나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35211 [1] 경기도 부천시 오정구 여월동 4-42 유플러스 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도솔 · 평가일 2025.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 여월동 소재 "부천여월초등학교" 북측 인근에 위치하며, 본건 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 5층 건물 중 제2층 제201호로서, 외벽 : 치장벽돌 및 드라이비트 등임. 창호 : 샷시 창호 등임. (사용승인일자 : 2011-12-26)

이용상태

집합건축물대장상 용도는 다세대주택으로 등재되어있음.

설비내역

위생설비 및 급배수시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형 토지로서, 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측의 도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

○ 여월동 4-42 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(동원유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)). ○ 여월동 4-43 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경35211 (1)

소재지: 경기도 부천시 오정구 여월동 4-42 유플러스 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 185,000,000원

토지면적: 28.84㎡ (약 8.73평)

건물면적: 51.69㎡ (약 15.64평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일자: 2011년 12월 26일

1.2. 입지조건

본건은 경기도 부천시 오정구 여월동 소재 "부천여월초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 양호합니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 본건은 북측 및 서측의 도로를 이용 중에 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 주택도시보증공사의 가압류 (2022년 11월 24일)

낙찰로 소멸되는 권리:

* 집합건물 등기부상 갑구 및 을구의 권리 중 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 낙찰로 소멸될 예정입니다. 구체적으로 소유권 관련 갑구의 권리들, 문장수의 주택임차권(을5, 175,000,000원, 말소), 강서세무서장의 압류(갑5, 말소), 부천시의 압류(갑6, 말소), 주택도시보증공사의 가압류(갑4, 말소), 주택도시보증공사의 강제경매(갑7, 말소) 등이 말소 대상입니다.

인수되는 권리:

* 현재 제공된 정보에 따르면, 낙찰자가 인수해야 할 별도의 권리는 없는 것으로 보입니다. 임차인 현황에서 주택도시보증공사(문장수)의 보증금 183,000,000원이 있으나, "대항력 없음" 및 "HUG 인수조건 변경", "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어 낙찰자에게 부담이 되지 않을 것으로 판단됩니다.

* 다만, 임차인 박진화는 전입일자가 2025년 5월 21일이나 보증금 및 차임이 미상이며 대항력이 없는 것으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 여월동 일대는 주거 밀집 지역으로, 학교 및 근린생활시설이 인접해 있어 생활 편의성이 갖추어진 상권입니다. 주변에 아파트 단지 및 다세대주택이 다수 분포하고 있어 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본건은 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 2층에 위치한 다세대주택입니다. 건물 내부에는 위생 설비 및 급배수 시설 등이 구비되어 있습니다. 사용승인일자는 2011년 12월 26일입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 허가 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 현재 시점(2026년 8월 15일)으로는 여전히 허가구역에 해당하므로, 매수인은 관련 법규를 준수하여 거래를 진행해야 합니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 채무 또는 보증 조건 변경 사항이 있습니다. 제공된 정보상으로는 인수 부담이 없는 것으로 보이나, 관련 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

* 미상 임차인: 박진화 임차인의 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있어, 추후 발생할 수 있는 분쟁의 소지를 확인할 필요가 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 부천시 오정구 여월동의 주거 지역에 위치한 다세대주택으로, 학교 및 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 권리 분석상 인수해야 할 부담이 명확히 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 및 HUG 관련 조건 변경 사항은 추가적인 확인이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 감정가 대비 현 시세 상승 가능성: 제공된 주변 시세 정보를 분석했을 때, 감정가(185,000,000원) 대비 최근 거래 사례(2025년 12월, 40.66㎡, 186,000,000원)가 유사하거나, 더 큰 면적의 신축 건물(2020년식, 52.2㎡)은 270,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본건의 현재 시장 가치가 감정가보다 높을 수 있음을 시사합니다.

* 안정적인 주거 환경: 학교와 근린생활시설이 인접한 주거 지역에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 매각하므로 권리 관계가 명확합니다.

1.9. 예상 입찰가

제공된 주변 거래 사례, 특히 2014년식 40.66㎡ 면적의 '에스디위너스빌'이 2025년 12월에 186,000,000원에 거래된 점과 본건의 감정가를 고려할 때, 현재 시세를 반영하여 보수적으로 감정가보다 소폭 높은 수준인 200,000,000원을 예상 입찰가로 제시합니다. 다만, 2020년식 52.2㎡ 면적의 '세븐캐슬'이 270,000,000원에 거래된 사례는 본건의 잠재적 최고 가치를 보여주므로, 시장 상황에 따라 입찰가를 조절할 필요가 있습니다.

*주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보 분석 결과, 미래 시점의 거래 데이터임을 감안하였으며, 본건의 면적 및 건축 연도를 고려하여 시세 분석에 반영하였습니다.

*본건 소재지는 토지거래허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로, 2026년 8월 15일 현재 허가 기간 내에 있습니다.

*제공된 정보 분석 결과, 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.