나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35187 [1] 경기도 부천시 원미구 춘의동 123-73 메이채 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김현진 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 춘의동 소재 '부천신흥초등학교' 남측 인근에 위치하며, 본건 주위 는 공동주택 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 중 4층 401호로서, 외벽 : 타일붙임 마감 등임. 창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

‘다세대주택’으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 승강기설비, 화재탐지설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평판한 세장형의 토지로서, 공동주택 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

춘의동 123-73 :제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(신흥초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경35187 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 원미구 춘의동 123-73 메이채 4층401호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 240,000,000원

* 토지면적: 29.85㎡ (약 9.03평)

* 건물면적: 37.98㎡ (약 11.49평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.2. 입지조건

* 위치: 경기도 부천시 원미구 춘의동 소재 '부천신흥초등학교' 남측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건 주변은 공동주택 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 본건 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 을3 근저당권 (2023-08-01, 200,000,000원)입니다. 이에 앞선 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사(오 ) / 보증금 265,000,000원 / 차임 0원 / 전입일자 2022-05-10 / 확정일자 2022-03-28.

* 해당 임차인은 등기부상 '을4' 주택임차권으로 등기되었으나, '대항력 없음'으로 명시되어 있습니다.

* 물건명세서상 주택도시보증공사(채권자)의 말소 동의 확약서가 제출되어 해당 권리는 매각으로 소멸될 것으로 판단됩니다.

* 인수 보증금: 0원. 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

1.4. 상권분석

* 지역 특성: 공동주택 및 소규모 근린생활시설이 혼재된 주거지역으로, 기본적인 상업시설은 갖추고 있습니다.

* 토지거래허가구역: 본건 소재지는 '토지거래허가구역'으로 지정되어 있습니다. (허가기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

* 주변 시세:

* 춘의동 123-22 (2003년식, 68.53㎡)은 2026년 7월 193,500,000원에 거래되었습니다. (평당 약 933만원)

* 춘의동 147-2 (2004년식, 69.65㎡)은 2026년 7월 197,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 935만원)

* 춘의동 217-58 (2016년식, 46.02㎡)은 2026년 7월 234,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 1,681만원)

1.5. 생활정보

* 교육시설: 남측 인근에 부천신흥초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 건물구조: 본건은 철근콘크리트구조 5층 건물 중 4층 401호입니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 매수인은 해당 구역의 거래 허가 절차를 반드시 확인해야 합니다. 허가 기간은 2026년 8월 25일까지 유효합니다.

* HUG 인수조건 변경: 채권자인 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 인수조건 변경 사항에 대한 정확한 내용을 파악해야 합니다. 이는 경매 절차 및 낙찰 후 인수 조건에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 혐오시설: 본건 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 알려진 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 부천시는 자원순환센터(소각장) 건립 계획이 있으며, 이는 지역 주민들의 우려를 낳기도 했습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 부천시 원미구 춘의동에 위치한 다세대주택으로, 초등학교 인근의 주거 입지를 갖추고 있습니다. 권리상 인수되는 부담은 없으며, 임차인의 대항력 또한 없는 것으로 분석되어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 그러나 토지거래허가구역 지정 및 HUG 관련 조건 변경 사항은 입찰 전 반드시 확인이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸 예정이며, 인수 부담이 없습니다.

* 양호한 주거 입지: 초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 우수하며, 주거 편의성이 갖추어져 있습니다.

* 시세 대비 잠재 가치: 최근 유사 연식 건물 거래 사례를 고려할 때, 감정가 대비 합리적인 입찰을 통해 투자 가치를 확보할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 240,000,000원

* 시세 분석:

* 최근 2016년식 건물(46.02㎡)이 234,000,000원에 거래되었으며, 평당 약 1,681만원 수준입니다.

* 본건 건물 면적(37.98㎡, 약 11.49평)에 해당 평당 단가를 적용 시, 약 193,150,000원으로 추정됩니다.

* 감정가 240,000,000원 대비 최근 유사 연식의 거래가는 다소 낮게 형성되어 있습니다.

* 예상 입찰가: 210,000,000원 ~ 220,000,000원

* (보증금 인수 금액 제외, 권리분석 결과 인수 보증금은 0원입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.