나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35123 [1] 경기도 부천시 오정구 원종동 360-3 그랜드캐슬 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서해감정 · 평가일 2025.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 원종동 소재 "원종초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 공동주택, 단독주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건 인근까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물내의 제3층 제302호로서, (사용승인일 : 2019.3.22. ) 외벽 : 외장석재붙임 마감 등 창호 : 샷시창호 등 임.

이용상태

다세대주택(폐문부재로 내부확인 못함)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(예능영재유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(원종초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(예능영재유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 부천지원 2025타경35123 (1)

소재지: 경기도 부천시 오정구 원종동 360-3, 그랜드캐슬 3층 302호

용도: 다세대주택

감정가: 250,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적 정보

토지 면적: 36.69㎡ (약 11.1평)

건물 면적: 47.31㎡ (약 14.3평)

토지 지분: 36.69㎡

건물 지분: 47.31㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 건물 상세 정보

건축물 용도: 공동주택, 근린생활시설 (주용도: 공동주택)

사용 승인일: 2019년 3월 22일

총 층수: 5층

해당 층: 3층

건물 구조: 철근콘크리트구조

건물 면적: 47.31㎡ (약 14.3평)

대지 면적: 553.7㎡ (본건 지분 36.69㎡)

건축 면적: 294.8㎡

건폐율: 53.24%

용적률: 141.78%

주차 대수: 옥외 기계식 주차 13대

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 부천시 오정구 원종동에 위치하며, "원종초등학교" 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 공동주택, 단독주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 무난한 편입니다.

2.3. 도로상태

건물의 동측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 주차가 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

인천지방법원 부천지원의 강제경매 개시 결정(2025타경35123)이 말소기준권리입니다.

3.2. 인수되는 권리

권리분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 특히, 을구 3번 주택임차권(민예찬, 보증금 274,000,000원)은 말소 동의 확약서가 제출되었고, 등기부등본상 말소 처리되었으며, 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 보입니다.

3.3. 등기부현황

* 소유권 보존: 정명조

* 소유권 이전: 이범섭 (매매, 272,000,000원)

* 주택 임차권: 민예찬 (보증금 274,000,000원) - 말소

* 강제 경매: 주택도시보증공사 (보증금 274,000,000원) - 말소기준권리

3.4. 총 권리금액

등기부상 총 채권액은 274,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 지역의 다세대주택(전용면적 약 26~31㎡)은 2025년 12월 기준으로 7,000만원에서 9,000만원 사이에서 거래되었습니다. 본건의 건물 면적은 47.31㎡ (약 14.3평)으로, 동일 면적일 경우 추정 시세는 약 1억 1천만원에서 1억 5천만원 사이로 예상됩니다.

4.2. 시세 대비 평가

본 물건의 감정가는 2억 5천만원으로, 주변 실제 거래 시세와 비교했을 때 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 따라서 시세 조사를 통한 보수적인 접근이 필요합니다.

4.3. 편의시설 및 혐오시설

본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 원종초등학교 및 근린생활시설과 인접하여 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 주변에 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

원종초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다. 또한, 다수의 공동주택 및 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 편의성이 높은 지역입니다.

5.2. 편의시설

버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 건물 내에는 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본 물건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 허가 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 따라서 본 건 매수 후 해당 구역 내 토지 거래 허가를 받아야 합니다.

6.2. 내부 상태 미확인

현장 방문 시 폐문부재로 인해 내부 상태를 확인하지 못했습니다. 이는 내부 수리 필요 여부 및 상태 파악에 어려움을 야기하며, 잠재적인 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 임대 관계 미상

임대 관계가 미상으로, 현재 거주자나 임차인이 있는지 여부, 있다면 계약 조건 등 상세 정보를 파악하기 어렵습니다.

6.4. HUG 인수조건 변경 및 선순위 임차권 관련

'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위 임차권'이 특이사항으로 기재되어 있으나, 권리분석 결과 해당 임차권은 말소되는 것으로 확인되었습니다. 다만, 관련 서류(말소 동의 확약서) 제출 내역은 인수 부담이 없음을 재확인하는 용도로 해석됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천시 오정구 원종동에 위치한 비교적 신축(2019년 사용승인)의 다세대주택입니다. 입지 및 교통 여건은 무난하며, 권리 분석상 인수되는 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 토지거래허가구역이라는 점, 내부 상태 확인 불가, 임대 관계 미상 등은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다. 감정가와 주변 시세 간의 괴리가 상당하므로, 면밀한 시세 조사를 바탕으로 보수적인 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로 건물 노후도가 낮아 즉각적인 큰 수리가 필요하지 않을 가능성이 있습니다.

* 권리 관계가 명확하여 인수 부담이 없어 명확한 권리 분석을 기반으로 투자 계획 수립이 용이합니다.

* 원종초등학교 인근에 위치하여 교육 환경 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

9. 예상 입찰가

주변 시세 정보(전용면적 26~31㎡ 기준 7,000만원~9,000만원)와 본건의 면적(47.31㎡, 약 14.3평)을 고려할 때, 보수적으로 추정되는 시장 가치는 약 1억 1천만원에서 1억 5천만원 사이입니다.

감정가(2억 5천만원)와의 큰 차이, 내부 상태 미확인, 토지거래허가구역 지정 등을 감안할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 권리 분석상 인수되는 보증금이 없는 점을 고려하더라도, 현재 파악된 시장 시세와 잠재적 리스크를 반영하여 보수적으로 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가는 약 1억 7천만원에서 1억 9천만원 수준에서 검토하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

(주의: 본 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 현장 조사 및 추가적인 시세 조사를 통해 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.