 수성페인트 및 석고 마감 등. 창 호 : 페어글라스 등으로 시공 되었습니다.

이용상태

현장조사일 현재 공실이나, 건축물대장상 제2종 근린생활시설(학원)으로 등록되어있음

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 소화전설비, 천정형 냉방 및 난방설비 등의 설비로 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 현황 ‘상업용 건부지로’ 이용중 입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약40m 내외, 북동측으로 노폭 약20m 내외의 포장도로와 각각 접하며, 본건은 약20m 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역 , 도시지역 , 지구단위계획구역(위례) , 소로1류(폭 10m~12m)(특수도로)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 비행안전제5구역(전술)(비행안전 제5구역)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비 지역<도시교통정비촉진법> , 임업용산지<산지관리법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독,다가구,아파트 ,연립, 다세대/ 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20) (대상용도:아파트/지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

소유자 및 관계인의 부재로 임대사항은 미상이나, 이용사항은 공실로 조사됨.

물건 비고

건축물대장상 제2종근린생활시설(학원)으로 이용중이며, 현재 공실상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 경기도 성남시 수정구 창곡동 559-6 라크리움 2층 209호에 소재한 근린상가입니다.

사건번호는 성남지원 2025타경53512 (1)이며, 부동산임의경매로 진행됩니다.

건물은 철근콘크리트구조의 11층 건물 중 2층에 위치하며, 사용승인일은 2017년 11월 9일입니다.

총 건물 면적은 73.50㎡ (약 22.24평)이며, 토지 면적은 14.02㎡ (약 4.24평)입니다.

본 건은 토지와 건물을 일괄하여 매각 대상으로 합니다.

감정가는 561,000,000원입니다.

채권자는 중OOOOOO이며, 경매 구분은 부동산임의경매입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 성남시 수정구 창곡동 559-6 라크리움 2층 209호에 위치합니다.

주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 연립/다세대주택 등이 소재하는 정비된 상가지대로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 여건으로는 수도권 지하철 8호선 "남위례역" 북서측 인근에 위치하며, 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

본건은 남서측으로 노폭 약 40m, 북동측으로 노폭 약 20m의 포장도로와 각각 접하고 있으며, 약 20m 내외 포장도로에 직접 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2021년 1월 29일에 접수된 중부새마을금고의 근저당권(금 598,000,000원)입니다.

이하 등기된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

소멸 예정 권리로는 소유권이전1번신탁등기말소(2017-12-12), 압류(2025-08-22, 국민건강보험공단), 임의경매(2025-11-26, 중부새마을금고), 가압류(2025-12-31, 오케이저축은행, 금 34,430,540원) 등이 있습니다.

등기부채권 총액은 632,430,540원입니다.

임차인 현황:

* 김수미 임차인은 2024년 1월 12일에 전입(사업)하였으며, 보증금 50,000,000원, 차임 1,700,000원입니다.

* 해당 임차인은 대항력이 없습니다. 확정일자 및 배당신고일자 정보가 없어 명확한 배당 순위는 확인되지 않으나, 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 확인되지 않습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 위례신도시 내에 위치하며, 주변은 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집한 지역입니다.

건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(학원)으로 등록되어 있으며, 감정평가 요약에도 동일하게 기재되어 있습니다.

현재 공실 상태로 이용 중입니다.

지하철 8호선 남위례역이 인접하여 유동 인구 확보 및 접근성이 양호한 입지입니다.

토지이용계획상 근린상업지역, 지구단위계획구역(위례)으로 지정되어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 8호선 남위례역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행하는 지역입니다.

편의시설: 인근 아파트 단지 및 상업시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설: 건축물대장상 학원으로 등록된 점으로 미루어 보아, 주변에 교육 관련 시설이나 학생 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

주거환경: 대규모 아파트 단지에 둘러싸여 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

현재 공실 상태이므로, 매수인은 공실 해소를 위한 추가적인 노력 및 비용이 발생할 수 있습니다.

등기부 채무 총액이 감정가(561,000,000원) 대비 높은 수준(632,430,540원)으로, 인수되는 채무는 없으나 채권 규모가 크다는 점은 고려해야 합니다.

토지 거래 허가 구역으로 지정된 기간(2025년 8월 26일, 2025년 10월 20일)이 있으나, 이는 주로 외국인 또는 특정 용도의 토지 거래에 해당하며, 본 건의 경우 경매 절차를 통해 소유권 이전이 진행될 것으로 예상됩니다.

비행안전제5구역(전술)으로 지정되어 있어 군사 관련 규제를 받을 수 있으나, 해당 구역 내 건물의 이용 제한 정도는 별도 확인이 필요합니다.

임차인 김수미 씨는 대항력이 없으나, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 성남시 수정구 창곡동의 역세권에 위치한 신축(2017년 사용승인) 근린상가입니다.

우수한 교통망과 주변 아파트 단지의 배후 수요를 바탕으로 상업 시설로서의 잠재력을 지니고 있습니다.

건축물 상태 및 입지 조건은 양호하나, 현재 공실 상태라는 점과 등기부 채무 총액이 감정가를 상회한다는 점은 주요 고려 사항입니다.

권리 관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 예정이므로, 낙찰 후 인수되는 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 8호선 남위례역 인근으로 탁월한 교통 접근성 및 유동 인구 확보 용이.

신축 건물: 2017년 준공 건물로 비교적 최신 시설 및 양호한 관리 상태 기대.

상업지역: 근린상업지역 내 위치하여 다양한 업종의 영업 활동 가능.

안정적인 배후 수요: 주변 대규모 아파트 단지들로 인한 잠재적 고객 확보 용이.

공실 리스크 해소 시 임대 수익 창출 기대.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정은 감정가(561,000,000원)를 기준으로 하되, 인수할 보증금이 없다는 점을 고려합니다.

현재 공실 상태, 채권 총액 규모, 향후 시장 전망, 유사 물건의 최근 낙찰가율 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 상가 시세, 임대료 수준, 실제 공실률, 향후 지역 개발 계획 등에 대한 추가적인 현장 조사 및 시세 조사가 필수적입니다.

제시된 정보만으로는 구체적인 금액을 특정하기 어려우므로, 낙찰 가능성을 높이기 위해서는 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.