나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35125 [1] 경기도 부천시 소사구 심곡본동 530-507 해담캐슬 비동 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜성감정 · 평가일 2025.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동 소재 "부천시립 심곡도서관" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 대상물건과 유사한 형태의 다세대주택, 단독주택, 공원 및 소규모 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 기존 주택지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 수도권1호선 부천역이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 무난한 편입니다.

건물의 구조

2018.12.13 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건물내 제4층 제403호로서, - 외 벽 : 치장타일 마감 등 - 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등 - 창 호 : 하이샤시 등으로 시공되었습니다.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있으며, 지상(1층 필로티)에 주차장이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

북하향 완경사 지대 내 자체지반 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-592)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-01-14)(부천남초등학교(병설유치원)-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다. 나. 기타 참고사항 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경35125 (1) 부동산 강제 경매 물건으로, 경기도 부천시 소사구 심곡본동 530-507번지 해담캐슬 비동 4층 403호입니다.

이 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 감정평가액은 252,000,000원입니다.

토지 면적은 44.94㎡ (약 13.59평)이며, 토지 지분 또한 44.9365㎡ (약 13.59평)입니다.

건물 면적은 49.31㎡ (약 14.92평)이며, 건물 지분 역시 49.31㎡ (약 14.92평)입니다.

채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

1.1. 소재지 및 건물 정보

소재지는 경기도 부천시 소사구 심곡본동 530-507 해담캐슬 비동 4층 403호이며, 다세대주택으로 이용 중입니다.

건물은 2018년 12월 13일 사용 승인된 철근콘크리트 평스라브 지붕 5층 건물로, 해당 물건은 4층에 위치합니다.

전용면적은 49.31㎡ (약 14.92평)입니다.

1.2. 입지조건

대상 물건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동 소재 "부천시립 심곡도서관" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 대상 물건과 유사한 형태의 다세대주택, 단독주택, 공원 및 소규모 근린생활시설 등이 형성되어 있어 기존 주택지대입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있고 수도권 1호선 부천역이 소재하여 대중교통 이용 여건이 양호한 편입니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 강제 경매 사건으로, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

등기부등본상 소유권 보존(김진홍 외 2명, 2018.12.27) 이후 공유자 전원 지분 이전(사형택, 2019.10.23)을 거쳐 현재 소유 상태에 이른 것으로 보입니다.

등기부상 권리 분석 결과, 말소기준권리는 서초세무서장의 압류(2021.11.05)입니다.

이후 주택도시보증공사의 가압류(2023.09.18, 1,279,000,000원)와 강제 경매 개시 결정(2025.11.27, 285,000,000원)이 있었습니다.

을구 순위 3번의 임차인 임수현(주택도시보증공사)의 주택 임차권(보증금 285,000,000원, 전입 2021.10.15, 확정 2021.09.17)이 등기되어 있으나, 물건명세서상 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자는 인수해야 할 보증금이 없습니다.

총 등기부채권액은 1,564,000,000원입니다.

1.4. 상권분석

대상 물건이 위치한 심곡본동 일대는 다세대주택과 단독주택이 밀집된 주거 지역입니다.

인근에 소규모 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다.

부천역이 인근에 있어 상업 및 업무 시설 접근성이 있습니다.

1.5. 생활정보

건물은 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 도시가스 난방 설비 등을 갖추고 있으며, 1층 필로티 주차장이 있습니다.

가까운 거리에 부천시립 심곡도서관이 있어 문화 및 교육 시설 이용에 편리합니다.

교통 측면에서는 버스 정류장과 지하철 1호선 부천역을 이용할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 외국인 등 특정 거래 대상자는 토지거래허가구역 내 거래 허가를 받아야 합니다. 해당 구역 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 현재 시점(2026년 7월)이 이 기간에 포함되므로, 외국인 등 특정 매수자의 경우 거래 시 허가 절차가 필요합니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사) 관련 인수 조건 변경 사항이 있으나, 권리 분석상 임차인의 권리가 소멸될 예정이므로 보증금 인수 부담은 없습니다.

* 주변 시설: 현재까지 파악된 정보상 특별한 혐오시설과의 인접성은 확인되지 않습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2018년 준공)인 다세대주택으로, 입지 조건 및 교통 여건이 양호한 편입니다.

권리 관계가 명확하고 인수해야 할 부담이 없는 강제 경매 물건이라는 점에서 투자 매력이 있습니다.

다만, 토지거래허가구역에 해당하므로 특정 매수자는 허가 절차를 확인해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 최신 건축 연도: 2018년 준공으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 명확한 권리관계: 인수할 임차 보증금이 없어 권리 분석이 깔끔합니다.

* 우수한 교통 및 입지: 부천역 접근성과 주거 환경이 양호합니다.

* 유사 면적 최근 거래 사례: 전용면적 49.33㎡, 2019년식 다세대주택이 2025년 12월 3일 29,000만원에 거래된 사례가 있어 시세 상승 여력이 기대됩니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 252,000,000원이며, 유사 면적의 최근 거래 사례(29,000만원)를 고려할 때, 보증금 인수 부담이 없는 점을 감안하여 신축 연식 및 입지 조건을 종합적으로 평가하여 예상 입찰가를 산정합니다.

현 시세 및 감정가를 고려하여, 본 물건의 적정 예상 입찰가는 약 275,000,000원으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.