나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35137 [1] 경기도 부천시 원미구 원미동 67-7 삼정하이빌 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인일감정 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 원미동 소재 "원미구청" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 관공서 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물내 3층301호로서, 외벽 : 치장석재 마감 등. 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등. 창호 : 샷시 창호 등. (사용승인일 : 2016.01.08)

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 남동측으로 노폭 8m 및 6m 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2025타경35137 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사 추정)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 부천시 원미구 원미동 67-7 삼정하이빌 3층 301호

구분건물: 다세대주택

건물 사용승인일: 2016년 01월 08일

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 3층 301호

전용면적: 52.42㎡ (약 15.86평)

토지지분: 31.30㎡ (약 9.47평)

1.3. 감정 평가 내역

감정가: 263,000,000원

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 부천시 원미구 원미동 소재 "원미구청" 북동측 인근에 위치하고 있음.

주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 관공서 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능함.

인근에 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 대체로 무난한 편임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

용도지역: 제2종일반주거지역

도로: 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합)

기타 제한사항:

* 가축사육제한구역 (전부제한구역)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에관한허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25.)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 갑구 5번 압류 (부천시, 2022.08.23)임.

3.2. 등기부 요약 (갑구/을구)

갑구 1번: 소유권보존 (김청래, 2016.01.13)

갑구 2번: 소유권이전 (강민구, 2017.03.06)

갑구 3번: 소유권이전 (박상규, 2021.11.29)

갑구 5번: 압류 (부천시, 2022.08.23) - 말소기준권리

갑구 6번: 압류 (금정구청, 2022.10.24)

갑구 8번: 가압류 (신한카드, 2024.05.21, 25,403,009원)

갑구 9번: 강제경매 (주택도시보증공사, 2025.11.27, 260,000,000원) - 본 경매 사건

을구 7번: 주택임차권 (김단비, 2023.11.14, 260,000,000원) - 말소 예정

3.3. 임차인 현황

* 주택도시보증공사 (김단비)

보증금: 260,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-11-08

확정일자: 2021-10-19

배당신고일자: 2023-11-14

대항력: 없음

비고: 을구 7번 주택임차권 등기. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸 예정임.

3.4. 권리 분석 종합

본건은 말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않아 낙찰자가 권리를 인수할 부담은 없음.

을구 7번 주택임차권은 대항력이 없으며, 주택도시보증공사의 말소동의로 인해 매각으로 소멸될 예정임.

따라서 본 경매 물건은 권리 분석상 안전하게 취득 가능한 물건으로 판단됨.

총 등기부채권액: 285,403,009원.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 상권이 형성되어 있음.

4.2. 상권 특징

주거 밀집 지역으로 안정적인 배후 수요 확보가 가능함.

근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리함.

주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 쇼핑, 외식 등의 이용이 가능함.

5.2. 교육시설

주변에 공동주택, 단독주택이 많아 교육 관련 시설이 있을 것으로 예상되나, 구체적인 정보는 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

권리 분석상 낙찰 후 인수할 권리가 없으므로 법적 리스크는 낮은 것으로 판단됨.

6.2. 시장 리스크

부동산 시장 변동성에 따른 가격 하락 가능성이 존재함.

6.3. 기타 리스크

* 토지거래허가구역: 일정 면적 이상의 토지 거래 시 허가를 받아야 함. 본 건은 주택 거래이므로 외국인 등 특정 대상 거래에 해당될 수 있으며, 허가구역 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 내 거래 시 관련 규정을 확인해야 함. 경매의 경우 낙찰자가 잔금을 납부하는 시점의 규정이 적용되므로, 잔금 납부 시점까지 허가구역 지정이 해제되거나 별도 허가 절차가 필요할 수 있음. 이에 대한 추가 확인이 요구됨.

* HUG 인수조건 변경: 구체적인 변경 내용 파악이 필요하나, 현재 권리분석상 인수되는 보증금은 없는 것으로 보임.

7. 종합 의견

본건은 경기도 부천시 원미구 원미동에 위치한 삼정하이빌 다세대주택으로, 2016년에 건축되어 비교적 신축이며 건물 상태가 양호할 것으로 예상됨. 주변 환경이 주거지역과 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활이 편리하며, 교통 또한 무난한 편임. 권리 분석 결과, 인수해야 할 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됨. 다만, 토지거래허가구역 지정 및 HUG 인수조건 변경 사항은 주의 깊게 살펴볼 필요가 있음.

8. 투자 포인트

* 최근 신축 건물로 관리 상태 양호 기대.

* 권리상 낙찰 후 인수 부담 없음.

* 부천시 원미구 지역의 꾸준한 주거 수요.

9. 예상 입찰가

감정가: 263,000,000원

최근 매매 사례 분석:

* 2026년 3월, 인근 '다소망빌' 50.82㎡ (4층) 매매가 235,000,000원.

* 본건은 52.42㎡ (3층)으로 면적이 유사하며, 건축 연도(2016년) 또한 동일함.

시세 분석: 최근 유사 물건의 거래가를 고려할 때, 본건의 현재 시세는 약 235,000,000원 ~ 245,000,000원 수준으로 추정됨. 감정가가 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보임.

인수 보증금: 0원

예상 입찰가: 245,000,000원

본 예상 입찰가는 최근 매매 사례를 바탕으로 시세 범위를 추정한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 법원 매각 기일, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 함. 특히 토지거래허가구역 관련 규정 준수 여부 확인이 필요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.