나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35164 [1] 경기도 부천시 원미구 도당동 50-22 대원하이츠빌 나동 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원미감정 · 평가일 2025.12.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

원미구 도당동 소재 "도당중학교" 남측인근에 위치하는 다세대주택 "대원하이츠빌 제나동" 제4층 제403호로서 인근은 다세대주택 위주의 주택지대임.

교통상황

북서측 원거리에 경인고속국도 "부천I.C"가 위치하고 성숙된 주택지대로서 시내버스정류장이 인접하는 등 대중교통상황 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 지하1층(필로티 주차장) 지상4층 규모의 다세대주택 내 4층 403호로서 외벽 : 단열재 마감 창호 : 섀시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

일반적인 상하수도설비 및 위생설비 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 인접토지와 등고평탄하며 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 항공표면(공항시설법), 과밀억제권역(수도권정비계획법), 중점경관관리구역, 토지거래허가구역(외국인 등 토지거래허가구역)(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)(2025.08.26-2026.08.25)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부천지원 2025타경35164 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 경기도 부천시 원미구 도당동 50-22 대원하이츠빌 나동 4층403호

용도: 다세대주택

토지면적: 22.17㎡ (약 6.71평)

건물면적: 45.34㎡ (약 13.72평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정 평가 요약

감정가: 138,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

원미구 도당동 소재 "도당중학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 위주의 주택지대임.

2.2. 교통상황

북서측 원거리에 경인고속국도 "부천IC"가 위치하고, 시내버스정류장이 인접하는 등 대중교통 이용은 보통 수준임.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 토지거래허가구역 (외국인 등 토지거래허가구역)

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

본건은 강제경매로 진행되었으며, 말소기준권리는 부천시의 압류(2023.11.27.)임.

말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정임.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (심 )

보증금: 168,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-02-28

확정일자: 2022-01-28

배당신고일자: 2024-06-19

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사 (HUG)는 임차인으로서 전입 및 확정일자를 갖추었으나, 대항력은 없음.

3.3. 등기부상 권리 관계

* 소유권 이전: 노정숙 (2008.05.16.), 신행남 (2011.09.26.), 강성인 (2022.03.21.)

* 주택임차권: 심다현 (2024.06.19. 접수, 금액 168,000,000원) - 말소 예정

* 압류: 부천시 (2023.11.27.), 인천세무서장 (2026.05.08.)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025.11.28. 접수, 금액 168,000,000원)

등기부채권 총액: 168,000,000원

3.4. 인수/소멸 권리

매각으로 인해 을구 순위 9번 주택임차권은 소멸될 예정임 (주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 인한 말소 처리).

따라서, 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 매매/임대 시세

최근 2026년 3월 도당동 지역에서 거래된 다세대주택 시세 정보 분석 결과:

* 35.04㎡ (10.6평) 규모, 1992년식 건물, 1층 매매가 80,000,000원 (평당 약 754만원)

* 39.24㎡ (11.87평) 규모, 1992년식 건물, 1층 매매가 90,000,000원 (평당 약 758만원)

* 56.62㎡ (17.13평) 규모, 2002년식 건물, 5층 매매가 124,000,000원 (평당 약 724만원)

4.2. 시세 동향

본건 건물(45.34㎡, 2001/2002년식)의 면적과 건축 연도를 고려할 때, 2002년식 56.62㎡ (17.13평) 건물이 124,000,000원에 거래된 사례를 기준으로 시세를 산정하는 것이 적합함.

이를 바탕으로 계산 시, 본건의 예상 시장가는 약 99,000,000원 ~ 102,000,000원 수준으로 판단됨.

감정가(138,000,000원) 대비 실거래가 수준이 낮게 형성되어 있어 시세 조사가 중요함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 가능함.

5.2. 교육시설

도당중학교가 인접해 있으며, 부천대학교 등 교육시설 접근성이 양호함.

5.3. 주변 환경

주거지역으로 형성되어 있으며, 도당근린공원 등이 인근에 위치하여 쾌적한 환경을 제공함.

주변 지도 검색 결과, 일반적으로 혐오시설로 분류되는 시설이 직접적으로 인접해 있지는 않은 것으로 파악됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본 건은 토지거래허가구역으로, 매수인은 관련 법규에 따라 토지거래허가 절차를 진행해야 함.

6.2. HUG 인수조건 변경

HUG 인수조건 변경 사항이 있으나, 권리분석 결과 임차인의 대항력이 없고 보증금 인수 의무가 없으므로 낙찰자에게 직접적인 재정적 부담은 없을 것으로 판단됨. 다만, 계약 진행 시 HUG 측과의 추가적인 조건 확인이 필요할 수 있음.

6.3. 기타 특이사항

건물 준공 연도(2001/2002년)가 다소 오래되었으므로, 건물 노후에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

7. 종합 의견

본건은 경기도 부천시 원미구 도당동에 위치한 다세대주택으로, 실거래가 대비 감정가가 높게 책정되어 있는 물건임. 권리분석상 낙찰자가 인수할 권리 및 부담이 없어 비교적 안전하게 취득 가능한 물건으로 판단됨. 다만, 토지거래허가구역이라는 점과 HUG 인수조건 변경 사항은 계약 진행 시 유의해야 할 사항임.

8. 투자 포인트

* 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담 없음

* 다세대주택 밀집 지역으로 기본적인 주거 수요 확보

* 비교적 저렴한 실거래가 수준 대비 높은 감정가로 시세 차익 가능성

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 예상 시장가는 약 100,000,000원 ~ 102,000,000원 수준으로 판단됨.

감정가(138,000,000원)와 시세 간의 격차, 권리상의 안전성을 고려하여, 낙찰 가능성을 높이고 수익을 확보하기 위한 예상 입찰가는 108,000,000원으로 제안함.

이 금액은 실거래가 수준을 반영하되, 경매 특성상 경쟁을 고려한 가격임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.