나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35108 [1] 경기도 김포시 사우동 1309-6 울루물루타운하우스 206동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이원감정 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 사우동 소재 "김포고등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 학교 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하며, 대중교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층,지상4층 건물내 1층101호로서 외벽 : 스톤코트 등 마감. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공부상 공동주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 도시가스시설, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형 완경사 토지로서 공동주택(단지형다세대주택)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 역사문화환경보존지역( 문화예술과 협의)<경기도문화재보호조례> , 장애물제한표면구역 <공항시설법> , 진입표면구역<공항시설법> , 상대보호구역(김포여자중학교 , 김포고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역(김포중 , 김포과학기술고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> , 제한보호구역(협의지역)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 재정비촉진지구(김포 재정비촉진지구(도시관리과 협의요함))< 도시재정비 촉진을 위한 특별법> , 역사문화환경보존지역(문화예술과 문의)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> , 성장관리권역<수도권정비계획법> , 하수처리구역 (사우처리분구)<하수도법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임. -본건 등기사항전부증명서에 "주택임차권"이 등재되어 있으니 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

* 사건번호: 부천지원 2025타경35108 (1)

* 소재지: 경기도 김포시 사우동 1309-6 울루물루타운하우스 206동 1층101호

* 용도: 다세대주택

* 건축물명: 울루물루타운하우스

1.2. 면적 및 감정가

* 토지면적: 40.69㎡ (약 12.31평)

* 건물면적: 50.90㎡ (약 15.39평)

* 감정가: 225,000,000원

1.3. 매각 정보

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

1.4. 특이사항

* 재정비촉진지구, HUG 인수조건 변경, 위반건축물

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 김포시 사우동에 위치하며, 주변은 다세대주택, 아파트, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 본건은 "김포고등학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능한 지역입니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한사항

본 물건이 속한 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역이며, 고도지구(공항고도제한), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 장애물/진입표면 제한구역, 상대보호구역(김포여자중학교, 김포고등학교, 김포중, 김포과학기술고등학교), 제한보호구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 재정비촉진지구, 성장관리권역, 하수처리구역(사우처리분구) 등에 해당합니다. 특히, 재정비촉진지구 지정은 향후 지역 개발 가능성을 시사하나, 이에 대한 구체적인 협의가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부등본 요약

* 등기부채권 총액: 485,000,000원 (근저당권 240,000,000원 + 강제경매 268,527,318원)

* 말소기준권리: 2022년 1월 13일 접수된 근저당권 (채권자: 심정현, 채권금액: 240,000,000원)

3.1. 1.소유권 및 주요 권리사항

* 최초 소유권 보존: 2016년 5월 12일 (조병순 외 1명)

* 소유권 이전: 2021년 10월 12일 (이성일)

* 근저당권: 2022년 1월 13일 (채권자: 심정현)

* 주택임차권: 2023년 10월 10일 (채권자: 나서영, 금액: 245,000,000원) - 말소 예정

* 강제경매개시결정: 2025년 11월 26일 (채권자: 주택도시보증공사)

3.1. 2.말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리인 근저당권(2022.01.13.접수)보다 선순위 권리인 주택임차권(2023.10.10.접수)은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 다만, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되었으므로, 특별한 이변이 없는 한 모든 권리는 소멸될 것으로 보입니다. "매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 4번 주택임차권등기(다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)"라고 명시되어 있으나, 이는 절차상 확인이 필요한 부분입니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 분석:

* A : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-06-13, 대항력 없음.

* D : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-06-13, 대항력 없음.

* D *: 보증금 5,000,000원, 차임 400,000원, 전입일자 2024-06-17, 확정일자 2024-06-17, 배당신고일자 2025-12-19, 대항력 없음.

* S : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-06-13, 대항력 없음.

* 주택도시보증공사(나 ): 보증금 245,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-10-08, 확정일자 2021-09-28, 배당신고일자 2023-10-10, 대항력 없음.

