나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35198 [1] 경기도 부천시 소사구 소사본동 75-13 한울펠리스 5층501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광희 · 평가일 2025.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 '소사역' 남측 인근에 위치하며, 인근은 아파트, 다세대, 학교 등이 소재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 소사역이 소재하는 등 교통여건 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물 중 5층 501호로서, 외벽 : 돌붙임 마감 등. 창호 : 샷시 마감. (건축물대장 사용승인일:2016.08.04)

이용상태

본건은 아파트임.

설비내역

난방설비, 위생설비, 상하수도설비, 승강기설비(13인승) 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형 평지로서, 아파트 및 오피스텔 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 동측 및 북측,남측으로 포장도로에 접하는 삼면각지 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건에 대하여 주택임차권 등기되어 있는바 경매업무시 참고바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경35198 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 소사본동 75-13 한울펠리스 5층501호

신주소: 경기도 부천시 소사구 소사로247번길 20 (소사본동)

용도: 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔)

감정가: 356,000,000원

토지면적: 21.05㎡ (약 6.37평)

토지지분: 21.05㎡ (약 6.37평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적): 62.74㎡ (약 18.98평)

건물지분: 62.74㎡ (약 18.98평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물대장 상 사용승인일: 2016.08.04

건물 층수: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물 중 5층 501호

대지면적: 445.3㎡

건축면적: 199.65㎡

연면적: 1658.43㎡

건폐율: 44.83%

용적률: 361.11%

주차: 실내 자주식 9대 (178.83㎡), 실외 자주식 10대 (115㎡)

총 세대수 (건축물대장 표제부 기준): 13세대 (공동주택)

2. 입지조건

본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 '소사역' 남측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트, 다세대주택, 학교 등이 소재하는 주거 밀집 지역으로, 인근에 포장도로에 접하는 삼면각지 형태의 대지 위에 건축된 아파트입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 소사역이 소재하여 교통 여건이 양호합니다.

3. 권리분석

경매구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

말소기준권리는 2023년 7월 10일 접수된 국민건강보험공단의 압류 (갑6) 입니다.

등기부상 을구 순위 7번으로 주택임차권(오 )이 존재하나, 해당 임차인의 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.

임차인은 2020년 8월 28일 전입하였으나, 등기부상 확정일자는 2022년 7월 26일이며, '대항력 없음'으로 명시되어 있습니다.

또한, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 인해 임차인의 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

등기부채권 총액은 307,000,000원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 소사본동 지역은 소사역을 중심으로 주거단지와 상업시설이 혼재되어 있습니다.

소사역 인근은 교통의 요지로서 유동인구가 많으며, 다양한 편의시설 및 상업시설이 발달해 있습니다.

주변에 아파트 단지와 다세대 주택이 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 확보할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 및 서해선 환승역인 소사역이 인접하여 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 매우 우수합니다. 다수의 시내버스 노선이 운행 중입니다.

* 편의시설: 소사역 주변으로 대형마트, 병원, 은행, 각종 음식점 및 상업 시설이 잘 갖추어져 있어 편리한 생활이 가능합니다.

* 교육시설: 단지 인근에 초등학교, 중학교, 고등학교가 다수 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건 소재지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 해당 기간 내 외국인 등이 토지를 취득할 경우 관련 법규에 따른 허가를 받아야 합니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 인수조건 변경 사항이 언급되어 있습니다. 이는 경매 절차 또는 잔금 납부 시 HUG의 특정 요구사항이나 절차가 추가될 수 있음을 의미하므로, 입찰 전 HUG 또는 관련 기관에 상세 내용을 확인하는 것이 필수적입니다.

* 공동담보: '공동담보' 표시는 해당 채무가 본건 외 다른 담보물건과 함께 묶여 있을 수 있음을 시사합니다. 이는 연대 책임이나 추가적인 담보 설정의 가능성을 내포하므로, 채무 관계를 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 역세권 아파트로, 입지, 교통, 편의시설 등 생활 인프라가 매우 우수합니다. 2016년에 준공된 건물로 비교적 신축이며, 권리관계도 명확하여 인수할 권리가 없어 안정적인 투자가 가능할 것으로 보입니다. 다만, 토지거래허가구역 지정, HUG 인수조건 변경, 공동담보 등의 특이사항은 반드시 사전에 면밀히 검토하고 확인해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 소사역 초역세권으로 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 신축급 건물: 2016년 준공으로 사용감이 적고 즉시 거주 또는 임대 수익 창출 가능.

* 안정적인 권리관계: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 리스크 최소화.

* 낮은 투자 위험: 인수되는 권리가 없어 명확한 소유권 확보 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 356,000,000원

인수 보증금: 0원

예상 입찰가 산정 시에는 본 건의 정확한 현재 시세, 유사 물건의 최근 낙찰가, 예상 명도 비용, 수리 및 인테리어 비용, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 다만, 인수 보증금이 없는 점을 감안하여 감정가를 기준으로 주변 시세를 충분히 조사한 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.