나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35200 [1] 경기도 부천시 오정구 여월동 53-14 초이스빌 비동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건일 · 평가일 2025.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 여월동 소재 '부천여월초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 지역으로서 제반주위 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 바, 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제4층 제402호로서, 외 벽 : 스톤코트 등 마감, 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,소로3류(폭8m미만)(접합),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,항공표면<공항시설법>,상대보호구역(동원유치원)<교육환경보호에관한법률>,상대보호구역(여월중-부천교육지원청문의)<교육환경보호에관한법률>,상대보호구역(여월초-부천교육지원청문의)<교육환경보호에관한법률>,절대보호구역(동원유치원-교육청문의)<교육환경보호에관한법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(외국인등토지거래허가구역,대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경35200 (1)

소재지: 경기도 부천시 오정구 여월동 53-14 초이스빌 비동 4층402호

용도: 다세대주택

건축년도: 2011년 (사용승인일 2011-05-18 기준)

감정가: 202,000,000원

토지면적: 26.59㎡ (약 8.04평)

건물면적: 47.74㎡ (약 14.44평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

본건은 경기도 부천시 오정구 여월동 소재 '부천여월초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 형성된 지역으로 전반적인 주거환경은 보통입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

본건 건물은 남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 8월 24일 접수된 장숙자 근저당권 (105,000,000원)

매각으로 인해 소멸될 권리:

- 을구 5번: 장숙자 근저당권 (105,000,000원) - 말소기준권리

- 을구 6번: 박목현 주택임차권 (190,000,000원) - 다만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸 예정입니다. (주의: 임차인 현황상 대항력 없음, 보증금 190,000,000원, 차임 0원, 전입/확정일 2022-05-26)

- 갑6번: 부천시 압류 (징수과-01 1439)

- 갑7번: 주택도시보증공사 강제경매 (190,000,000원) - 본건 경매개시결정

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음. (주택임차권은 HUG의 말소동의로 소멸될 예정임)

인수되는 보증금: 0원

권리분석 요약:

등기부상으로 채권 총액은 295,000,000원입니다. 말소기준권리인 근저당권보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 임차인(박 )과 관련된 주택임차권의 말소 동의 확약서를 제출하였으므로, 해당 임차인의 보증금 190,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않을 것으로 분석됩니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 부천여월초등학교가 있어 학세권의 이점을 가집니다.

주변은 다세대주택 및 단독주택, 일부 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

인근 최근 매매 사례를 보면 다음과 같습니다.

* 2025년 12월 1일, 2014년식 에스디위너스빌(2-1번지) 4층, 전용면적 40.66㎡(약 12.30평)가 186,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 1,512만원)

* 2025년 12월 6일, 2020년식 세븐캐슬(53-10번지) 3층, 전용면적 52.2㎡(약 15.79평)가 270,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 1,709만원)

* 2026년 7월 29일, 1994년식 아남파크타운(3-80번지) 3층, 전용면적 41.91㎡(약 12.68평)가 96,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 757만원)

1.4. 생활정보

* 교육시설: 본건 북서측 인근에 부천여월초등학교가 있으며, 상대/절대보호구역으로 지정된 동원유치원, 여월중학교, 여월초등학교가 인근에 위치합니다.

* 교통: 제반 차량 출입 가능하며, 인근 노선버스정류장 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건 소재지는 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있으며, 허가기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 따라서 향후 잔금 납부 및 소유권 이전 시점까지 허가 구역 지정 해제 여부 또는 신규 지정 여부, 외국인 등의 토지 거래 허가 요건 충족 여부를 반드시 확인해야 합니다. (현재 날짜 기준, 허가기간 만료 임박)

* HUG 인수조건 변경: 특이사항 및 특수물건 정보에 'HUG 인수조건 변경'이 명시되어 있어, 경매 진행 과정이나 인수 조건에 예상치 못한 변동이 발생할 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

* 건물 구조 및 마감: 철근콘크리트구조로 건축되었으며, 외벽은 스톤코트, 창호는 샷시로 마감되었습니다. 2011년 준공된 건물로 건물 노후도에 따른 유지보수 필요성을 고려해야 합니다.

* 용도지역 및 제한사항: 제2종일반주거지역, 소로3류, 가축사육제한구역, 항공표면, 과밀억제권역 등에 해당하여 건축 행위나 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 부천시 오정구 여월동에 위치한 다세대주택으로, 학군 및 교통 여건은 보통 수준입니다. 2011년에 건축된 건물로서 현재까지 별다른 공부와의 차이는 없는 것으로 파악됩니다. 권리분석 상으로는 임차인의 보증금이 낙찰자에게 인수되지 않을 것으로 예상되나, 'HUG 인수조건 변경' 및 '토지거래허가구역' 지정이라는 중대한 리스크 요인이 존재합니다. 특히 토지거래허가구역 지정기간 만료가 임박한 시점이므로, 해당 부분이 낙찰자에게 미칠 영향에 대한 면밀한 검토가 반드시 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 학세권: 부천여월초등학교가 인접하여 자녀가 있는 가정에 유리할 수 있습니다.

* 지역 내 시세: 주변 다세대주택의 최근 거래 사례를 볼 때, 적정 수준의 시세 형성이 가능할 것으로 보입니다. (다만, 본건과 유사한 조건의 거래 사례가 제한적임)

* 잠재적 가치: 토지거래허가구역 지정 해제 또는 신규 지정 여부에 따라 향후 토지 가치 변동 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 202,000,000원입니다. 주변 최근 매매 사례 중 2014년식 건물의 4층 매물(전용 40.66㎡)이 평당 약 1,512만원에 거래된 점을 고려하고, 본건의 전용면적 47.74㎡(약 14.44평)를 적용하면 약 218,450,000원의 시세가 형성될 수 있습니다.

다만, '토지거래허가구역' 지정 만료 임박 및 'HUG 인수조건 변경'과 같은 특이사항으로 인한 잠재적 리스크를 감안할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 감정가 수준 및 최근 유사 거래 사례의 시세를 종합적으로 고려하되, 리스크 요인을 상쇄할 수 있는 수준으로 210,000,000원 ~ 220,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 이러한 리스크에 대한 추가적인 확인 및 법률 전문가의 상담 후에 결정하는 것이 바람직합니다.

※ 본 분석은 제공된 정보를 기반으로 한 예상이며, 실제 가치와 다를 수 있습니다.

1.9. 주변 혐오시설 정보

제공된 지도 및 검색 결과로는 본건 소재지 인근에 혐오시설(폐기물 처리장, 하수처리장, 납골당 등)이 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 부천시 광역소각장 건립 관련 주민 반발 사례가 있었으나, 해당 건립 예정지가 본건 소재지로부터 상당한 거리가 있어 직접적인 영향은 없을 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.