나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35189 [1] 경기도 부천시 원미구 역곡동 50-12 바우팰리스 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영하 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 역곡동 소재 "역곡2동행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통이용 편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 중 제5층 제501호 외벽: 스톤코트 및 화강석붙임 등 마감 내벽: 벽지 및 타일 등 마감 창호: 샷시창호 임.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급 배수 시설, 개별난방시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 장방형의 토지로 공동주택 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 공도와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 과밀억제권역 <수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립, 다세대(2025.8.26.~2026.8.25.) -별첨 토지이용계획확인서 참조.

공부와의 차이

본건 베란다에 샌드위치 판넬조(약12㎡) 창고 등(후첨 사진용지 참조)이 소재하나 그 규모, 이용상황 등으로 보아 본건의 사용수익에 미치는 영향은 미미하다고 판단됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경35189 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 역곡동 50-12 바우팰리스 5층501호

용도: 도시형생활주택

감정가: 211,000,000원

토지면적: 27.84㎡ (약 8.42평)

건물면적: 46.86㎡ (약 14.18평)

제시외 건물면적: 12.00㎡ (약 3.63평) - 본건 건물 외 베란다 등

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

본건은 경기도 부천시 원미구 역곡동 소재 "역곡2동행정복지센터" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트, 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

본건 서측으로 공도와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 3월 8일 접수된 을구 3번 근저당권 (우승연, 100,000,000원)입니다.

본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 대부분 소멸될 예정입니다.

말소될 권리: 을구 4번 근저당권, 을구 5번 주택임차권, 갑 8번 강제경매, 갑 9번 압류 등이 말소됩니다.

인수되는 권리: 특별히 인수할 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (유지연)

보증금: 205,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 1월 14일

확정일자: 2021년 12월 29일

배당신고일자: 2024년 5월 20일

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사가 채권자이자 임차인으로 관련되어 있으나, 본 건에서 대항력은 없는 것으로 분석됩니다. 또한, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 있어 말소될 것으로 예상됩니다.

채권 총액: 375,000,000원

1.3. 상권분석

본건은 역곡2동행정복지센터 인근 지역으로, 아파트, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

지역 특성상 주거 관련 업종 및 소규모 근린생활시설의 입점이 적합할 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

주변에 역곡2동행정복지센터가 위치하여 행정 서비스 이용이 편리합니다.

학교, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 인접하여 기본적인 주거 생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

교통은 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하나, 편리도는 보통 수준입니다.

반경 1km 이내에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 매수인은 허가를 받아야 하므로 거래 시점에 허가 요건을 확인해야 합니다. (주요 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)

HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사가 채권자로서 관련 인수 조건 변경 사항이 있어, 경매 절차 및 낙찰 후 인수 과정에 영향을 줄 수 있습니다.

제시외 건물: 베란다에 약 12㎡ 규모의 샌드위치 판넬조 창고가 존재하며, 이는 매각 포함 대상입니다. 불법 건축물 여부 및 향후 철거, 이행강제금 부과 가능성을 확인해야 합니다.

임대관계 미상: 현재 임대 중인지 여부 및 임차인의 정확한 권리관계(명도 저항 가능성)가 불명확하므로, 현장 조사를 통해 추가 확인이 필요합니다. (단, 위 임차인은 대항력 없음으로 분석됨)

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 부천시 원미구 역곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 일반적인 주거 지역의 특성을 가지고 있습니다.

감정가는 211,000,000원이지만, 최근 주변 다세대 주택의 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 7월 기준 140,000,000원 ~ 172,000,000원 수준으로 파악되어 감정가와의 상당한 시세 차이가 존재합니다.

권리분석상 특별히 인수할 권리는 없으나, 토지거래허가구역 지정 및 HUG 관련 변수, 제시외 건물 존재 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

시세 대비 감정가의 격차는 투자 매력으로 작용할 수 있으나, 명확한 시세 조사와 현장 답사를 통한 추가 확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

감정가와 최근 시세 간의 상당한 가격 괴리가 존재합니다. (감정가 211,000,000원 vs 시세 140,000,000원 ~ 172,000,000원)

역곡역 등 역세권 접근성은 보통 수준이며, 주거지로서의 기본적인 인프라를 갖추고 있습니다.

다세대 주택 밀집 지역으로, 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

주변 다세대 주택의 최근 매매가 (2026년 7월 기준)는 47.94㎡ 기준 140,000,000원, 48.64㎡ 기준 172,000,000원 수준입니다.

본건 건물면적 46.86㎡ (약 14.18평)을 고려할 때, 현재 시세는 약 140,000,000원에서 170,000,000원 사이로 추정됩니다.

감정가가 211,000,000원인 점을 감안할 때, 시세 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

토지거래허가구역 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.)이 현재 진행 중이므로, 취득 후 거래에 제약이 있을 수 있습니다.

따라서, 최근 거래 사례 중 상단 가격인 170,000,000원을 기준으로, 위험 요소(토지거래허가, 제시외 건물 등)를 감안하여 150,000,000원 ~ 160,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (인수 보증금은 0원으로 분석되어 입찰가 산정 시 제외)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.