3.2. 1.임차인별 상세 분석

명시된 모든 임차인은 대항력이 없어 인수 대상이 아닙니다. 주택도시보증공사(HUG)의 임차인이 가장 큰 보증금을 가지고 있으나, 대항력이 없어 말소될 예정입니다.

3.2. 2.총 보증금 및 인수 여부

총 인수 보증금은 0원입니다. 제시된 모든 임차인의 보증금은 낙찰 후 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본 물건은 사우동에 위치하며, 주변에 주택가 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 대규모 상업 시설보다는 주거 기능과 관련된 상권이 발달했을 것으로 보입니다.

4.2. 주변 시설 (혐오시설 포함)

주변 지역에 대한 검색 결과, 김포시 사우동 일대에 다양한 제조 공장 및 산업단지가 분포하고 있음을 확인했습니다. 다만, 본건 소재지(사우동 1309-6)와 직접적으로 인접하여 부정적인 영향을 미칠 만한 특정 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 대규모 공장 등)이 구체적으로 확인되지는 않았습니다. 다만, 지역적 특성상 산업 시설과의 거리를 확인하는 것이 좋습니다.

5. 생활정보

5.1. 건축물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하 1층, 지상 4층 규모의 공동주택(단지형 다세대주택)이며, 본건은 1층 101호입니다. 외벽은 스톤코트 등으로 마감되었고, 창호는 샷시입니다. 내부에는 급배수 및 위생설비, 도시가스 시설, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 생활 편의시설

인근에 김포고등학교를 비롯한 교육시설이 소재하며, 대중교통 이용이 가능한 점, 주거 지역임을 감안할 때 기본적인 생활 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 관련 리스크

* 위반건축물: 등기부등본 및 특이사항에 '위반건축물'로 명시되어 있습니다. 이는 추후 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있으며, 철거 또는 원상복구 명령의 대상이 될 수 있습니다. 이로 인한 추가적인 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 권리관계 및 법적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 있어, 주택도시보증공사(HUG) 관련 사항에 대한 추가 확인이 필요합니다. 비록 임차인으로 등재되어 있으나, HUG와의 계약 조건 변경이 낙찰자에게 미칠 수 있는 영향에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

* 임차인 권리: 명시된 임차인 모두 대항력이 없으나, '주택임차권'으로 등재된 HUG의 보증금 규모(245,000,000원)가 감정가(225,000,000원)보다 높다는 점은 거래 과정에서 고려해야 할 요소입니다. 말소 동의 확약서가 제출되었으나, 절차상 완료 여부를 최종 확인해야 합니다.

6.3. 지역 개발 관련 리스크

* 재정비촉진지구: 재정비촉진지구로 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 있으나, 사업 추진 시기와 방식, 영향 등에 대한 불확실성이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 사우동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지조건과 기본적인 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 그러나 '위반건축물' 등재, '재정비촉진지구' 지정, 'HUG 인수조건 변경'과 같은 복합적인 특이사항은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 등기부상 모든 권리는 말소될 것으로 예상되나, HUG 관련 사항에 대한 추가적인 확인 및 위반건축물에 대한 처리 방안 마련이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 재정비촉진지구 지정으로 인한 미래 가치 상승 기대: 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 교통 및 학군 양호: 대중교통 이용이 편리하고 주변에 학교가 있어 거주 편의성이 높습니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸될 예정으로, 낙찰자는 권리 상 깨끗한 물건을 인수할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 유사 물건의 실거래가 및 감정가, 그리고 본건의 특이사항(위반건축물, 재정비촉진지구 등)을 종합적으로 고려했을 때, 현 시세기준으로 보수적인 접근이 필요합니다. 유사 면적 및 연식의 거래 사례가 1억 7천만원대에 형성되어 있는 점과 감정가(2억 2천5백만원)를 참고하여, 제반 리스크를 감안한 예상 입찰가는 다음과 같습니다.

* 예상 입찰가: 160,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.