나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35168 [1] 경기도 김포시 풍무동 863 풍무 메트로프라임1차 2층206호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나감정 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 풍무동 소재 "김포신풍초등학교" 서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층건 중 2층 206호로서, 외벽 : 석재붙임 및 복합판넬 등 마감임. 내벽 : 미상임. 창호 : 샷시 등 창호임.

이용상태

오피스텔임. ※ 자세한 이용상황은 후첨 '건물내부구조도 및 임대상황' 참조.

설비내역

기본적인 위생 및 급, 배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있는 것으로 탐문조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측(노폭 약 25m 내외) 및 동측(노폭 약 10m 내외)으로 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

풍무동 863 :도시지역, 제1종일반주거지역, 준주거지역(2014-08-27), 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 제1종지구단위계획구역(풍무2), 대로2류(폭 30m~35m)(저촉), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-08-27)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2014-08-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(김포신풍초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(김포신풍초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 재정비촉진지구(김포 재정비촉진지구(도시관리과 협의요함))<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(풍무처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 부천지원 2025타경35168 (1)

소재지: 경기도 김포시 풍무동 863 풍무 메트로프라임1차 2층206호

용도: 오피스텔

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 및 토지 현황

토지면적: 958.00㎡ (약 289.79평)

건물면적: 17.95㎡ (약 5.43평) - 전용면적

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 129,000,000원

토지 지분: 0㎡

건물 지분: 17.95㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 김포시 풍무동에 위치하며, 인근에 김포신풍초등학교가 소재하고 있습니다. 주변 지역은 공동주택, 업무시설, 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 주거 및 상업 환경이 무난하게 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 통행이 가능한 도로에 접해 있으며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본건 서측으로는 약 25m, 동측으로는 약 10m 폭의 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 권리관계

말소기준권리는 인천지방법원 부천지원의 강제경매개시결정(2025타경35168)입니다. 이보다 앞선 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

임차인: 주택도시보증공사 (김선대)

보증금: 110,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-05-01

확정일자: 2021-04-02

배당신고일자: 2023-08-23

대항력: 없음

비고: 을구 3번 주택임차권 등기 내용에 따르면, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수 및 소멸되는 권리

매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되나, 대지권 미등기 상태로 매각 물건에 포함되어 있으며, 취득세 납부 내역이 일부 확인되었습니다. (5.18㎡에 대한 취득세 납부 확인)

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본 물건이 소재한 풍무동 지역은 제1종일반주거지역, 준주거지역으로 지정되어 있어 주거 및 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하고 있습니다. 재정비촉진지구로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 대한 기대감이 있습니다.

4.2. 상업 시설 현황

주변에 다수의 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다. 또한, 이마트 트레이더스, 홈플러스, 노브랜드 등 대형마트와 쇼핑 시설이 인근에 위치하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의 시설

인근에 홈플러스, 이마트 트레이더스 등 대형마트가 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 교육 시설

본건 서측 인근에 김포신풍초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능합니다. 또한, 양도중학교, 사우고등학교 등 교육 시설도 근거리에 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 및 등기상 위험

대지권 미등기 상태로, 매각 물건에 포함되었으나 등기 절차가 완료되지 않은 점은 잔금 납부 후 취득 과정에서 추가적인 확인 및 조치가 필요할 수 있습니다.

6.2. 계약 및 인수 조건 관련 위험

임차인 김선대 씨의 경우 대항력이 없으며, 보증금은 주택도시보증공사에서 인수 동의 확약서를 제출하여 매각으로 소멸될 예정입니다. 그러나 HUG 인수조건 변경 사항에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 기타 특이사항

본 물건은 재정비촉진지구에 속해 있어 향후 개발에 따른 변화가 예상되나, 개발 계획의 구체적인 진행 상황 및 영향에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축된 지 얼마 되지 않은 오피스텔로, 역세권 개발 가능성이 있는 재정비촉진지구에 위치하고 있습니다. 주변 교통 및 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 실거주 및 임대 수익 측면에서 잠재력이 있습니다. 다만, 대지권 미등기 상태 및 재정비촉진지구라는 특수성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 긍정적 요인

* 비교적 최근에 건축된 신축 오피스텔 (2020년 준공)

* 김포신풍초등학교 인접 및 우수한 생활 편의 시설 (마트, 쇼핑몰 등)

* 재정비촉진지구 지정으로 인한 미래 가치 상승 기대감

* 김포도시철도 풍무역(5호선 예정) 인근으로 교통 여건 개선 기대 (향후)

8.2. 개발 가능성

김포 풍무2지구 개발 사업과 연계되어 있으며, 역세권 개발에 따른 잠재적 가치 상승 요인이 존재합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 동일 건물 내 유사 면적 오피스텔의 거래가는 9,600만원 (21.25㎡, 2층, 2025년 7월)에서 8,200만원 (16.57㎡, 5층, 2026년 1월) 사이로 확인됩니다. 본 건의 전용면적 17.95㎡ (약 5.43평) 기준, 2층에 위치한 점을 감안할 때, 최근 거래 사례들을 바탕으로 한 시세는 약 8,100만원 ~ 9,600만원 수준으로 추정됩니다. 감정가는 129,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

9.2. 입찰가 산정

제시된 정보를 바탕으로, 본 건의 감정가와 최근 시세를 종합적으로 고려하고, 대지권 미등기 및 재정비촉진지구라는 특수성을 감안하여 보수적으로 접근할 때, 약 105,000,000원 수준을 예상 입찰가로 제안합니다. 이는 시장 상황 및 입찰 경쟁률에 따라 변동될 수 있습니다. (인수 보증금 없음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.