나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35224 [1] 경기도 부천시 소사구 괴안동 111-22 다온빌 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이원 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 "부천동중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 "역곡역"이 소재하며, 대중교통여건은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물내 4층403호로서 외벽 : 타일벽돌 및 석재붙임 등 마감. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공부상 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 도시가스설비, 난방시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지의 토지로서 공동주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역 (부천동중 , 동여중-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률> , 과밀억제권역 <수도권정비계획법> , 철도보호지구<철도안전법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임. -본건 등기사항전부증명서에 "주택임차권"이 등재되어 있으니 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 부천지원 2025타경35224 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 괴안동 111-22 다온빌 4층 403호

용도: 다세대주택

감정가: 197,000,000원

토지면적: 19.91㎡ (약 6.02평)

토지지분: 19.9102㎡ (약 6.02평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 30.47㎡ (약 9.22평)

건물지분: 30.47㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

특이사항: HUG 인수조건 변경, 대항력있는 임차인 존재

주의사항: 특이사항 없음 (제공된 정보 기준)

특수물건정보: HUG 인수조건 변경, 대항력있는 임차인 존재

감정평가서 요약 요항표 주요 내용:

본건은 경기도 부천시 소사구 괴안동에 위치하며, 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 역곡역이 소재하여 대중교통 여건은 무난한 편입니다.

건물은 철근콘크리트 구조 슬래브 지붕 5층 건물 중 4층 403호이며, 공부상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.

급배수, 위생, 도시가스, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

토지는 장방형 평지의 건부지로 이용 중이며, 남동측 및 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.1. 입지조건

1.1. 1.위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 "부천동중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

1.1. 2.교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 지하철 1호선 "역곡역"이 인근에 위치하여 대중교통 이용은 무난합니다.

1.1. 3.건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물 내 4층 403호로서 외벽은 타일벽돌 및 석재붙임 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시창호입니다.

1.1. 4.건물 이용상태

공부상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.

1.1. 5.설비내역

급배수 및 위생설비, 도시가스설비, 난방시설 등이 구비되어 있습니다.

1.1. 6.토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지의 토지로서 공동주택의 건부지로 이용 중입니다.

1.1. 7.인접 도로상태

본건은 남동측 및 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

1.1. 8.토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 기타 관련 법규에 따라 가축사육제한구역, 상대보호구역(부천동중, 동여중), 과밀억제권역, 철도보호지구로 지정되어 있습니다.

1.1. 9.공부와의 차이

없음.

1.2. 권리분석

1.2. 1.등기부요약

본건 등기부상 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

- 갑구 6순위: 주택도시보증공사 강제경매 (말소기준권리)

- 을구 3순위: 주택임차권 (박영지, 금205,000,000원) - 말소 예정 (주택도시보증공사 말소동의 확약서 제출)

1.2. 2.임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (박영지)

보증금: 205,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-02-26

확정일자: 2021-01-11

배당신고일자: 2023-03-29

대항력: 없음 (등기부상 말소 예정)

비고: 주택도시보증공사 명의로 등기된 임차권으로, 경매 절차에서 말소될 예정이며 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되었습니다.

* 임차인: 정진우

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-09-09

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있어 인수 또는 명도 협의가 필요할 수 있습니다.

1.2. 3.말소기준권리

인천지방법원 부천지원의 강제경매개시결정(2025타경35224)입니다.

1.2. 4.인수되는 권리

제공된 정보에 따르면, 명시적으로 인수해야 할 보증금은 없습니다. 다만, 임차인 정진우의 경우 대항력이 있으므로 실제 명도 시 협의가 필요할 수 있습니다.

