나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53525 [1] 경기도 광주시 신현동 882 포레스트 313동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 벨류업 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 '신현초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위환경은 연립·다세 대주택이 밀집한 지역으로 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 본건 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕(경사지붕) 포레스트 제313동 제4층건 중 제2층 제202호로서, 외벽 : 치장벽돌 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등, 창호 : 하이새시 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중이며, 상세 내용은 후첨 "내부구조도"를 참조하시기 바람.

설비내역

위생(급·배수)설비, 난방설비, 출입문보안시스템 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구 역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법 >, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가 구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세 대)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

다세대주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경53525 (1)

* 소재지: 경기도 광주시 신현동 882 포레스트 313동 2층 202호

1.2. 부동산 현황

* 용도: 다세대주택

* 토지면적: 58.38㎡ (약 17.66평)

* 건물면적: 52.23㎡ (약 15.80평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 건축년도: 2015년 3월 (사용승인일 기준)

* 층수: 4층 건물 중 2층

1.3. 기타 기본 정보

* 감정가: 220,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 경기도 광주시 신현동에 위치하며, '신현초등학교' 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변은 연립 및 다세대 주택이 밀집한 지역으로, 전반적인 주거 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 상황

* 차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다. 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상황

* 건물의 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역 요약

* 말소기준권리: 2025년 3월 25일자 국민건강보험공단의 압류.

* 본건 경매 개시 결정: 2025년 11월 27일자 주택도시보증공사의 강제경매.

* 등기부등본상의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (주석현)

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 4월 28일

* 확정일자: 2022년 4월 6일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 주택도시보증공사는 대항력이 없으며, HUG 인수조건 변경 관련하여 매수인이 인수할 임차보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리 및 보증금

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 매수인이 인수해야 할 추가적인 권리나 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본건이 소재한 신현동 일대는 최근 개발된 신축 빌라 및 다세대 주택 단지가 형성되어 있는 주거 밀집 지역입니다.

* 주변 시세 및 임대 현황은 다른 단지와의 비교를 통해 파악할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육 시설: 신현초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 편의 시설: 지역 내 마트, 병원, 음식점 등 기본적인 생활 편의 시설은 차량 이동을 통해 이용 가능할 것으로 보입니다. (구체적인 편의 시설 현황은 추가 확인 필요)

* 혐오 시설: 현재까지 파악된 자료 및 일반적인 주변 환경 검색 결과, 본건 인근에 혐오 시설은 없는 것으로 확인됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(주거형)으로 지정되어 있습니다.

* 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역으로도 포함되어 있어 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26.~26.8.25.)으로 지정되어 있어, 관련 법규를 준수해야 합니다.

6.2. 기타 특이사항

* 임대 관계 미상: 현재 명시된 임차인 외에 다른 임대차 관계는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 경기도 광주시 신현동에 위치한 다세대주택으로, 신현초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 건축년도가 비교적 최근(2015년)이며, 대항력 있는 임차인이 없어 권리관계가 명확하고 인수 부담이 없다는 장점이 있습니다.

* 다만, 주변 지역의 개별적인 시세 편차가 존재하며, 토지 이용 계획상 일부 제한 사항이 있어 투자 시 이를 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 1. 명확한 권리관계: 매각으로 모든 권리가 소멸되며, 매수인이 인수할 임차보증금이 없습니다.

* 2. 양호한 입지: 신현초등학교와 인접하여 학군이 우수하며, 주거 밀집 지역으로 생활 기반이 갖춰져 있습니다.

* 3. 잠재적 가치: 신현동 지역의 개발 가능성과 주거 수요를 고려할 때, 장기적인 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 220,000,000원이며, 인수되는 보증금은 없습니다.

* 주변 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적(약 15.8평)의 다세대주택은 2012년식 건물 기준 1.3억 원에 거래된 사례가 있습니다. 반면, 동일 단지 내 더 넓은 면적(약 21.2평~25.6평)의 매물은 3.2억 원 ~ 4.65억 원에 거래되었습니다. 본건은 2015년 준공된 건물로 감정가는 2.2억 원입니다.

* 유사 면적 거래가와 감정가 사이에 상당한 차이가 존재하므로, 현장 방문을 통한 물건 상태 확인 및 심층적인 시세 재조사가 필수적입니다.

* 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 실거래가 추이를 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 180,000,000원에서 200,000,000원 사이로 제안하며, 190,000,000원 내외를 목표 입찰가로 설정하는 것을 권장합니다.

* 최종 입찰가는 수익률, 명도 가능성, 향후 부동산 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.