나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35202 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 437-2 세영프라임 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인일 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 "부천대학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 2층202호로서, 외벽 : 치장 타일 마감 등. 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등. 창호 : 샷시 창호 등. (사용승인일 : 2018.08.13)

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 북측으로 노폭 4m 및 6m 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-305호선)(접합), 가축사육제한구역(전부제 한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(연세유치원-부천교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한 허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~ 2026.8.25.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경35202 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 437-2 세영프라임 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 267,000,000원

토지면적: 29.54㎡ (약 8.94평)

건물면적: 54.48㎡ (약 16.48평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 위치하며, 부천대학교 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 형성되어 있습니다 [cite:None]. 차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다 [cite:None]. 본 건물이 속한 세영프라임은 2018년 8월 13일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조의 5층 건물 내 2층에 위치하고 있습니다 [cite:None]. 토지는 장방형의 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 서측 및 북측으로 노폭 4m 및 6m 내외의 도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근에 무리가 없습니다 [cite:None].

3. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 주택도시보증공사입니다. 등기부등본 상 소유권 보존, 이전 내역과 함께 여러 권리들이 기재되어 있으나, 말소기준권리(갑9 가압류 주식회사케이비국민카드, 접수일자 2023-06-15) 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 특히, 을구 3번의 주택임차권(권리자: 송재욱, 금액: 265,000,000원) 또한 말소 예정으로 명시되어 있으나, 물건명세서상 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 임차인 현황 상 임차인 송 은 전입일자(2022-08-01)가 확정일자(2022-06-27)보다 늦고, 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 따라서 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 부천대학교 인근에 위치하며, 주변에 다양한 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재해 있어 주거지로서의 기본적인 상권 기능을 갖추고 있습니다. 대학가 인근이라는 점은 배후 수요 측면에서 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 또한, 인근 도로망을 통해 시내 및 타 지역으로의 이동이 편리하여 상업 시설 이용 접근성도 양호한 편입니다.

5. 생활정보

교통 면에서는 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리하며, 차량 진출입도 원활한 편입니다. 주변 환경은 공동주택 및 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본 물건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 지정되어 있습니다. 외국인 등 토지 거래 시 허가를 받아야 하므로, 투자 시 관련 규정을 확인해야 합니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건 변경 사항이 있으므로, 입찰 전 HUG의 정확한 인수 조건 및 절차에 대한 확인이 필요합니다.

* 지역 특성: 심곡동은 부천시의 주요 주거 지역 중 하나로, 부동산 시장 동향을 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2018년 준공)이며, 부천대학교 인근에 위치하여 주거 및 투자 가치를 동시에 지니고 있습니다. 권리 관계가 비교적 명확하고 인수할 권리가 없어 깔끔하게 낙찰받을 수 있다는 장점이 있습니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 및 HUG 인수조건 변경 등 특별히 유의해야 할 사항들이 존재하므로, 이에 대한 충분한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축 연도: 2018년 준공으로 비교적 신축 건물에 해당하여 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로, 낙찰 후 추가적인 권리 부담이 없습니다.

* 우수한 입지: 부천대학교 인근으로 생활 인프라 및 교통 환경이 양호합니다.

* 낮은 인수 보증금: 임차인의 대항력이 없어 인수할 보증금이 없습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 건물 연식(2018년)과 면적(54.48㎡)을 감안하면 시세는 감정가 수준에서 형성될 가능성이 높습니다. 특히, 2019년에 거래된 64.955㎡ 면적의 다세대주택이 28,800만원에 거래된 점을 참고할 때, 본 물건의 현재 가치를 평가할 수 있습니다. 채권자의 채권액(265,000,000원) 또한 감정가와 유사한 수준으로, 이는 시세의 하방 지지선 역할을 할 수 있습니다.

이에 따라, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가인 267,000,000원 내외 또는 그보다 약간 상회하는 수준에서 결정될 것으로 보입니다. 경쟁 상황 및 현장 조사 결과에 따라 달라질 수 있으나, 보수적으로 접근할 경우 270,000,000원 을 중심으로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 270,000,000원 을 중심으로, 시장 상황 및 경쟁 물건 분석을 통해 265,000,000원 ~ 275,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.