나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35150 [1] 경기도 부천시 오정구 내동 32-13 제이피제니스1동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대양촌감정 · 평가일 2025.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 부천시 오정구 내동 소재 '내동중학교' 서측 인근에 위치하며 주변은 다세대주택, 단독주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가혼용지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본 건 까지의 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제202호로서, 외벽 : 외장벽돌 등 마감. 창호 : 새시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 2필지 일단의 사다리형의 토지로서 다세대주택 부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 동측의 '신흥로'를 통하여 인근지역과의 연계가 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

- 32-13번지 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-128호선)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(상대보호구역(삼정초)[기타사항은부천교육지원청에문의]<교육환경보호에관한법률>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(내동중-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)) - 32-15번지 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-115호선)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-128호선)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(내동중-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(상대보호구역(삼정초)[기타사항은부천교육지원청에문의]<교육환경보호에관한법률>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(내동중-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본 건 현관에 별첨 '사진용지'와 같이 '관리비 미납내역'이 부착되어 있으니 경매 참여 및 진행 시 재확인하시기 바람. - 본 건 소재 건물은 집합건축물대장상 '위반건축물'로 등재되어 있으니 경매 참여 및 진행 시 참고하시기 바람. - 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경35150 (1) 부동산 강제경매 사건으로, 경기도 부천시 오정구 내동 32-13, 제이피제니스1동 2층 202호에 위치한 다세대주택입니다. 본건의 감정가는 238,000,000원이며, 토지 면적은 36.35㎡(약 11.00평), 건물 면적은 44.44㎡(약 13.44평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 부천시 오정구 내동 소재 '내동중학교' 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 학교 및 근린생활시설이 혼재된 주택 및 상가 혼용지대입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다. 동측의 '신흥로'를 통해 인근 지역과의 연계가 가능합니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 강제경매로 진행 중이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 등기부상 말소기준권리는 2022년 10월 26일 접수된 국민건강보험공단의 압류입니다.

말소기준권리보다 후순위 권리들은 원칙적으로 매각으로 소멸됩니다. 을구 3번 순위의 주택임차권등기(김지후, 보증금 250,000,000원)가 있으나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 있어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인 김 의 전입일자는 2022년 1월 28일, 확정일자는 2022년 1월 21일이며, 배당신고일자는 2024년 2월 23일입니다. 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

따라서 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다(인수 보증금 합계: 0원).

1.3. 상권분석

본건은 제2종 일반주거지역에 속해 있으며, 소로3류(폭 8m 미만) 및 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다. 가축사육제한구역, 항공표면, 상대/절대보호구역(내동중, 삼정초), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 거래 시 허가를 받아야 합니다. 주변은 주택 및 상가가 혼재된 지역으로, 일상적인 상권은 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

본건 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 5층 건물 중 2층 202호입니다. 준공연도는 2015년입니다. 건물 내에는 기본적인 전기, 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있으며, 승강기 시설도 이용 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 주목해야 할 사항은 집합건축물대장상 '위반건축물'로 등재되어 있다는 점입니다. 이는 향후 원상복구 명령이나 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있는 중대한 리스크입니다. 또한, 본건 소재지가 토지거래허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당되므로, 낙찰 후 해당 기간 내에 잔금을 납부하고 소유권 이전 등기를 하려면 토지거래 허가를 받아야 합니다. 현관에 관리비 미납내역이 부착되어 있다고 하니, 경매 참여 시 재확인하여 잔금 납부 시 명확히 해야 합니다. 임대 관계는 미상으로 조사되었습니다. 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 임대인(HUG)과 채권자(HUG) 사이의 복잡한 관계를 시사하며, 경매 참여 전 HUG 측과의 상세한 조건 확인이 필수적입니다.

1.6. 주변 시세 분석

본건은 JP 제니스 1동에 위치하며, 전용면적 44.44㎡(약 13.44평)입니다. 건물은 2015년에 준공되어 비교적 신축에 속합니다.

제공된 주변 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 2025년 12월 거래된 33.00㎡(약 9.98평) 주택은 120,000,000원입니다. (1991년식, 2층)

* 2025년 12월 거래된 35.40㎡(약 10.71평) 주택은 90,000,000원입니다. (2001년식, 4층)

* 2025년 12월 거래된 43.20㎡(약 13.07평) 주택은 80,000,000원입니다. (1986년식, 1층)

상기 비교 사례들은 건축 연도가 본건(2015년식)보다 오래되었고, 일부는 다른 단지일 가능성이 있습니다. 본건은 비교적 신축이며 면적도 넓은 편임을 감안하면, 현재 시세는 감정가(238,000,000원) 수준 또는 그 이상일 가능성도 있습니다. 그러나 제공된 시세 정보만으로는 본건과 직접 비교하기에 한계가 있습니다. JP 제니스 1동 자체의 최신 매매 실거래가나 인근 유사 단지의 정확한 시세를 파악하는 것이 중요합니다. 위반건축물 등재 및 토지거래허가구역이라는 점은 시세에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 부천시 오정구 내동에 위치한 JP 제니스 1동 2층 202호 다세대주택입니다. 2015년 준공된 비교적 신축 건물로, 주거지로서의 입지 및 교통 여건은 양호한 편입니다. 다만, 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있고 토지거래허가구역이라는 점은 주의가 필요합니다. 임차인(HUG)은 대항력이 없으나, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 존재하므로, 경매 참여 전 HUG와의 구체적인 인수 조건 및 절차를 반드시 확인해야 합니다. 권리관계는 비교적 명확해 보이나, 위반건축물 문제 해소 방안 및 토지거래허가 절차에 대한 사전 검토가 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

본건은 부천시 내동에 위치한 JP 제니스 1동의 일부로, 전용면적 44.44㎡의 적절한 공급 면적을 가지고 있습니다. 2015년 준공이라는 점은 장점으로 작용할 수 있습니다. 주거 지역으로서의 안정적인 수요를 기대할 수 있으며, HUG 관련 문제가 명확히 해결된다면 권리관계가 깔끔해져 투자 매력도가 높아질 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 238,000,000원

주변 시세 분석 결과, 본건(2015년식, 44.44㎡)과 직접적으로 비교할 수 있는 최신 실거래 사례가 부족합니다. 제공된 비교 사례들은 건축 연도가 오래되었거나 다른 단지입니다. 따라서 감정가 238,000,000원을 기준으로 하되, 다음과 같은 리스크 요인을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 위반건축물 등재: 해소 비용 및 시간 고려 필요.

* 토지거래허가구역: 허가 절차 및 비용 고려 필요 (2025.8.26~2026.8.25).

* HUG 인수조건 변경: HUG와의 협상 또는 인수 조건에 따른 변동 가능성.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 감정가 대비 80% ~ 95% 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 제안합니다.

* 최소 고려 입찰가: 약 190,400,000원 (감정가 80%)

* 적정 고려 입찰가: 약 214,200,000원 ~ 226,100,000원 (감정가 90% ~ 95%)

상기 예상 입찰가는 잠정적인 제안이며, 현장 조사, HUG와의 상세 조건 확인, 위반건축물 관련 사항 조사를 거친 후 최종 결정해야 합니다. 또한, 경쟁 물건 및 매각 기일 현황을 종합적으로 판단하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

주변 혐오시설 관련하여 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과에서는 특별히 언급되거나 확인되는 혐오시설은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.