나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35157 [1] 경기도 부천시 소사구 송내동 571-12 탑클라우드 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광희 · 평가일 2025.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 송내동 소재 "남부천우체국" 북동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동유형의 공동주택 및 단독주택 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물내의 2층 201호로서, (사용승인일:2015.11.13) 외벽 : 치장돌붙임,드라이비트 마감. 창호 : 하이샷시 등 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기(9인승) 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 인접 도로와 등고 평탄하며, 다세대주택 및 오피스텔의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 포장세로각지 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 , 방화지구 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 부동산에 대하여 주택임차권 등기되어 있는바 경매업무시 참고하시기 바랍니다. (임차권자:정수진, 임차보증금:200,000,000)

AI 물건분석

1.1. 면적 정보

* 토지면적: 13.37㎡ (약 4.05평)

* 토지 지분: 13.37㎡ (약 4.05평)

* 건물면적: 31.06㎡ (약 9.40평)

* 건물 지분: 31.06㎡ (약 9.40평)

1.2. 건물 정보

* 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물 내 2층 201호

* 사용승인일: 2015년 11월 13일

* 용도: 다세대주택 (도시형생활주택-원룸형), 업무시설 혼재

* 내부 설비: 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 및 9인승 승강기 설치

1.3. 주요 권리 관계

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 말소기준 권리: 국민건강보험공단 압류 (2025.11.11)

<h1>2.입지조건</h1>

본건은 경기도 부천시 송내동 소재 "남부천우체국" 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

2.1. 교통상황

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.2. 주변 환경

* 소로3류(폭 8m 미만)와 접해 있으며, 인접 도로 상태는 포장세로각지입니다.

* 생활 편의시설 및 각종 근린생활시설 이용이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 준주거지역, 방화지구

* 가축사육제한구역(전부제한구역)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 2025.8.26.~2026.8.25. 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)

<h1>3.권리분석</h1>

본건의 권리관계는 복잡하므로 주의 깊은 분석이 필요합니다.

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 변봉완

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 6월 27일

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금이 0원이지만 대항력이 있어, 경매 절차 완료 후에도 명도에 영향을 줄 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(정수진)

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 8월 19일

* 확정일자: 2022년 7월 29일

* 배당신고일자: 2024년 8월 20일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기가 말소 예정이나, HUG 인수조건 변경 사항이 있어 말소동의 확약서 제출 여부 및 HUG의 처리 결과에 따라 인수 여부가 결정될 수 있습니다.

3.2. 등기부요약

* 집합건물 등기부상 주택임차권(을구 3번, 정수진, 200,000,000원)이 등기되어 있으나, 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으며 HUG의 말소 동의 확약서가 제출된 상태입니다. 이는 HUG가 보증금 반환을 책임지고 말소에 동의했음을 의미할 수 있습니다.

* 강제경매 개시결정(을구 5번, 주택도시보증공사, 212,302,214원)이 말소기준 권리보다 후순위로 등기되어 있어, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 을구 순위 3번 주택임차권(다만, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출됨)

3.4. 인수 보증금 합계

* 0원 (임차인 변봉완의 보증금은 0원이고, HUG 관련 임차권은 말소 조건부로 간주)

<h1>4.상권분석</h1>

본건이 위치한 송내동 일대는 주거 밀집 지역으로, 다양한 연립, 다세대, 빌라 단지들이 형성되어 있습니다. 주변에 근린생활시설이 잘 갖춰져 있어 기본적인 상권은 형성되어 있으나, 대규모 상업지구와는 거리가 있습니다.

4.1. 주변 매매/임대 시세 (최근 2026년 7월 기준)

* 송원씨티홈 (2012년식, 72.14㎡, 5층): 260,000,000원

* 한마음아트빌(B동) (2000년식, 56.9㎡, 5층): 155,000,000원

* 에젤리움 (2021년식, 30.58㎡, 3층): 270,000,000원

4.2. 시세 분석

* 본건(31.06㎡)과 유사한 크기인 에젤리움(30.58㎡, 2021년식)이 270,000,000원(약 2,919만원/평)에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가(160,000,000원, 약 1,702만원/평)는 시장 시세 대비 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 다만, 에젤리움은 비교적 신축인 반면, 본건은 2015년 준공으로 차이가 있습니다. 또한, 주변의 노후된 건물들의 거래가도 본건 감정가 수준이거나 그 이하로 형성되어 있어, 정확한 시세 판단은 현장 방문 및 추가 조사가 필요합니다.

<h1>5.생활정보</h1>

5.1. 주변 편의시설

* 남부천우체국 인근에 위치하여 우편 업무 이용이 편리합니다.

* 다양한 편의점, 마트, 식당 등 근린생활시설이 주변에 분포하고 있습니다.

5.2. 주변 교통시설

* 인근 버스정류장에서 다양한 노선의 버스를 이용할 수 있습니다.

* 주요 도로 접근성이 양호하여 차량 이용이 편리합니다.

5.3. 주변 교육시설

* 송내동 지역 내 초등학교, 중학교 등이 소재하고 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다. (정확한 학군 정보는 별도 확인 필요)

5.4. 혐오시설 정보

* 현재 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 유해 공장 등)이 직접적으로 파악되지는 않습니다. 다만, 주변 개발 상황이나 향후 시설 계획 등은 변동될 수 있습니다.

<h1>6.잠재적 리스크</h1>

6.1. 대항력 있는 임차인 (변봉완)

* 보증금 0원에도 불구하고 대항력이 있어, 법적인 절차 외 명도 협상이 필요할 수 있습니다. 이는 추가적인 시간과 비용을 발생시킬 수 있는 잠재적 리스크입니다.

6.2. 토지거래허가구역

* 본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등의 경우 건축물 매입 시 허가를 받아야 합니다. (2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지)

6.3. HUG 인수조건 변경

* HUG(주택도시보증공사) 관련 임차권의 인수 조건 변경 사항은, HUG의 보증금 처리 방안 및 말소 동의 여부에 따라 낙찰 후 인수 여부가 결정될 수 있는 불확실성을 내포합니다.

6.4. 건물 노후화

* 2015년 준공으로 비교적 신축에 속하나, 주변 신축 다세대 주택 대비 가격 경쟁력이나 선호도 면에서 차이가 발생할 수 있습니다.

<h1>7.종합 의견</h1>

본건은 부천시 송내동에 위치한 소형 다세대주택으로, 감정가 대비 시세 상승 여력이 있는 것으로 판단됩니다. 특히 최근 거래된 유사 면적의 신축 다세대주택 시세가 본건 감정가를 크게 상회하고 있어 투자 가치가 있습니다.

그러나 보증금 0원에 대항력이 있는 임차인이 존재하며, HUG 관련 임차권의 복잡한 처리 조건 등 명도 및 권리 관계에 있어 주의가 필요한 물건입니다. 이러한 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

<h1>8.투자 포인트</h1>

* 최근 유사 면적 신축 다세대 시세 대비 낮은 감정가로 인한 시세 차익 기대

* 부천시 송내동 지역의 꾸준한 주거 수요

* 대중교통 및 생활 편의시설 접근성 양호

<h1>9.예상 입찰가</h1>

감정가 160,000,000원을 기준으로, 시장 시세 및 물건의 잠재적 가치를 고려할 때, 보증금 0원 임차인의 존재와 HUG 인수조건 변경 등 리스크 요인을 감안하여 180,000,000원 ~ 210,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

특히, 대항력 있는 임차인과의 명도 협상 가능성 및 HUG의 최종 처리 방안 등을 면밀히 확인한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 투자의 최종 결정이 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.