나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35155 [1] 경기도 부천시 소사구 송내동 599-4 삼성베스티안 2층204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 그루감정 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 "부천남중학교" 북동측 인근에 위치하며, 본건 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통편의는 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 제2층 제204호로서, 외벽 : 드라이비트 및 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 되어 있는 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천남중-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(해아유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대상황은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경35155 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 송내동 599-4 삼성베스티안 2층204호

용도: 다세대주택

감정가: 201,000,000원

토지면적: 27.63㎡ (약 8.3평)

토지지분: 27.6281㎡ (약 8.3평)

건물면적: 35.75㎡ (약 10.8평)

건물지분: 35.75㎡ (약 10.8평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 경기도 부천시 소사구 송내동에 위치하며, 북동측 인근에 부천남중학교가 소재합니다. 주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 제2층 제204호입니다. 외벽은 드라이비트 및 석재붙임으로 마감되었으며, 창호는 샷시로 구성되어 있습니다.

이용상태: 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있는 것으로 탐문되었습니다.

토지형상및이용상태: 본건 토지는 정방형에 가까운 형상으로, 다세대주택 건부지로 이용되고 있습니다.

인접도로상태: 본건 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획및제한상태: 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다. 또한, 가축사육제한구역, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역(부천남중학교, 해아유치원), 과밀억제권역에 해당합니다. 특히, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 해당 기간이 경과될 예정입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2022년 11월 21일 접수된 부천시의 압류입니다.

권리분석:

* 소유권보존: 고태준 외 3명 (2015-05-29)

* 공유자전원지분전부이전: 이승렬 (2015-07-07)

* 소유권이전: 박찬수 (2022-03-14)

* 압류: 부천시 (2022-11-21) - 말소기준권리

* 가압류: 서민금융진흥원 (2025-06-02) - 매각으로 소멸

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-11-28) - 매각으로 소멸

* 주택임차권: 이보람 (2024-03-08, 225,000,000원) - 매각으로 소멸 예정 (주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 인해)

등기부채권 총액: 240,511,758원

임차인 현황:

* 임차인: 이보람 (주택도시보증공사)

* 보증금: 225,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-18

* 확정일자: 2022-01-03

* 배당신고일자: 2024-03-08

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경.

인수 보증금 합계: 0원. 임차인 이보람은 대항력이 없어 매각으로 보증금을 회수하지 못하게 되므로, 인수되는 보증금은 없습니다. 주택도시보증공사가 채권자이며, HUG 인수조건 변경 사항을 고려할 때 보증금 관련 위험은 없을 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거용 다세대주택으로서 직접적인 상업적 상권 분석보다는 주거지로서의 입지 분석이 중요합니다. 주변 지역에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

주변 시설: 본건은 부천남중학교 북동측 인근에 위치하며, 해아유치원 등 교육 시설이 근거리에 있습니다.

교통: 차량으로의 접근성이 좋고, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 편리합니다.

편의시설: 단지 내 상가 또는 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의는 충족될 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 현재 본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 지정 기간이 2026년 8월 25일부로 만료될 예정입니다. 매수 시점의 허가 구역 지정 여부 및 관련 규정을 최종 확인해야 합니다.

HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사가 채권자로서 경매를 진행함에 따라 HUG 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용을 확인하여 향후 절차 및 잠재적 이슈를 파악할 필요가 있습니다. 다만, 권리분석상 대항력 있는 임차인이 없고 인수 보증금이 0원이므로, 이에 따른 직접적인 금전적 부담은 없을 것으로 보입니다.

주변 혐오시설: 경기도 부천시에는 과거 쓰레기 소각장으로 운영되었던 '부천아트벙커B39'(오정구 삼정동 소재)가 문화공간으로 재탄생한 사례가 있습니다. 그러나 이는 본건 소재지인 소사구 송내동과는 지리적으로 떨어져 있어 직접적인 영향은 없을 것으로 판단됩니다. 주변 지역 검색 결과, 본건 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 신축 연도가 비교적 최근인 다세대주택으로, 대항력 있는 임차인이 없어 권리 관계가 명확합니다. 주택도시보증공사가 채권자로서 강제경매를 신청하였으며, 인수되는 임차 보증금이 없어 낙찰자의 금전적 부담이 적은 물건입니다. 토지거래허가구역 지정 만료 예정 등 일부 행정적 사항은 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 리스크가 매우 낮습니다.

주택도시보증공사(HUG) 관련 사항으로 인해 권리관계가 비교적 투명하게 관리되었을 가능성이 높습니다.

신축 연도(2014-2015년 준공) 대비 감정가 및 주변 시세 고려 시, 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(약 36.92㎡)의 다세대주택이 2025년 12월 약 1억 5,500만원에 거래되었습니다. 본건 건물은 이보다 신축 연도가 최신(2014-2015년 준공)인 점을 감안할 때, 시장 가치는 보수적으로 약 1억 6,000만원에서 1억 7,000만원 범위로 추정됩니다. 감정가는 2억 100만원이나, 주변 실거래가를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 170,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.