나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35204 [1] 경기도 부천시 원미구 상동 249-3 대동리치빌 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해우 · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 부천시 원미구 상동 소재 "부천여자고등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 대상물건과 유사한 규모의 공동주택과 단독주택 등이 혼재하는 주택지대로 이루어져 있어 주위환경 보통시됩니다.

교통상황

제반 차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 도보로 15여분 정도 거리에 국철 1호선 "중동역"이 소재하여 교통여건은 보통정도입니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 4층 일부로서, 외 벽 : 적벽돌 치장쌓기, 페인팅 등 마감, 창 호 : PVC창호 등 입니다.

이용상태

공부상 '다세대주택' 용도입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 편의설비 갖추고있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형의 토지로, 공동주택(대동리치빌) 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본 건물 북측으로 약 8미터 정도의 도로에 접하고있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천여고-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(송내초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래 허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 협조가 원활하지 못하여 임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경35204 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 상동 249-3 대동리치빌 4층 402호

용도: 다세대주택

감정가: 178,000,000원

토지면적: 23.56㎡ (약 7.13평)

건물면적: 40.88㎡ (약 12.36평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경

주의사항: 토지이용계획상 일부 제한사항 존재 (아래 상세 내용 참조)

특수물건정보: HUG 인수조건 변경

건축물명: 대동리치빌

건축일자: 2010년 5월 4일 사용승인

1.1. 입지조건

1.1. 1.위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 부천시 원미구 상동에 위치하며, 인근에 부천여자고등학교가 있습니다. 주위는 대상 물건과 유사한 규모의 공동주택과 단독주택이 혼재된 주택지대로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.1. 2.교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 도보 약 15분 거리에 국철 1호선 중동역이 소재하여 교통 여건은 보통 수준입니다.

1.1. 3.건물의 구조

본 건물은 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층 건물 중 4층 일부입니다. 외벽은 적벽돌 치장 쌓기 및 페인팅 마감이며, 창호는 PVC 창호입니다.

1.1. 4.토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 등고평탄한 사다리형 토지로, 공동주택(대동리치빌) 부지로 이용 중입니다.

1.1. 5.인접 도로상태

건물 북측으로 약 8미터 폭의 도로에 접하고 있습니다.

1.1. 6.토지이용계획 및 제한상태

* 제2종일반주거지역

* 소로2류 (폭 8m~10m, 접합)

* 가축사육제한구역 (전부제한구역)

* 상대보호구역 (부천여고, 송내초 - 부천교육지원청 문의 필요)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에관한허가구역 (외국인 등 토지거래 허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대 (2025.8.26.~2026.8.25.))

1.2. 권리분석

1.2. 1.현황

본 물건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 채권자는 주택도시보증공사입니다. 감정평가액은 178,000,000원입니다.

1.2. 2.임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (장 )

보증금: 178,000,000원

차임: 0원

전입일자/사업일자: 2022-08-16

확정일자: 2022-08-16

배당신고일자: 2024-09-05

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경

1.2. 3.등기부 현황 및 권리 분석

* 말소기준권리: 2023-03-16 접수된 (주)페이플러스의 근저당권 (100,000,000원) 입니다.

* 매각으로 인해 말소되는 권리:

* (주)페이플러스 근저당권 (을1)

* 주택도시보증공사 강제경매개시결정 (갑8)

* 주택임차권 (장 ) (을2) - 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 말소 예정입니다.

* 인수되는 권리: 없음. 임차인 장 (주택도시보증공사)의 임차권은 대항력이 없으며, 말소 동의 확약서가 제출되어 인수 보증금은 0원입니다.

1.2. 4.등기부채권 총액

278,000,000원

1.3. 상권분석

1.3. 1.주변 매매/임대 동향

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 다세대 주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월 거래: 44.1㎡ (구축, 1989년 준공) 140,000,000원

* 2026년 7월 거래: 33.64㎡ (구축, 2002년 준공) 80,000,000원

* 2026년 7월 거래: 66.62㎡ (신축, 2019년 준공) 255,000,000원

본 물건(40.88㎡)의 감정가는 178,000,000원으로, 최근 거래 사례 중 2019년 준공된 신축 건의 거래가(255,000,000원)를 고려할 때, 본 물건의 잠재적 가치가 있을 수 있습니다. 다만, 구축 건의 거래가(140,000,000원, 44.1㎡)와 비교 시 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성도 있습니다.

1.3. 2.혐오시설 유무

현장 조사 및 주변 정보 분석 결과, 대상 물건 인근에서 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1.주변 편의시설

* 교육시설: 부천여자고등학교, 송내초등학교 인근에 위치 (상대보호구역)

* 교통: 국철 1호선 중동역 도보 약 15분, 버스정류장 인근

1.4. 2.주거환경

공동주택 및 단독주택이 혼재된 주택지대로, 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상의 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 (2026년 8월 25일까지) 등에 해당되어 향후 건축, 개발, 거래 등에 제한이 있을 수 있습니다. 특히 토지거래허가구역 지정 기간 만료 시점(2026.8.25)을 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

* 임대관계 미상: 이해관계인의 협조 부족으로 정확한 임대 관계를 파악하기 어려웠으나, 현재 제공된 정보상으로는 인수되는 임차 보증금은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부천시 원미구 상동에 위치한 다세대주택으로, 주거지로서의 입지 조건은 보통 수준입니다. 권리 분석상 특이사항은 없으며, 임차인 보증금 인수 부담이 없는 점은 긍정적입니다. 다만, 토지이용계획상의 여러 제한사항과 최근 거래 사례 대비 다소 높은 감정가는 신중한 접근이 요구됩니다. HUG 인수조건 변경 및 주택임차권 말소 동의 확약서 제출로 인해 권리 관계는 명확해졌으나, 최종 매각 절차 및 잔금 납부 시점의 규제 동향을 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 보증금 미인수: 임차인 보증금 인수 부담이 전혀 없어 낙찰가의 권리 분석이 용이합니다.

* HUG 관련 채권: HUG가 채권자이자 임차인으로 관련되어 있어, 채권 회수 및 물건 정리에 대한 명확한 절차가 진행될 가능성이 높습니다.

* 입지 잠재력: 부천시 상동 지역의 주거지로서의 안정적인 수요가 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 감정가(178,000,000원)와 최근 매매 사례, 그리고 인수되는 권리가 없다는 점을 종합적으로 고려했습니다.

유사한 면적의 구축 주택 매매가(140,000,000원)와 신축 주택 매매가(255,000,000원) 사이의 가치를 예상할 수 있습니다.

HUG의 강제경매 진행가액이 178,000,000원임을 고려할 때, 본 물건의 적정 입찰가는 160,000,000원에서 180,000,000원 사이로 판단됩니다.

보수적으로 접근한다면 165,000,000원 선에서, 적극적으로 접근한다면 175,000,000원 선에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 시장 상황 및 현장 방문 후 최종 판단이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.