나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35185 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 297-28 소사빌리지 104동 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀감정 · 평가일 2025.12.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부천시 원미구 심곡동에 소재하는 "심곡초등학교" 북동측인근의 "소사빌리지"104동 5층 501호로서 주위는 다세대주택, 주상용부동산 등이 혼재하는 지역인바 주변환경은 보통시됨.

교통상황

동측으로 광대로(신흥로)에 접하여 있으며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 5층건내 5층 501호로서 외벽: 드라이비트 등 마감. 내벽: 몰탈위페인팅, 벽지 등 마감 창호: 샤시창호임 사용승인일 : 2003.01.20.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스공급설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 광대로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 대로1류(폭 35m~40m)(대로1-2호선)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(두리유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(부천대-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(새싹유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(심곡초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(심곡초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

부천지원 2025타경35185 (1)

소재지

경기도 부천시 원미구 심곡동 297-28 소사빌리지 104동 5층501호

용도

다세대주택

감정가

161,000,000원

토지면적

25. 52㎡ (약 7.72평)

건물면적

52. 29㎡ (약 15.82평)

토지지분

25. 52㎡

건물지분

52. 29㎡

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산강제경매

채권자

주택도시보증공사

특이사항

토지거래허가구역, 공동담보, HUG 인수조건 변경

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 소재하는 "심곡초등학교" 북동측 인근에 위치한 "소사빌리지" 104동 5층 501호입니다. 주위는 다세대주택, 주상용 부동산 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주변 환경은 보통 수준입니다.

교통상황

동측으로 광대로(신흥로)에 접하고 있으며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 동측 광대로에 접하여 있어 차량 접근성 또한 양호합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2021년 12월 8일 접수된 주택도시보증공사의 가압류입니다.

임차인 현황

* 임차인: HAQUANG HUY

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 정보 없음

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임이 미상인 임차인으로, 정보가 부족하여 주의가 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(장미)

보증금: 172,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-02-07

확정일자: 2020-01-21

배당신고일자: 2022-04-06

대항력: 없음

비고: 을구 14번 순위 주택임차권등기로 등기부상 '말소' 예정이나, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있으나 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 소멸될 예정입니다.

인수 보증금 합계

0원 (주택도시보증공사의 임차권은 말소 예정이므로 낙찰자가 인수하지 않습니다.)

집합건물 등기부 요약

* 소유권: 김석진 (2020-02-19 매매)

* 주요 권리사항:

- 을구 14번: 주택임차권 (권리자: 장미, 금액: 172,000,000원, 말소예정)

- 을구 15번: 가압류 (권리자: 주택도시보증공사, 금액: 1,396,000,000원, 말소기준권리, 말소예정)

- 을구 16번: 압류 (권리자: 서초세무서장, 말소예정)

- 을구 17번: 압류 (권리자: 용산세무서장, 말소예정)

- 을구 18번: 압류 (권리자: 부천시, 말소예정)

- 을구 19번: 강제경매 (권리자: 주택도시보증공사, 금액: 172,000,000원, 말소예정)

* 등기부채권 총액: 1,568,000,000원

1.3. 상권분석

지역 특성

본건이 소재한 부천시 원미구 심곡동 일대는 다세대주택 및 주상용 부동산이 혼재된 일반 주거지역입니다.

인근 시세 분석

최근 2026년 3월 거래된 주변 다세대 주택 시세는 다음과 같습니다.

