나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35183 [1] 경기도 부천시 소사구 범박동 211-4 7층702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인천 · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 범박동 소재 '범박초등교' 북동측 인근에 위치 하며, 주위는 업무시설, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트리지붕 7층건(사용승인일 : 2016.03.31.)내 7층 702호로서 - 외벽 : 석재붙임, 치장벽돌쌓기 등임. - 내벽 : 벽지마감, 타일붙임 등으로 추정됨. - 창호 : 하이새시창호임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 평지인 토지로서 업무시설 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남서측으로 노폭 약 20미터 및 약 10미터의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(범박지구 지구단위계획 구역), 소로1류(접함), 소로3류(접함), 중로1류(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역임.

공부와의 차이

등기사항전부증명서상 용도는 업무시설인데, 집합건축물대장(표제부)상 용도는 업무시설(오피스텔)이고 집합건축물대장(전유부)상 용도는 오피스텔임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경35183 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 범박동 211-4 7층702호

건물명: (211-4) 오피스텔

용도: 업무시설 (오피스텔)

건축일: 2016년 3월 31일 사용승인

감정가: 174,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

토지 면적: 14.49㎡ (약 4.38평)

건물 면적: 46.32㎡ (약 14.01평)

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

2. 입지조건

본 건은 경기도 부천시 소사구 범박동 소재 '범박초등교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 상황은 보통인 편임.

본 건 북동측 및 남서측으로 노폭 약 20미터 및 약 10미터의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획: 준주거지역, 지구단위계획구역(범박지구), 소로1류, 소로3류, 중로1류 접함, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역임.

주변 검색 결과, 인근에 유해 시설은 확인되지 않았으며, 범박지구는 도시 활성화 및 주거 환경 개선을 위한 개발 계획이 일부 추진 중인 지역임.

3. 권리분석

본 건은 주택도시보증공사가 신청한 부동산강제경매 사건임.

등기부상 말소기준권리는 2021년 12월 8일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑5)임.

임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (이 ): 보증금 192,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-02-07, 확정일자 2020-01-09, 배당신고일자 2022-03-21. 대항력 없음.

* 황 : 보증금 0원, 차임 0원. 대항력 없음.

위 임차인들은 모두 대항력이 없어 매각으로 소멸될 것으로 보임.

총 등기부채권액은 1,588,000,000원으로 다소 높은 편이나, 이는 주택도시보증공사의 가압류 금액이 포함된 것으로 보이며, 실제 경매 절차에서 낙찰자가 인수하는 보증금은 없음.

'을구 순위 7번 주택임차권등기(이 )'는 말소대상이나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 긍정적으로 처리될 것으로 예상됨.

4. 상권분석

본 건은 업무시설 및 근린생활시설이 밀집한 지역 내 위치하여 상업 활동이 활발한 곳임.

범박지구 지구단위계획구역 내에 포함되어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있음.

인근 지역은 주거 및 상업 복합 용도로 개발되어 있어 꾸준한 수요가 예상됨.

5. 생활정보

* 교육: 인근에 범박초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호함.

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 차량 접근성이 좋음.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 다양한 생활 편의시설 이용 가능.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)의 인수 조건 변경 사항은 향후 부동산 관리 및 처분 과정에 영향을 줄 수 있는 요인이므로 확인이 필요함.

공동담보: 본 건물이 공동담보로 제공되었다는 점은 채무 관계가 복잡하거나 다른 담보물과의 연관성을 시사하므로 주의가 요구됨.

토지거래계약 허가구역: 해당 지역이 토지거래 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 거래 시 관련 규정을 준수해야 함.

높은 채무 총액: 등기부상 채무 총액이 높게 기재되어 있어, 채권자들의 권리 행사 및 경매 진행 과정에 변수가 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 건은 부천시 소사구 범박동에 위치한 오피스텔로, 비교적 신축(2016년 준공)이며 주거 및 업무용으로 활용 가능한 물건임.

권리관계가 명확하여 낙찰자가 인수할 부담이 적을 것으로 예상되며, HUG의 강제경매 신청으로 진행 중임.

인근 지역의 개발 계획 및 입지 조건을 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 투자 가치가 있을 것으로 판단됨.

8. 투자 포인트

* 명확한 권리관계: 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 명도 관련 분쟁 소지가 적음.

* 개발 잠재력: 범박지구 지구단위계획구역 내 위치하여 향후 지역 발전과 더불어 자산 가치 상승 기대.

* 우수한 생활 인프라: 초등학교, 버스정류장, 근린생활시설 등 생활 편의시설 접근성이 좋음.

* HUG 관련 사항: HUG 인수조건 변경 관련 세부 내용을 파악하여, 만약 유리한 조건이 있다면 적극 활용 가능.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본 건과 유사한 면적의 오피스텔이 2026년 3월 기준 240,000,000원 (약 72.63㎡ 기준)에 거래된 사례가 있음.

본 건의 감정가는 174,000,000원임.

면적 차이(46.32㎡ vs 72.63㎡)를 고려하더라도, 최근 시세가 감정가를 상회하고 있는 점, 대항력 있는 임차인이 없는 점 등을 감안할 때, 경쟁 입찰이 예상됨.

HUG 인수조건 변경 및 공동담보 등의 특이사항은 가격 결정에 변수가 될 수 있으나, 시세 대비 합리적인 가격에 취득하고자 한다면 감정가 대비 10~15% 이상, 즉 190,000,000원 ~ 200,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해볼 수 있음.

이에, 예상 입찰가를 195,000,000원으로 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.