나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35207 [1] 경기도 부천시 원미구 역곡동 104-1 예성센트럴빌 가동 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 초원 · 평가일 2025.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 역곡동 소재 "역곡중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위로는 동류형의 다세대주택과 아파트 등의 공동주택이 주로 들어서 있는 정비된 주택지대임.

교통상황

본건 인근 도로를 운행하는 시내버스 등의 버스정류장이 부근에 소재하고 있으며, 본건으로 부터 남서측으로 직선거리 약 500m 지점에 수도권지하철1호선 "역곡역"이 소재하고 있어 대 중교통 편익은 무난시 됨

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상5층 건물로서 외벽 : 외장 석재 마감등 내벽 : 시멘몰탈위 페인팅 마감등 창호 : 샷시 창호임

이용상태

집합건축물대장상 전유부 용도는 다세대주택으로 등재되어 있으나, 현장조사시 폐문 및 이해 관계인 부재로 인해 내부확인은 불가하였음

설비내역

주거생활에 필요한 위생설비 및 급배수설비, 도시가스설비 등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서, 공동주택 및 제2종근린생활시설로 이용중인 건물의 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 동북측 및 남동측으로 각각 노폭 약 15m, 8m의 포장도로에 접하고 있음

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한 구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(역곡중-부천교육 지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26 .~2026.8.25.))

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

# 자세한 임대관계는 미상임 # 본건 현장조사시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가하여, 관할구청에서 발급한 건축물현황도를 감정평가서에 기재하였음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 부천시 원미구 역곡동 104-1번지 예성센트럴빌 가동 5층 502호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 부천지원 2025타경35207 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 172,000,000원입니다.

본건의 토지 면적은 28.11㎡ (약 8.50평)이며, 건물 면적은 45.56㎡ (약 13.78평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄로 매각하는 건입니다.

채권자는 주OOOOOOO (주택도시보증공사)입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 부천시 원미구 역곡동 소재 "역곡중학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위로는 본건과 동류형의 다세대주택 및 아파트 등 공동주택이 주로 분포하고 있어 정비된 주택지대입니다.

교통 환경으로는 본건 인근 도로를 이용하는 시내버스 등 대중교통 이용이 편리하며, 남서측 직선거리 약 500m 지점에 수도권 지하철 1호선 "역곡역"이 소재하여 대중교통 편익이 양호한 편입니다.

또한, 본건 동북측 및 남동측으로 각각 노폭 약 15m, 8m의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행이 용이합니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 강제경매로 진행되며, 말소기준권리는 2021년 12월 23일 접수된 수원지방법원 2021카단507279호 경기신용보증재단의 가압류(금 8,046,500원)입니다.

등기부상 을구 12번 순위의 주택임차권(유미란, 보증금 170,000,000원, 전입 2021.08.02, 확정 2021.07.21)은 말소 예정 권리에 해당하며, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출된 것으로 보입니다.

따라서, 특별한 이변이 없는 한 본 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 것으로 예상되며, 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

총 등기부채권액은 178,046,500원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 조용한 주택가에 위치하며, 주변으로 다세대주택과 아파트가 밀집해 있어 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

건축물대장상 본건 건물은 공동주택 외에 제2종 근린생활시설로도 이용 가능하도록 되어 있어, 향후 활용 방안에 따라 추가적인 가치를 창출할 수 있습니다.

역곡역이 도보 약 10~15분 거리에 있어 역세권의 이점도 누릴 수 있습니다.

제공된 정보 내에서는 특별히 언급된 혐오시설은 없습니다.

1.4. 생활정보

단지 인근으로 역곡중학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

역곡역 주변의 다양한 상업시설, 병원, 편의시설 등을 이용할 수 있어 생활 편의성이 뛰어납니다.

주거 지역으로서 비교적 쾌적하고 조용한 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 특히 외국인 등의 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 기간(2025.8.26. ~ 2026.8.25.) 내에 있습니다. 입찰자의 신분에 따라 허가 여부를 확인해야 합니다.

"HUG 인수조건 변경" 및 "공동담보" 등의 특이사항이 기재되어 있어, 낙찰 후 HUG와의 거래 조건이나 공동담보 해지 여부 등에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가능하였으므로, 실제 내부 상태와 등기부/건축물대장 상의 내용이 상이할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 역곡역 역세권에 위치한 비교적 신축(2012년 준공)의 다세대주택으로, 주변 주거 환경이 양호합니다.

권리분석상 인수할 권리가 없어 명도가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

다만, 토지거래허가구역 지정 및 HUG 관련 특이사항 등은 낙찰 후 반드시 확인해야 할 부분입니다.

내부 상태 미확인이 아쉬운 점으로 남습니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 역세권 다세대주택으로서 안정적인 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

HUG가 채권자이자 보증금 관련 주체이므로, 권리 관계 정리가 비교적 명확할 것으로 예상됩니다.

향후 역곡역 일대 개발 계획이나 도시 정비 사업 등에 따른 가치 상승 가능성도 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건 감정가는 172,000,000원입니다.

최근 주변 시세 분석 결과, 유사한 건물인 "오페라"(2002년식, 48.64㎡, 2층)가 2026년 7월 6일에 172,000,000원에 거래되었으며, "로얄골드빌"(2001년식, 47.94㎡, 4층)은 2026년 7월 7일에 14,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 2012년식으로 비교 대상 건물들보다 신축이며, 5층이라는 로얄층이라는 장점이 있습니다.

이러한 점들을 고려할 때, 본건의 감정가 172,000,000원은 합리적인 수준으로 판단됩니다.

입찰가는 감정가 수준인 172,000,000원에서, 신축 연식 및 층수 이점을 감안하여 100% ~ 103% 범위 내에서 고려해볼 수 있습니다.

이에 따라 예상 입찰가는 172,000,000원 ~ 177,160,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권유합니다.

특히, 입찰 전 현장 재확인 및 HUG와의 인수조건에 대한 최종 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.