* 원미구 심곡동 92-34, 서진베스트빌 (2002년식, 31.01㎡): 83,000,000원 (약 267만원/㎡)

* 원미구 심곡동 138-15, 현대빌리지7차 (2000년식, 71.1㎡): 180,000,000원 (약 253만원/㎡)

* 원미구 심곡동 162-36, 삼성퍼스터빌 (2001년식, 71.28㎡): 235,000,000원 (약 330만원/㎡)

분석

본건(건물면적 52.29㎡)은 면적 기준으로 보았을 때, 31.01㎡의 서진베스트빌보다는 크고, 71.1㎡ 및 71.28㎡의 현대빌리지7차, 삼성퍼스터빌보다는 작은 편입니다. 인근 시세로 볼 때 ㎡당 약 250만 원 ~ 330만 원 수준에서 거래가 이루어지고 있으며, 이를 바탕으로 본건의 적정 시세는 약 1억 3천만 원 ~ 1억 7천만 원 범위로 추정됩니다. 감정가 1억 6천 1백만 원은 해당 시세 범위 내에 적절하게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

교육시설

본건 인근에 심곡초등학교, 두리유치원, 새싹유치원, 부천대학교가 소재하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 특히 심곡초등학교, 부천대학교 등은 교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다.

편의시설

주변에 다양한 상업시설 및 편의시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 높을 것으로 예상됩니다.

교통

동측으로 신흥로가 접해 있고, 다수의 시내버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인근에 있어 교통 여건은 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역

본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 이는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 유효합니다. 낙찰 후 잔금을 납부하는 시점에 해당 허가 여부를 반드시 확인해야 합니다.

공동담보

특이사항에 공동담보 물건이 언급되어 있어, 동일한 채무에 대해 본건 외 다른 부동산도 담보로 제공되었을 가능성이 있습니다. 이는 향후 채권 관계에 영향을 줄 수 있습니다.

HUG 인수조건 변경

HUG(주택도시보증공사) 관련 인수조건 변경 가능성이 언급되어 있습니다. 낙찰 후 HUG와 직접적인 협의가 필요할 수 있으며, 이 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

임차인 정보 미흡

임차인 HAQUANG HUY의 보증금 및 차임 정보가 미상이며 대항력도 없는 것으로 파악됩니다. 명확한 정보 확인 및 권리관계 정리가 필요합니다.

건물 노후화

2003년 1월 20일에 사용승인이 된 건물로, 약 20년 이상 경과함에 따라 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

주변 시설

제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과, 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부천시 원미구 심곡동에 위치한 다세대주택으로, 대로변 인접 및 버스정류장 근접으로 교통이 편리한 입지를 갖추고 있습니다. 주변에 주거 및 상업 시설이 잘 갖추어져 있어 생활 환경이 양호합니다. 권리관계는 복잡해 보이나, 말소기준권리 이후의 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되며, 주택도시보증공사의 임차권 역시 말소 동의로 소멸 예정이므로 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 토지거래허가구역 지정, 공동담보, HUG 관련 조건 변경 등은 낙찰 후 추가적인 확인 및 절차가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거지역 내 위치: 심곡동은 부천시의 주요 주거지역 중 하나로, 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이후의 권리들이 대부분 소멸될 예정으로, 권리 분석이 비교적 용이합니다.

* 시세 대비 합리적인 감정가: 주변 유사 물건 시세와 비교했을 때 감정가가 합리적으로 책정되어 있습니다.

* HUG의 채권 집행: 주택도시보증공사의 강제경매 개시로 진행 중이며, 이는 채권 회수를 위한 절차이므로 낙찰 이후 권리관계 정리가 확실하게 이루어질 가능성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 161,000,000원

건물면적: 52.29㎡

인근 시세: ㎡당 약 250만 원 ~ 330만 원

(52.29㎡ * 250만 원/㎡ = 약 130,725,000원)

(52.29㎡ * 330만 원/㎡ = 약 172,557,000원)

인근 최근 거래 사례(2026년 3월)와 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 본건의 시세는 약 1억 3천만 원 ~ 1억 7천만 원 범위로 추정됩니다.

인수해야 할 보증금은 없으나, 토지거래허가구역, HUG 관련 인수조건 변경 가능성, 임차인 정보 미흡 등의 리스크를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

예상 입찰가 범위: 140,000,000원 ~ 155,000,000원

최종 입찰가 산정 시에는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 최근 실거래가 동향 및 주변 시세를 재확인하며, 권리분석 전문가와 상의하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.