나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35162 [1] 경기도 김포시 구래동 6871-54 스위트엠아크라시티3차 7층728호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대청감정 · 평가일 2025.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 "나비초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 대규모 아파트단지, 오피스텔, 지식산업센터 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 건물까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근 "김포한강10로" 로변에 버스정류장이 소재하고 북서측 인근에 김포골드선 "양촌역"이 위치하여 제반 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 7층 728호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 외장석재붙임 마감, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감, 창호 : 샷시 창호 등임. [집합건축물대장상 사용승인일 : 2021년 01월 22일]

이용상태

"오피스텔"로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비 및 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가각정리된 장방형 토지로서, 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 23미터, 남측 및 동측으로 폭 약 12미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20m~25m) (접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지 개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에 관한허가구역(대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~ 26.8.25.)임.

공부와의 차이

공부와 별 차이 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 현장조사시 이해관계인의 부재로 자세한 임대차관계는 미상임. 나. 본건은 등기사항전부증명서상 주택임차권(보증금: 90,000,000원) 등기가 되어 되어 있으니 경매참여시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부천지원 2025타경35162 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 김포시 구래동 6871-54, 스위트엠아크라시티3차 7층 728호

용도: 오피스텔

감정가: 109,000,000원

토지 면적: 5.84㎡ (약 1.77평) / 토지 지분: 5.8369㎡

건물 면적: 20.54㎡ (약 6.21평) / 건물 지분: 20.5359㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 건물 정보

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 7층 728호

사용승인일: 2021년 01월 22일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 "나비초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 대규모 아파트단지, 오피스텔, 지식산업센터 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근 "김포한강10로" 로변에 버스정류장이 있습니다.

북서측 인근에 김포골드라인 "양촌역"이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20m~25m), 중로3류(폭 12m~15m)에 접해 있습니다.

추가적으로 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 25.8.26.~26.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 현재 등기부 현황

말소기준권리: 을1 근저당권 (2022.01.17. 65,000,000원)

매각으로 인해 소멸되는 권리: 을1 근저당권, 갑6 가압류, 갑7 가압류, 갑12 강제경매.

3.2. 임차인 현황 및 대항력

임차인: 주택도시보증공사 (김 )

보증금: 90,000,000원

전입일자: 2021년 06월 15일

확정일자: 2021년 05월 28일

배당신고일자: 2023년 07월 21일

대항력: 없음

비고: 등기부상 주택임차권 (을2)은 말소 예정으로 등기되어 있으며, 낙찰자가 인수하지 않는 권리입니다.

3.3. 인수되는 권리 및 보증금

본 경매물건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되는 '소멸주의'가 적용됩니다.

인수되는 보증금: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설 현황

건물 내 근린생활시설이 있으며, 인근 지역에 다양한 상업시설이 밀집해 있어 상권이 활성화되어 있습니다.

4.2. 지역 내 수요 및 공급

주변이 아파트 단지, 오피스텔, 지식산업센터 등 주거 및 업무 시설과 상업 시설이 복합적으로 발달한 지역으로, 오피스텔에 대한 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 다양한 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

"나비초등학교"가 북서측 인근에 위치하고 있어 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.3. 자연환경

별도의 공원 등 특이사항 정보는 현재 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

물건의 특이사항 및 특수물건정보에 HUG 인수조건 변경이 언급되어 있습니다. 이는 HUG가 채권자로서 경매를 진행하는 과정에서의 내부 절차일 가능성이 높으며, 낙찰자에게 직접적인 영향은 없을 것으로 보이나 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 임차인 관련

임차인(주택도시보증공사)의 보증금 90,000,000원이 등기되어 있으나, 대항력이 없으며 매각으로 소멸되는 권리이므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 임대차 관계의 복잡성으로 인한 예상치 못한 분쟁 가능성에 유의해야 합니다.

6.3. 토지 이용 계획 상 제한 사항

가축사육제한구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 거래 시 제한 사항을 확인할 필요가 있습니다.

6.4. 혐오시설 존재 여부

주변 지역은 주거 및 상업 시설 위주로 개발되어 있으며, 현재까지 파악된 정보상으로는 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축급 오피스텔로, 비교적 좋은 입지와 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

등기부상 복잡한 권리관계가 정리되는 '소멸주의' 경매물건으로, 인수되는 권리가 없어 명확한 투자 판단이 가능합니다.

다만, 감정가(109,000,000원) 대비 최근 실거래가(65,000,000원 ~ 66,670,000원) 간의 상당한 격차가 존재하므로, 시장 가치를 면밀히 재평가해야 합니다.

8. 투자 포인트

신축급 오피스텔로 즉시 임대 수익 창출이 가능합니다.

김포골드라인 양촌역 인근으로 향후 역세권 개발 및 교통망 확충에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 전용면적(20.54㎡)과 동일한 층수(7층)의 최근 실거래가는 2026년 3월 25일 65,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

감정가(109,000,000원)와 최근 실거래가(65,000,000원) 간의 괴리가 크므로, 낙찰가율은 감정가 대비 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

따라서, 현재 시세 및 경매 시장 상황을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

최근 실거래가 65,000,000원을 기준으로, 약 70,000,000원 ~ 80,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

보다 정확한 예상 입찰가는 현장 방문을 통한 임장 활동 및 최신 시장 동향 분석 후 결정하는 것이 좋습니다.

최종 제안 예상 입찰가: 75,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.