나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35181 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 99-10 마메든 302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나이스감정 · 평가일 2025.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 소재하고, "부천시보건소" 남동측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 근린생활시설, 공원, 병원 등이 혼재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 3층 302호이며, 외벽 : 석재 및 치장벽돌 마감 등 창호 : 샷시 창호

이용상태

"공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)"임.

설비내역

위생설비 및 급·배수시설, 승강기 등이 구비되어 있음. 정상 작동 여부는 입찰 참가시 별도로 확인하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 가장형 토지이며, "공동주택" 건부지임.

인접 도로상태등

북동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본건 구분건물의 내부는 관련 공부서류 집합건축물대장, 건축물현황도 및 일반적인 이용상황을 고려하였음(경매 참여, 입찰 등의 경우에 현황이 도면표시 등과 상이할 수 있으므로 재확인 및 주의요함). 본건 등기사항전부증명서상 임차권등기명령(2023.6.20.)이 되어 있으므로 관련 사항은 등기사항전부증명서를 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 상세 정보

2.1. 소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 99-10 마메든 302호

2.1. 1.건물명: 마메든

2.1. 2.동/호수: 302호

2.2. 토지 면적: 32.12㎡ (약 9.72평)

2.2. 1.토지 제시외 면적: 0.00㎡

2.3. 건물 면적: 51.35㎡ (약 15.53평)

2.3. 1.건물 제시외 면적: 0.00㎡

2.3. 2.건물 용도: 도시형생활주택 (철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 3층)

2.3. 3.건축물 사용승인일: 2019년 1월 31일

2.4. 감정가: 260,000,000원

2.5. 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

2.6. 경매 구분: 부동산 강제경매

2.7. 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

2.8. 총 등기부채권액: 260,000,000원

3. 입지 조건

3.1. 주변 환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 위치하며, "부천시보건소" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 공동주택, 근린생활시설, 공원, 병원 등이 혼재되어 있어 주거 및 생활 환경으로 보통 수준을 나타냅니다.

3.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

3.3. 도로 상태

북동측으로 포장도로에 접해 있습니다.

3.4. 주변 시설

"부천시보건소"가 인근에 위치하고 있습니다.

4. 권리 분석

4.1. 말소기준권리

인천지방법원 부천지원의 강제경매개시결정 (2025타경35181)이 말소기준권리입니다.

4.2. 등기부 요약

* 소유권 보존: 2019-02-11 (박형운 외 1명)

* 소유권 이전 (매매): 2019-06-10 (조승현)

* 주택임차권: 2023-06-26 접수 (안병조, 금260,000,000원)

* 전입일자: 2021-06-18

* 확정일자: 2021-06-01

* 비고: 말소 예정 (주택도시보증공사 동의 확약서 제출)

* 강제경매 (채권자: 주택도시보증공사): 2025-12-01 접수 (권리금액: 260,000,000원) - 말소기준권리

4.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (안병조)

* 보증금: 260,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자 (사업일자): 2021-06-18

* 확정일자: 2021-06-01

* 배당신고일자: 2023-06-26

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차권은 말소기준권리인 강제경매 개시결정 등기보다 선순위이나, 주택도시보증공사(채권자 겸 임차인)의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 임차 보증금 인수 부담은 없습니다.

4.4. 인수되는 권리

본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서 제출로 인해 을구 3번 주택임차권 역시 말소 대상입니다.

4.5. 총 인수 보증금: 0원

5. 상권 분석

5.1. 주변 상업시설

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

5.2. 상권 특징

본건은 주거 지역 내에 위치하며, 인근의 부천시보건소 등 공공시설과 함께 복합적인 지역 특성을 보입니다.

6. 생활 정보

6.1. 편의 시설

주변에 병원, 공원 등이 소재하여 생활 편의성이 양호한 편입니다.

6.2. 주거 환경

건물은 철근콘크리트구조로, 최신 건축 연식(2019년)을 갖추고 있어 비교적 현대적인 주거 환경을 제공합니다.

6.3. 설비 현황

위생 설비, 급배수 시설, 승강기 등이 구비되어 있습니다. 다만, 정상 작동 여부는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 토지 거래 허가 구역

본건 토지는 토지거래계약에 관한 허가 구역으로 지정되어 있습니다 (2025.8.26.~2026.8.25.). 외국인 등 토지 거래 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

7.2. 임대 관계

임대 관계는 미상입니다. 입찰 전 현장 확인 및 임대차 내역 확인이 필요합니다.

7.3. 건물 현황

구분건물 내부 이용 현황은 관련 공부 서류와 실제 현황이 상이할 수 있으므로, 경매 참여 시 반드시 현황을 재확인하고 주의해야 합니다.

7.4. 관리 상태

건물 자체의 관리 상태에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 최신 건축 연식(2019년)임을 감안할 때 비교적 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 입찰 전 현장 방문을 통해 직접 확인하는 것이 필수적입니다.

8. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2019년 준공)인 도시형생활주택으로, 부천시 원미구 심곡동에 위치하여 생활 편의성이 양호한 입지를 자랑합니다. 채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 임차인이자 채권자로, 임차 보증금 2억 6천만 원에 대한 인수 부담이 없다는 점은 매우 긍정적인 요소입니다. 또한, HUG가 말소 동의 확약서를 제출함에 따라 선순위 임차권 관련 리스크가 해소되었습니다. 감정가는 2억 6천만 원으로 책정되었으나, 최근 유사 연식 건물의 시세와는 다소 차이가 있을 수 있습니다. 토지거래허가구역 지정 및 임대차 관계 미확인 등은 사전에 면밀히 검토해야 할 사항입니다.

9. 투자 포인트

9.1. 신축 건물

2019년 준공된 건물로, 비교적 최신식 시설과 현대적인 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

9.2. 명확한 권리 관계

주택도시보증공사의 임차 보증금 인수 부담이 없고, 말소기준권리보다 선순위 임차권이 없음이 확인되어 권리 분석이 명확합니다.

9.3. 양호한 입지

부천시 보건소 인근에 위치하며, 대중교통 접근성이 좋아 실거주 및 임대 목적 모두 적합합니다.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 260,000,000원입니다. 임차 보증금 인수 부담이 없으며, 비교적 신축 건물이라는 점을 감안할 때, 현재 시장 상황과 주변 부동산 거래 사례를 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 사례들은 건축 연식(2000-2002년)이 본건보다 오래되었음에도 불구하고, 면적 대비 3.3㎡당 가격이 83만원~109만원 수준으로 나타나고 있습니다. 이를 단순 환산하면 본건(51.35㎡)의 시장 가치는 약 1억 3천만원 ~ 1억 7천만원 수준으로 추정됩니다. 그러나 본건 건물은 2019년에 준공되어 연식이 훨씬 최신이므로, 감정가 2억 6천만원이 합리적인 수준일 가능성이 높습니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가 수준에서 약 85% ~ 90% 수준인 220,000,000원에서 235,000,000원 사이로 권고합니다. 투자자는 낙찰 후 발생할 수 있는 제반 비용(취득세, 법무사 비용 등) 및 명도 비용, 그리고 건물 상태 점검 비용 등을 추가로 고려하여 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.