나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35175 [1] 경기도 부천시 원미구 중동 709-20 중앙그린빌 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경신감정 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 중동 소재 '상지초등학교' 북동측으로 약200미터 지점에 위치하며 주위는 동류형의 공동주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내의 3층 302호로서, 외벽 : 치장벽돌 등마감. 내벽 : 벽지 및 일부타일 마감. 창호 : 하이새시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급.배수 및 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약8미터, 서측으로 약4미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역(사랑아트유치원), 상대보호구역(상지초), 상대보호구역(중동사랑아트 유치원), 과밀억제권역,토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상: 단독,다가구, 아파트, 연립,다세대(2025.08.26~2026.08.25)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 부천지원 2025타경35175 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건내역

소재지: 경기도 부천시 원미구 중동 709-20 중앙그린빌 3층 302호

건물명: 중앙그린빌

용도: 다세대주택

감정가: 215,000,000원

토지면적: 29.67㎡ (약 9.0평)

건물면적: 52.61㎡ (약 15.9평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 권리관계 요약

말소기준권리: 갑6 (부천시 압류, 2022-11-21)

인수 보증금 합계: 0원

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경.

주의사항: 임대관계 미상.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 중동 소재 상지초등학교 북동측 약 200미터 지점에 위치하며, 주위는 동류형의 공동주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 무난한 편입니다.

2.3. 도로 및 토지이용계획

본건은 북측으로 약 8미터, 서측으로 약 4미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)에 해당하며, 과밀억제권역입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 갑6, 부천시의 압류 등기 (2022-11-21)입니다.

3.2. 인수/소멸 권리 분석

말소기준권리 이후에 등기된 권리들은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 을3, 채영미 (주택도시보증공사)의 주택임차권 등기 (2024-10-07): 말소 예정 (말소기준권리 이후 등기되었으며, HUG의 말소 동의 확약서가 제출됨)

* 갑7, 인천세무서장의 압류 (2023-11-20): 말소 예정

* 갑8, 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정 (2025-11-28): 말소 예정 (본 경매 실행으로 인해)

* 갑9, 국민건강보험공단의 압류 (2025-12-05): 말소 예정

총 채권액은 215,000,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 채영미 (주택도시보증공사)

보증금: 215,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-09-01

확정일자: 2022-08-26

배당신고일자: 2024-10-07

대항력: 없음

임차인 채영미(주택도시보증공사)는 대항력이 없으므로 보증금 회수에 문제가 없을 것으로 예상됩니다.

3.4. 등기부 요약 (주요 권리 내역)

* 소유권보존: 조상민 외 1명 (2012-01-10)

* 공유자전부지분전부이전: 채홍기 (2012-04-10)

* 소유권이전: 공대영 (2020-07-29)

* 주택임차권: 채영미 (2024-10-07) - 말소 예정

* 압류: 부천시 (2022-11-21) - 말소기준권리

* 압류: 인천세무서장 (2023-11-20) - 말소 예정

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-11-28) - 말소 예정

* 압류: 국민건강보험공단 (2025-12-05) - 말소 예정

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 실거래가 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 동방다세대주택 (1986년식, 40.86㎡): 2026년 3월, 1억 300만원 (약 25.2만원/㎡)

* 라비앙하우스 (2021년식, 69.91㎡): 2026년 3월, 3억 1500만원 (약 45.0만원/㎡)

* 신성베스티아 (2011년식, 39.54㎡): 2026년 3월, 1억 5000만원 (약 38.0만원/㎡)

4.2. 현 시세 기준 가치 평가

본건 건물은 2011년에 건축된 다세대주택으로, 건축 연식이 신성베스티아와 유사합니다.

본건의 전용면적 52.61㎡ (약 15.9평) 기준, 신성베스티아(39.54㎡)의 2026년 3월 거래가 1억 5000만원을 단순 환산 시 약 2억원 수준으로 추정됩니다.

감정가 2억 1500만원은 유사한 연식의 건물 시세 및 주변 환경을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 1986년식 동방다세대주택의 거래가는 본건과 직접 비교하기 어렵고, 2021년식 라비앙하우스는 신축으로 가격대가 높게 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본건 북동측 약 200미터 지점에 상지초등학교가 위치하고 있습니다. 또한, 사랑아트유치원, 중동사랑아트유치원 등 교육 관련 시설 보호 구역 내에 속해 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

5.2. 편의 및 주변 환경

동류형 공동주택, 아파트, 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 차량 출입 및 대중교통 이용이 편리합니다.

건축물대장상 본 건물은 공동주택 및 제2종근린생활시설 용도로 이용 중입니다. 주변에 혐오시설에 대한 정보는 현재 확인되지 않으나, 실제 현장 방문 시 근린생활시설의 업종 및 주변 환경을 상세히 확인하시는 것이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본 물건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 허가 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지이며, 허가 대상은 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 등입니다. 특히 외국인 등에 적용될 수 있는 규정이므로, 매수자는 해당 허가 규정을 반드시 확인하고 절차를 이행해야 합니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 사항은 낙찰 후 HUG와의 정산 절차에 영향을 줄 수 있습니다. 임차인 채영미(HUG)는 대항력이 없으므로 보증금 반환 문제는 없을 것으로 예상되나, 변경된 조건에 대한 정확한 내용은 HUG 측에 확인이 필요합니다.

6.3. 기타 제한사항

토지이용계획상 가축사육제한구역, 일부 상대보호구역에 해당합니다.

7. 종합 의견

본건은 부천시 원미구 중동에 위치한 다세대주택으로, 상지초등학교와 인접하여 주거 환경이 우수합니다. 2011년식 건물로 연식 대비 상태가 양호할 것으로 기대됩니다. 권리관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 모두 말소될 예정이며, 인수할 임차보증금 등 부담이 없는 점이 큰 장점입니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 및 HUG 인수조건 변경 사항은 거래 진행 시 반드시 확인해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 초등학교 인접, 주변 주거 단지 형성.

* 권리관계 명확: 인수할 권리가 없어 명도 및 소유권 이전 절차가 간편할 것으로 예상.

* 비교적 신축 연식: 2011년식 건물로 즉각적인 수리 부담이 적을 수 있음.

* 부천시 중동 지역의 꾸준한 주거 수요.

9. 예상 입찰가

감정가: 215,000,000원

주변 유사 물건 시세 분석 결과, 본건의 감정가는 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

권리 인수 부담이 없는 점과 시장 상황을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 경쟁이 이루어질 것으로 예상됩니다.

다만, 토지거래허가구역 등 특이사항에 대한 사전 검토가 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 180,000,000원 ~ 210,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.