1.2. 5.인수 보증금 합계

0원 (정진우 임차인의 보증금은 0원으로 산정되었으나, 대항력 존재로 인한 명도 리스크는 별도 고려 필요)

1.3. 상권분석

1.3. 1.주변 시세 분석

본건은 경기도 부천시 소사구 괴안동에 위치한 다세대주택으로, 주변 유사 물건들의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

최근 매매 사례 분석:

- 에덴빌라 (1986년식 연립, 38.88㎡) 2026년 7월 1일: 17,000만원

- 에덴빌라 (1986년식 연립, 38.88㎡) 2026년 7월 4일: 17,500만원

- 삼성펠리스5차 (2016년식 다세대, 34.7㎡) 2026년 7월 1일: 21,200만원

1.3. 2.본건과의 비교

본건 다온빌(111-22번지, 30.47㎡, 2017년 준공 추정)은 건립 연차가 유사하거나 더 신축인 삼성펠리스5차(111-54번지, 34.7㎡)와 비교 시, 면적이 작음에도 불구하고 감정가 197,000,000원으로 형성되어 있습니다. 삼성펠리스5차의 34.7㎡가 21,200만원에 거래된 점을 감안하면, 본건의 시세는 평당 약 611만원 수준으로 산정됩니다. 본건의 면적(30.47㎡)에 이를 적용 시 약 186,000,000원 수준의 시세가 추정됩니다. 감정가는 이보다 다소 높게 책정되었습니다. 에덴빌라(125-2번지)는 연립주택으로 건물이 노후화되었으며, 평당 거래가가 더 낮게 형성되어 있어 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1.교육 시설

본건 북서측 인근에 부천동중학교가 위치하며, 동여중학교도 인근에 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

1.4. 2.편의 시설

주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 3.대중교통

인근 버스정류장 및 지하철 1호선 역곡역 이용이 가능하여 대중교통 접근성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1.대항력 있는 임차인 (정진우)

보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있으나 '대항력 있음'으로 표시된 임차인이 전입되어 있습니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 문제나 별도의 협상 비용이 발생할 수 있음을 의미합니다.

1.5. 2.HUG 인수조건 변경

HUG(주택도시보증공사) 관련 조건 변경은 경매 진행 과정이나 인수 후 관리에 영향을 줄 수 있으므로, 관련 상세 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

1.5. 3.토지 이용 계획 및 제한 상태

본건은 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구 등에 속해 있어 향후 건축 행위나 재개발 시 관련 법규의 적용을 받습니다.

1.5. 4.주변 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 부천시 소사구 괴안동에 위치한 다세대주택으로, 역세권(역곡역) 인근에 위치하여 교통 및 생활 환경이 양호한 편입니다. 감정가는 197,000,000원으로 책정되었으며, 최근 유사 신축 다세대 주택 거래 사례를 고려할 때 시장 가치는 감정가와 유사하거나 다소 하회할 것으로 추정됩니다. 그러나 보증금 0원에 대항력을 갖춘 임차인이 존재한다는 점은 명도 과정에서의 불확실성을 내포하므로, 입찰 전 반드시 명도 가능성 및 예상 비용을 철저히 파악해야 합니다. HUG 인수조건 변경 사항도 추가적인 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

- 역세권(역곡역) 인접으로 인한 우수한 교통 및 입지 조건.

- 주변이 주거지역으로 형성되어 있어 안정적인 주거 환경.

- 비교적 신축(2017년 준공 추정)에 속하는 다세대주택.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 197,000,000원

최근 유사 신축 다세대 시세 (삼성펠리스5차, 34.7㎡): 212,000,000원 (평당 약 611만원)

본건 면적(30.47㎡) 적용 시 시세 추정치: 약 186,000,000원

권리분석상 인수 보증금 합계: 0원

주요 리스크: 대항력 있는 임차인(정진우)의 존재로 인한 명도 불확실성.

상기 정보와 주변 시세를 종합적으로 고려하고, 명도 리스크를 반영하여 보수적으로 접근할 경우, 예상 입찰가는 190,000,000원 ~ 200,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

특히, 임차인 정진우와의 명도 협상 가능성 및 비용, HUG 인수 조건 변경 내용을 면밀히 확인한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

본 보고서의 예상 입찰가는 투자 결정에 대한 참고 자료이며, 최종 입찰가는 개인의 판단과 현장 상황, 법적 검토 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.