나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35219 [1] 경기도 부천시 오정구 내동 314-7 대창스페이스빌 3동 5층504호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대청 · 평가일 2025.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 내동 소재 "도당사거리" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 다세대주택, 연립주택, 아파트, 단독주택, 학교시설, 중소규모 공장, 공원 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 용이하며, 인근 "부천로" 및 "수도로" 로변 등에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 5층 건물 내 5층 504호로서, 외벽 : 외장석재붙임 및 미장스톤 마감, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감, 창호 : 샷시 창호 등임. [집합건축물대장상 사용승인일 : 2012년 01월 18일]

이용상태

"다세대주택"으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 도시가스시설 및 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 로폭 약 30미터 내외의 포장도로(부천로)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 가축사육제한구역 (전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호 구역(도당중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약 에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025. 8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

공부와 별 차이 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 현장조사시 이해관계인의 부재로 자세한 임대차관계는 미상임. 나. 본건은 등기사항전부증명서상 주택임차권(임차보증금: 200,000,000원) 등기가 되어 있으니 경매참여시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 부천지원 2025타경35219 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 경기도 부천시 오정구 내동 314-7, 대창스페이스빌 3동 5층504호

용도: 다세대주택

건축물 사용승인일: 2012년 01월 18일

1.3. 면적 정보

토지면적: 23.41㎡ (약 7.08평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 34.93㎡ (약 10.57평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 가격 정보

감정가: 170,000,000원 (만원)

1.5. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경

주의사항: 토지거래허가구역 내 소재, HUG 인수조건 변경 관련 확인 필요

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 내동 소재 "도당사거리" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 연립주택, 아파트, 단독주택, 학교시설, 중소규모 공장, 공원 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근성이 양호하며, 인근 "부천로" 및 "수도로" 로변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 이용 상태

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 5층 건물 중 5층 504호이며, 현재 "다세대주택"으로 이용 중입니다.

2.4. 설비내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 시설 및 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

2.5. 토지 이용 및 도로 상태

부정형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 서측으로 폭 약 30미터 내외의 포장도로(부천로)에 접해 있습니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로2류(폭 30m~35m)(접합)에 속합니다. 또한, 가축사육제한구역, 항공표면, 상대보호 구역(도당중), 과밀억제권역에 해당하며, 외국인 등 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. (2025.8.26.~2026.8.25.)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 10월 07일 접수된 서민금융진흥원의 가압류 (채권액: 11,508,158원)입니다.

3.2. 등기부 요약

본건의 등기부등본 상 권리관계는 다음과 같습니다.

* 소유권 이전: 황귀선 (2018.07.27.), 임장후 (2019.02.01.), 윤진석 (2021.08.30.)

* 주택임차권: 이태건 (2023.08.17. 접수, 200,000,000원, 전입일자: 2021.08.11, 확정일자: 2021.07.16)

* 가압류: 서민금융진흥원 (2022.10.07. 접수, 11,508,158원) - 말소기준권리

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025.12.02. 접수, 200,000,000원)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 을구 순위 10번의 주택임차권 등기가 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 또한, 임차인 현황 상 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (이태건)

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-08-11

* 확정일자: 2021-07-16

* 배당신고일자: 2023-08-17

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 관련 사항은 추가 확인이 필요할 수 있습니다. HUG는 채권자로서 본 경매를 신청하였으며, 임차인으로서의 권리(대항력)는 없는 것으로 판단됩니다.

3.5. 인수 보증금

인수되는 임차 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 실거래가 분석

최근 (2026년 7월) 주변 유사 물건의 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 내동 289-1, 2003년식 다세대, 69.54㎡, 3층, 150,000,000원 (2026.07.22.)

* 내동 298 (성원하이빌 1동), 2008년식 다세대, 50.7㎡, 5층, 115,000,000원 (2026.07.04.)

* 내동 349-11 (복사골빌라), 1998년식 다세대, 59.89㎡, 1층, 175,000,000원 (2026.07.10.)

4.2. 시세 분석

본건은 34.93㎡ (약 10.57평) 면적으로, 비교적 최근인 2012년에 건축되어 연식이 신축급에 속합니다. 최근 거래된 인근 다세대주택들의 면적 및 연식을 고려했을 때, 본건의 감정가(170,000,000원)는 시장 평균가 대비 다소 높게 책정된 것으로 분석됩니다. 특히, 면적이 더 넓은 다세대주택들의 실거래가와 비교 시, 평당 가격은 높게 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

본건 주변에는 학교(도당중 등), 공원, 근린생활시설, 중소규모 공장 등이 혼재하고 있어 주거 외 다양한 활동이 가능한 지역입니다.

5.2. 교통 및 접근성

인근 도로망(부천로, 수도로) 이용이 용이하며, 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 (2025.8.26.~2026.8.25.) 특정 대상(외국인 등)은 거래 시 허가를 받아야 합니다. 이는 거래 과정에 제약을 줄 수 있습니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

HUG 인수조건 변경 사항에 대한 정확한 내용 확인이 필요합니다. 이는 낙찰 후 인수 또는 처리 절차에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 주변 환경

다세대주택, 연립주택 등 주거시설과 함께 중소규모 공장, 상업시설 등이 혼재하는 지역입니다. 일부 공장으로 인한 소음이나 환경적 영향을 고려할 필요가 있습니다. (주변에 특별한 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않으나, 공업 지역과의 근접성을 고려해야 합니다.)

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2012년식)인 다세대주택으로, 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 되는 점은 큰 장점입니다. 또한, 강제경매 채권자가 HUG라는 점과 임차인의 대항력이 없다는 점은 권리 분석상 매우 유리한 요소입니다. 다만, 감정가가 주변 실거래가 대비 높게 책정되었으며, 토지거래허가구역이라는 점은 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급(2012년식) 연식으로 건물 상태 양호 기대

* 임차인 보증금 인수 부담 없음 (대항력 없음, 말소 예정)

* HUG가 채권자로 경매 진행하여 권리관계 명확

* 인근 교통 및 생활 편의시설 접근 용이

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 170,000,000원이나, 주변 실거래가 분석 결과 면적 대비 가격이 높게 형성된 것으로 보입니다. 임차 보증금 인수 부담이 없고, 신축 연식임을 감안하더라도 시장 가격 수준을 고려한 보수적인 입찰 전략이 필요합니다.

현 시세 분석에 따른 예상 시장가치는 약 75,000,000원에서 90,000,000원 사이로 추정됩니다.

하지만 경매는 경쟁이 있으므로, 인수 부담이 없는 점과 신축 연식을 고려하여 낙찰 가능성 있는 가격으로 100,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다. 입찰 시에는 법원 기일 변경, 유찰 여부, 현장 방문을 통한 정확한 물건 상태 확인 및 주변 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.