나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35173 [1] 경기도 김포시 풍무동 864 테라스테이 7층710호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선율감정 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 김포시 풍무동 소재 '신풍초등학교' 서측 인근에 소재하며, 인근은 근린 시설, 업무시설, 아파트단지, 대형마트 등이 소재하며, 제반 주위환경은 대체로 보통시 됩 니다.

교통상황

대상물건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 대상물건 인근에 버스정류장 및 전철역(풍 무역-김포골드선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제7층 제710호로서, (사용승인일: 2019.06.28) 외 벽: 석재 붙임 등 마감, 창 호: 하이새시 창호 등입니다.

이용상태

'업무시설(오피스텔)'로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기, 화재감지기, 스프링클러, 소화전, 난방설비 등이 구비 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평탄한 토지로서, 현황 '업무시설 및 제2종근린생활시설' 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

서측 및 동측으로 각각 광대로 및 노폭 약 10미터의 포장도로를 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-08-27), 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 제1종 지구단위계획구역(풍무2), 대로2류(폭 30m~35m)(저촉), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-08-27)(접 합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한 표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(김포신풍초등학교)<교육환 경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(풍무처리분구)<하수 도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지 정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부천지원 2025타경35173 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 김포시 풍무동 864 테라스테이 7층710호

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제7층 제710호

사용승인일: 2019.06.28

용도: 업무시설(오피스텔)

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 130,000,000원

토지면적: 5.13㎡ (약 1.55평)

건물면적: 17.71㎡ (약 5.36평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 경기도 김포시 풍무동 소재 '신풍초등학교' 서측 인근에 위치합니다.

인근 지역은 근린 시설, 업무시설, 아파트 단지, 대형마트 등이 혼재되어 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다.

주위 환경은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장과 지하철역(풍무역-김포골드라인)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

전반적인 교통 상황은 대체로 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권이전 2번 신탁등기 말소 (2020.12.18)

주택임차권 (이수빈, 105,000,000원, 2022.12.05 확정) - 말소 예정

강제경매 (주택도시보증공사, 105,000,000원, 2025.02.06) - 본 경매 사건

압류 (강서세무서장, 2026.03.31)

총 등기부채권액: 105,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (이 )

보증금: 105,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023.01.05

확정일자: 2022.12.05

대항력: 없음

비고: HUG에서 보증을 제공하였으며, HUG 명의의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 인해 해당 임차권은 말소될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수하지 않습니다.

3.3. 권리 분석 요약

말소기준권리: 강제경매 개시 결정 등기 (2025.02.06)

본 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부 상 을구 3번 주택임차권 등기(이수빈)는 존재하나, HUG의 말소동의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

해당 오피스텔이 위치한 김포시 풍무동 지역은 주거, 상업, 업무시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

인근에 대형마트, 근린생활시설 등이 위치하여 배후수요가 풍부합니다.

4.2. 건물 용도 및 이용 상태

본 물건은 '업무시설(오피스텔)'로 이용 중입니다.

건축물대장 상 '업무시설, 제2종근린생활시설'로도 기재되어 있어 다용도 활용 가능성을 보여줍니다.

건물은 2019년에 사용승인을 받아 비교적 신축에 속합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

인근에 대형마트 및 다양한 근린생활시설이 소재하여 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육 시설

'신풍초등학교'가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

HUG 인수조건 변경, 공동담보 등의 특이사항이 명시되어 있습니다. 공동담보는 본 물건 외 다른 담보물과의 관계를 확인할 필요가 있습니다.

임대관계는 미상으로 파악되었으나, HUG가 보증금 전액을 책임지는 조건으로 보입니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 준주거지역에 속하며, 고도지구(공항고도제한), 제1종지구단위계획구역, 대로2류 저촉, 소로1류 접합 등의 도시계획시설이 있습니다.

특히 공항시설법에 따른 장애물 제한 표면구역, 진입 표면구역에 해당하며, 김포신풍초등학교 상대보호구역, 성장관리권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인등 용도) 등으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 가치 평가

본 물건은 김포시 풍무동 지역에 위치한 비교적 신축 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

최근 매매 사례가 감정가와 동일한 130,000,000원으로 형성되어 있어 시세가 안정적으로 유지되고 있는 것으로 판단됩니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담(선순위 임차보증금 등)이 없어 명확한 권리 승계가 가능합니다.

7.2. 총평

안정적인 시세와 명확한 권리관계, 편리한 입지조건 등을 고려할 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 공항 관련 토지이용계획 제한은 향후 활용 방안에 영향을 줄 수 있으므로 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 강점

최근 실거래가 130,000,000원 수준으로 시세 형성

낙찰자가 인수할 보증금 및 권리가 없어 권리관계가 명확함

신축급 오피스텔로 관리 상태 양호 예상

풍무역 역세권 인근 및 풍부한 생활 편의시설

8.2. 기회

김포시 개발 계획 및 교통망 확충에 따른 미래 가치 상승 기대

안정적인 임대 수요 확보 가능성

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본 물건과 유사한 조건의 오피스텔은 2024년 5월 및 7월에 130,000,000원에 거래되었습니다. 이는 감정평가액과 일치하는 수준입니다.

현재 경매 물건은 인수할 임차보증금이 없어 권리 분석상 부담이 없습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

현재 시세 및 감정가를 고려할 때, 안전 마진 확보를 위한 적정 입찰가는 감정가의 80%~90% 수준으로 산정해 볼 수 있습니다.

이에 따라, 104,000,000원 ~ 117,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

본 보고서에서는 약 115,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다. (이는 일반적인 산정이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.