나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35159 [1] 경기도 부천시 원미구 원미동 118-11 삼성쉐르빌 비동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동서감정 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 원미동 소재 '부천북초등학교' 남측 인근에 위치하며 부근은 아파트, 다세대주택, 연립주택 및 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 중 2층 202호로서, 외벽: 석재붙임 및 미장스톤 마감 등. 창호: 하이샷시 창호입니다.

이용상태

'다세대주택' 입니다.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기, 도시가스에 의한 개별난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지를 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남측으로 로폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨 의 관린 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천북초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호 에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상처리하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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사건번호: 부천지원 2025타경35159 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 원미동 118-11 삼성쉐르빌 비동 2층202호

건물명: 삼성쉐르빌 B동 202호

건축연도: 2015년 (사용승인일 기준)

용도: 다세대주택

감정가: 275,000,000원

토지면적: 35.68㎡ (약 10.80 평)

토지 지분: 35.68㎡ (약 10.80 평)

건물면적: 60.35㎡ (약 18.26 평) (전용면적)

건물 지분: 60.35㎡ (약 18.26 평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 원미동 소재 '부천북초등학교' 남측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 연립주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 건물은 남측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

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3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 4월 28일 접수된 국민건강보험공단의 압류(갑5)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (최 )

보증금: 260,000,000원

차임: 0원

전입일자/사업일자: 2021-11-08

확정일자: 2021-11-08

배당신고일자: 2023-12-13

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 관련 사항이 있으나, 배당 신고된 임차인으로 대항력은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

감정평가서 요약 및 등기부등본 상 을구 5번의 주택임차권(최지원, 260,000,000원)은 말소 대상이나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

3.4. 채권 총액

등기부채권 총액은 324,082,905원입니다.

4. 생활정보

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4.1. 교육시설

본건 인근에 부천북초등학교가 소재하여 자녀 교육 환경이 양호합니다. (상세 교육 시설은 추가 확인 필요)

4.2. 편의시설

주변에 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (대형마트, 병원 등 상세 편의시설은 추가 확인 필요)

5. 잠재적 리스크

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5.1. 토지거래허가구역

본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 허가 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 경매 낙찰 후 해당 기간 내에 허가를 취득해야 하는지, 또는 이미 허가 기간이 만료되었거나 경매 절차상 문제가 없는지 반드시 확인이 필요합니다.

5.2. HUG 인수조건 변경

채권자가 주택도시보증공사(HUG)이며, 임차인 정보에도 HUG가 언급되고 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 기재되어 있습니다. 이는 HUG의 채권 회수 또는 권리 관계에 대한 특정 조건이 있음을 시사하므로, 입찰 전 HUG의 인수 조건 및 변경 사항에 대해 면밀히 파악해야 합니다. 다만, 임차인의 대항력이 없고 인수 보증금이 0원이므로 매수인에게 직접적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

5.3. 기타 제한사항

* 제2종일반주거지역

* 소로3류 (폭 8m 미만)

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역 (부천북초)

* 과밀억제권역

상기 용도지역 및 지구는 일반적인 건축 및 이용에 관한 제한 사항입니다.

6. 종합 의견

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본건은 부천시 원미구에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 최근 신축된 건물(2015년 사용승인)이며, 부천북초등학교 인근에 소재하여 실거주 목적 또는 임대 수익 목적으로도 고려해볼 만합니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 기간이 임박한 점과 HUG 인수조건 변경이라는 특수 사항은 잠재적 리스크로 작용할 수 있어, 입찰 전 반드시 관련 내용을 정확히 확인하고 신중한 판단이 필요합니다. 권리 관계는 대부분 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자에게 추가적인 권리 부담은 없을 것으로 보입니다.

7. 투자 포인트

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* 부천 북부 역세권 개발 및 원도심 재생 사업 등 지역 개발 가능성

* 부천북초등학교 인근으로 교육 환경 우수

* 비교적 최근 연식(2015년)으로 관리 상태 양호 기대

* 소형 다세대주택으로 투자 접근성 용이

8. 예상 입찰가

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본건의 감정가는 275,000,000원입니다. 주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 건물 면적 50.82㎡ (2016년식, 4층) 물건이 235,000,000원에 거래되었고, 건물 면적 59.59㎡ (2003년식, 3층) 물건이 175,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 건물 면적이 60.35㎡로 유사하며, 건축 연도(2015년)는 중간 정도에 해당합니다. 감정가가 인근 최근 거래 사례를 상회하나, 건물의 신축 연도 및 위치를 감안할 때 적정 수준으로 판단됩니다.

다만, 토지거래허가구역 지정 기간 만료 임박 및 HUG 인수조건 관련 불확실성 등 잠재적 리스크 요인을 고려하여 감정가 대비 10~15% 가량 할인된 가격으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

현 시세 및 리스크 요인을 종합적으로 고려한 예상 입찰가는 약 245,000,000원입니다.

(참고: 상기 입찰가는 현재 시점의 분석이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리관계 재확인, 시장 상황 변화 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.