나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35152 [1] 경기도 부천시 소사구 괴안동 183 성도프라임빌 5층503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 민성감정 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 유한대학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 유사형 공동주택과 아파트 등이 소재하여 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 소재하는 건물까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

건축물사용승인일자는 2002.10.28인 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건내 5층 503호로서 외 벽 : 드라이비트 마감 등 창 호 : 하이샷시창 등

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용하고 있음.

설비내역

본건은 위생시설과 상하수도시설 및 개별난방설비와 가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건이 위치한 토지는 가각전제된 장방형의 토지로서 다세대주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 건물이 소재하는 부지의 서측과 북측으로 각각 노폭 약8미터, 6미터 내외의 포장도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 소로3류(폭 8m미만)(접함), 가축사육제한구 역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립, 다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경35152 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 괴안동 183 성도프라임빌 5층 503호

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 5층 503호

사용승인일자: 2002.10.28

용도: 다세대주택

감정가: 150,000,000원

토지 지분 면적: 19.40㎡ (약 5.87평)

건물 면적: 39.23㎡ (약 11.86평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주식회사OOOOOOO

총채권액: 154,357,846원

2. 입지조건

본 물건은 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 유한대학교 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 유사한 형태의 다세대주택 및 아파트 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 건물이 소재한 부지는 서측과 북측으로 각각 폭 약 8미터, 6미터 내외의 포장도로에 접해 있어 도로 조건이 양호합니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산 강제 경매로 진행되며, 말소기준권리는 2024.06.11 접수된 주식회사국민행복기금의 가압류(채권액 9,357,846원, 갑12)입니다.

말소기준권리보다 후순위 권리인 을구 5번 주택임차권(이택준, 보증금 145,000,000원)은 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다.

따라서 경매 낙찰자는 별도의 임차보증금 인수 의무가 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

현재 진행 중인 강제경매(채권액 145,000,000원, 갑13) 역시 매각으로 소멸됩니다.

등기부상 모든 권리는 말소기준권리 이하로 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 다세대주택으로, 주변 지역은 유사 공동주택 및 아파트 등 주거 시설이 밀집한 지역입니다.

대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 근린생활시설 위주의 상권이 형성되어 있을 것으로 판단됩니다.

인근에 유한대학교가 위치해 있어 학생 및 교직원을 대상으로 한 소규모 상권의 잠재력도 있습니다.

일반적인 주거 지역으로서 특이한 상권 요인은 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

건축물 사용승인일자는 2002년 10월 28일로, 건물은 20년 이상 경과되었습니다.

건물은 철근콘크리트 구조이며, 해당 호실은 5층에 위치하고 있습니다.

내부에는 위생시설, 상하수도 시설, 개별난방 설비 및 가스 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변에는 유한대학교가 인접해 있으며, 지역 내 편의시설 및 교육시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

주변 지역에 대한 일반적인 지도 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 즉시 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본 물건 소재지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 해당 기간 내에 소유권 이전 시에는 관련 법규에 따른 허가 절차가 필요할 수 있습니다. (외국인 등 토지거래허가구역)

건축물 노후화: 2002년에 건축되어 20년 이상 경과된 건물로, 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

감정가 대비 시세: 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 감정가가 시장 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 소사구 괴안동에 위치한 다세대주택으로, 편리한 교통 여건과 주거 환경을 갖추고 있습니다.

권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자의 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

다만, 토지거래허가구역으로 지정된 점과 건물 노후화, 그리고 감정가 대비 실거래가 분석 결과에 따른 시세 차이 등을 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

주택도시보증공사(HUG)가 채권자로 경매를 신청하고 임차권 인수 조건 변경이 있었던 점은 해당 물건의 거래 과정에 HUG가 깊이 관여했음을 시사합니다.

8. 투자 포인트

안정적인 주거 지역 내 물건: 유사 공동주택 및 아파트가 밀집한 주거 지역에 위치하여 비교적 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

권리관계 명확: 모든 권리가 소멸되는 조건으로, 낙찰 후 추가적인 권리 인수 부담이 없습니다.

개발 가능성: 부천시 소사구 지역의 재개발 및 도시 재생 사업 등과 연계될 경우 장기적인 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 물건의 거래가는 약 275만원~287만원/㎡ 수준으로 나타났습니다.

이를 바탕으로 본 물건(전용면적 39.23㎡)의 현재 시장 시세는 약 1억 1천만원 내외로 추정됩니다.

본 물건의 감정가는 1억 5천만원으로, 이는 시장 시세보다 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

토지거래허가구역 지정 및 건물 노후화 등의 요소를 감안할 때, 전략적인 입찰가 산정이 필요합니다.

따라서, 인수 보증금이 없는 점을 고려하고 시세 대비 합리적인 수익률을 확보하기 위한 예상 입찰가로 125,000,000원을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.