나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53544 [1] 경기도 광주시 문형동 137-2 에코하우스 비동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 문형동 소재 `오포우림퓨전빌아파트` 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 아파트, 도로변 근린생활시설, 공장 및 창고시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 계획관리지역 내 주택지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량접근 가능하며, 인근 간선도로변에 버스정류장 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 에코하우스 비동 4층 401호로서, 외벽 : 대리석 및 석재 타일 붙임 등 마감. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감. 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계는 미상임. 2)본건은 현장조사시 거주자 폐문부재 등으로 인해 본건 건물의 내부구조 및 이용상태 등은 건축물대장(현황도) 및 일반적, 표준적 이용상황 등을 기준으로 하였으므로 경매입찰시 재확인 하시기 바랍니다.

물건 비고

다세대주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

본 물건은 경기도 광주시 문형동 137-2 에코하우스 비동 4층401호에 소재하며, 다세대주택으로 이용 중입니다.

1.2. 물건 상세

사건번호: 성남지원 2025타경53544 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

감정가: 214,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 80.00㎡ (약 24.20평)

건물면적: 72.31㎡ (약 21.87평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 문형동 소재 '오포우림퓨전빌아파트' 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 단독 및 다세대주택, 아파트, 도로변 근린생활시설, 공장 및 창고시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 계획관리지역 내 주택지대입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 간선도로변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

본건 경매 사건에서 말소기준권리는 '갑7' 등기인 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정입니다. 따라서 위 권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리 (인수되는 권리)

물건명세서에 따르면, 매수인에게 대항할 수 있는 '을구 순위 9번' 주택임차권 등기가 존재합니다. 임차보증금은 210,000,000원이며, 주민등록 및 점유 개시일자는 2022년 4월 6일, 확정일자는 2022년 3월 4일입니다.

배당에서 임차보증금이 전액 배당되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다.

다만, 주택도시보증공사가 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용의 인수조건확약서를 제출한 것으로 확인됩니다. 이는 인수될 임차보증금이 없을 가능성을 시사하나, 법적 해석이나 추가 분쟁 발생 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

3.3. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 주택도시보증공사(강 )

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-06

* 확정일자: 2022-03-04

* 배당신고일자: 2024-04-11

주의사항: 현황표 상 '대항력: 없음'으로 표기되어 있으나, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 언급되며 보증금 인수 조건 변경 및 HUG의 인수조건확약서 제출이 확인됩니다. 이는 임차인의 법적 지위 및 보증금 인수 여부에 대한 면밀한 검토가 필요함을 의미합니다. HUG의 대항력 포기 약정에도 불구하고, 잔여 보증금 인수 가능성은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (매매/임대)

제공된 최근 매매 자료에 따르면, 주변 지역의 다세대주택 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 20일 거래: 경기도 광주시 문형동 265-1번지 '문형낙원타운하우스(14동)' 74.3㎡(약 22.5평) 규모 물건이 171,000,000원 (약 760만원/평)에 거래되었습니다.

* 2026년 5월 7일 거래: 경기도 광주시 문형동 238-7번지 '문형빌라(나동)' 57.74㎡(약 17.5평) 규모 물건이 90,000,000원 (약 514만원/평)에 거래되었습니다.

* 2026년 5월 1일 거래: 경기도 광주시 문형동 265-30번지 '낙원타운하우스(4,5동)' 58.14㎡(약 17.6평) 규모 물건이 168,000,000원 (약 950만원/평)에 거래되었습니다.

본건의 감정가는 214,000,000원이며, 건물 면적 72.31㎡ (약 21.9평) 기준 평당 약 977만원입니다. 이는 최근 거래 사례 중 가장 작은 면적 물건의 평당 단가와 유사하거나 약간 높은 수준입니다. 인접한 '문형낙원타운하우스'나 '낙원타운하우스'와 유사한 시세를 형성하고 있는 것으로 보입니다.

주변 혐오시설에 대한 별도 정보는 없습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로, 에코하우스 비동 4층 401호입니다. 외벽은 대리석 및 석재 타일, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 하이샷시로 마감되었습니다. 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수 위험: HUG의 인수조건확약서 제출 및 '대항력 없음' 표기에도 불구하고, 물건명세서 상 보증금 잔액 인수 가능성이 명시되어 있어 210,000,000원의 잠재적 인수 위험이 존재합니다. 이는 낙찰가의 약 100%에 해당하는 금액으로, 낙찰가의 실질적인 상승 요인이 됩니다.

* 감정가와 보증금의 근접성: 감정가(214,000,000원)와 임차인 보증금(210,000,000원)이 매우 근접하여, 만약 보증금 인수 시 실질적인 매수 가격이 크게 높아집니다.

* 권리관계 해석의 불확실성: '대항력있는 임차인' 표기와 '대항력 없음' 표기, 그리고 HUG의 인수조건확약서 제출이라는 복합적인 상황은 법적 해석 및 실제 적용 과정에서 불확실성을 내포하고 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 문형동에 위치한 다세대주택으로, 주변 환경이 주택지대이며 기본적인 생활 편의 시설 접근이 가능합니다. 건물 상태 또한 신축 연도가 비교적 최근(2011년 사용승인)이며 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 그러나 가장 큰 고려 사항은 약 2.1억 원에 달하는 임차인 보증금의 인수 가능성입니다. HUG의 인수조건확약서로 인해 실제 인수 부담이 없을 가능성도 있으나, 잠재적인 위험으로 반드시 고려해야 합니다. 감정가 대비 임차인 보증금 비율이 높아, 보증금 인수 시 실질적인 취득 비용이 급증할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 잠재적 인수 리스크 헤지: 보증금 인수 리스크를 감안하여 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 경우, 향후 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* HUG 인수조건확약서의 효력: HUG의 대항력 포기 및 임차권 등기 말소 동의가 법적으로 유효하다면, 보증금 인수 부담 없이 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 신축 연도 및 구조: 2011년에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 다세대주택으로, 비교적 양호한 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정하라는 원칙에 따라, 보증금 인수 부담이 없다는 가정 하에 책정합니다.

최근 유사 물건의 매매가가 170,000,000원 ~ 171,000,000원 수준임을 감안할 때, 본건의 감정가(214,000,000원)는 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

만약 임차인 보증금 210,000,000원을 인수하지 않는다고 가정할 경우, 잠재적 리스크(권리관계 해석 불확실성, HUG 확약서 효력 등)를 고려하여 다음과 같은 범위의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 180,000,000원 ~ 200,000,000원

이는 시세와 감정가를 종합적으로 고려하고, 권리 관계에 대한 잠재적 위험을 반영한 수준입니다.

주의: 만약 임차인 보증금 210,000,000원을 인수해야 할 경우, 낙찰가 외 추가 비용이 발생하므로 총 실질 취득가는 390,000,000원 (210,000,000원 + 180,000,000원) 이상이 되어 시세 대비 매우 불리한 거래가 될 수 있습니다. 따라서 입찰 전 임차인 보증금 인수 여부에 대한 최종적인 법률적 판단 및 소명 자료 확보가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.