나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35215 [1] 경기도 부천시 오정구 원종동 268-5 삼양스텔라 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프로 · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 원종동 소재 '원종초등학교' 남측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 등이 소재하는 주택지대으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근에 버스정류장이 소재하고, 남서측 인근에 원종역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제3층 제301호으로서, (사용승인일 : 2015.07.08) 외벽 : 벽돌타일 붙임 등 마감. 내벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감. 창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 2필 일단의 장방형의 완경사지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 북측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), (원종동 268-5 : 소로3류(폭 8m 미만)(접합)), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(오정초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부천지원 2025타경35215 (1)

1.2. 소재지

경기도 부천시 오정구 원종동 268-5 삼양스텔라 3층 301호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

225,000,000원

1.5. 면적

* 토지 면적: 24.72㎡ (약 7.48평)

* 토지 지분: 24.72㎡ (약 7.48평)

* 건물 면적: 36.86㎡ (약 11.15평)

* 건물 지분: 36.86㎡ (약 11.15평)

1.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 강제경매

1.8. 채권자

주OOOOOOO

1.9. 건물 정보

* 사용승인일: 2015년 07월 08일

* 건물 층수: 5층 건물 중 3층

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 경기도 부천시 오정구 원종동 소재 '원종초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하는 주택지대로서 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건 인근에 버스정류장이 소재하고 있으며, 남서측 인근에 원종역이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상태

본건 동측 및 북측으로 폭 약 8미터 내외 및 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

2.4. 지역 지구

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만)에 해당합니다.

2.5. 주변 시설

* 교육시설: 원종초등학교가 남측 인근에 위치합니다. (검색 결과: 원종고등학교, 원일초등학교 등도 주변에 소재함)

* 편의시설: 일반적인 주택가에 부수되는 편의시설이 있을 것으로 예상되나, 구체적인 정보는 추가 확인이 필요합니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 주변 조사를 통해 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 소각장 등)이 인근에 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 부천시 내 대장동 지역에 자원순환센터가 위치하고 있으나, 본건과의 직접적인 인접성은 낮은 것으로 파악됩니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자

주OOOOOOO

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (실제 임차인: 장재영)

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 04월 21일

* 확정일자: 2021년 03월 12일

* 배당신고일자: 2023년 06월 23일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기가 말소 예정이며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되었습니다.

3.3. 말소기준권리

등기부 갑구 8번, 주택도시보증공사 강제경매 개시결정 (2025년 12월 02일 접수).

3.4. 등기부 요약

* 소유권 이전 관련 사항: 박윤규, 김선웅 관련 등기 존재.

* 주택임차권: 을구 3번, 장재영 (220,000,000원), 전입 2021.04.21, 확정 2021.03.12. (말소 예정)

* 강제경매: 갑구 8번, 주택도시보증공사 (220,000,000원). (말소기준권리)

* 압류: 갑구 9번, 부천시. (말소)

3.5. 등기부채권 총액

220,000,000원

3.6. 인수되는 보증금

0원 (임차인의 대항력이 없고, HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 것으로 판단됨)

4. 상권분석

4.1. 주택지대 내 입지

본 물건은 다세대주택 및 단독주택이 밀집한 전형적인 주택지대에 위치하고 있습니다.

4.2. 교통 접근성

원종역이 인근에 소재하여 향후 교통 환경 개선 및 역세권 가치 상승이 기대됩니다.

4.3. 주변 개발 가능성

주거 밀집 지역으로 안정적인 주거 수요가 예상되며, 원종역 인근 개발에 따른 수혜 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

단지 인근에 원종초등학교 및 원종고등학교가 위치하여 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.2. 교통 편의성

버스정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 원종역을 통한 수도권 접근성도 양호합니다.

5.3. 주거 쾌적성

주택 밀집 지역으로 도심 내 주거 환경을 갖추고 있으며, 주변에 대규모 공원이나 혐오시설이 직접적으로 확인되지 않아 비교적 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건 소재지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 해당 기간 내에 토지 거래 시 허가를 받아야 하며, 이는 향후 매도 또는 재건축 시 제약이 될 수 있습니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

채권자인 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 조건 변경 사항이 특이사항 및 특수물건정보에 기재되어 있습니다. 권리분석상 임차인의 대항력이 없고 HUG의 말소 동의가 있어 권리관계는 비교적 명확하나, HUG와의 구체적인 거래 조건이나 인수 조건 변경에 대한 상세 내용은 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 공동담보

공동담보 물건이라는 정보가 있으나, 본 건과 관련된 추가 담보물의 상세 내역은 제공되지 않아 파악에 한계가 있습니다.

6.4. 지역 제한

본건은 과밀억제권역에 속해 있어 수도권정비계획법상의 규제를 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부천시 오정구 원종동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 주거 환경과 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 2015년에 건축된 건물로 최신식은 아니나, 지역 내에서의 주거 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다. 채권자인 HUG와 관련된 권리 관계가 비교적 명확히 정리된 점은 긍정적이나, 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있다는 점은 향후 재산권 행사 시 중요한 고려 사항이 될 것입니다.

8. 투자 포인트

* 원종역 인근 입지로 향후 역세권 가치 상승 잠재력 보유.

* 36.86㎡의 소형 면적으로 초기 투자 부담이 상대적으로 낮음.

* 주택가 내 위치하여 안정적인 임대 수익 또는 실거주 목적에 적합.

* HUG 관련 권리 사항이 명확하게 정리되어 있어 권리 분석이 상대적으로 용이함.

9. 예상 입찰가

감정가: 225,000,000원

본건과 유사한 조건의 거래 사례 (2019년 준공, 48.63㎡, 4층)가 253,000,000원에 거래된 바 있으나, 본건은 해당 사례보다 준공 연도가 4년 더 오래되었고 면적도 더 작습니다. 제공된 JSON 거래 데이터의 편차가 크고 본건과 직접적으로 비교하기 어려운 부분이 많아 정확한 시세 산정에 한계가 있습니다.

종합적인 시장 상황, 본건의 입지적 장점, 그리고 토지거래허가구역 지정으로 인한 리스크 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시세 및 위험 요소를 감안하여, 감정가 수준에서 보수적으로 접근하는 전략을 제안하며, 예상 입찰가는 약 215,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 95.5% 수준입니다.

입찰 시에는 해당 물건의 현황, 시장 상황, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.