나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35140 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 87-4 퍼스트뷰 8층801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼영 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 '원미구청' 서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 공동주택 및 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 징크지붕 지상14층, 지하1층 건물내의 제8층 제801호로서, (사용승인 : 2021.03.26) 외벽 : 몰탈위 수성페인팅마감. 내벽 : 벽지 및 타일마감. 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 도시가스설비 등 설비 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 인접도로와 등고 평탄하며, 아파트 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 등측 및 서측으로 로폭 약 30미터, 8미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

심곡동 87-4 :제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(원미고등학교-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(중앙초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부천지원 2025타경35140 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 상세

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 87-4 퍼스트뷰 8층801호

건물명: 퍼스트뷰

용도: 아파트

사용승인일: 2021년 3월 26일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 465,000,000원

토지면적: 33.85㎡ (약 10.24평)

건물면적: 66.78㎡ (약 20.20평) - 전용면적

토지지분: 33.85㎡

건물지분: 66.78㎡

1.4. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 '원미구청' 서측 인근에 위치하고 있으며, 주변 지역은 유사한 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다 [cite: summary].

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다 [cite: summary].

2.3. 도로 접근성

본건은 북측 및 서측으로 각각 폭 약 30미터 및 8미터의 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입이 원활합니다 [cite: summary].

3. 건물 및 토지 현황

3.1. 건물 개요

본 건물은 철근콘크리트구조 징크지붕의 지상 14층, 지하 1층 건물 중 제8층 제801호입니다. 외벽은 몰탈위 수성페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 하이샷시 창호로 되어 있습니다 [cite: summary]. 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 도시가스 설비가 갖추어져 있습니다 [cite: summary].

3.2. 토지 현황

토지는 부정형으로 인접 도로와 등고 평탄하며, 아파트 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다 [cite: summary].

4. 권리 분석

4.1. 말소 기준 권리

말소기준권리는 2023년 9월 13일자 서민금융진흥원의 가압류입니다 [cite: registration summary].

4.2. 인수 및 소멸 권리 요약

매각으로 인하여 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 물건명세서상 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 을구 3번 순위 주택임차권등기가 소멸되는 것으로 판단됩니다 [cite: property statement notes, registration summary].

4.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (본건 관련 오서율)

* 보증금: 460,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 6월 10일

* 확정일자: 2021년 5월 13일

* 배당신고일자: 2023년 6월 20일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이며, 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다. HUG는 인수 조건 변경 및 말소 동의 확약서를 제출하여 매각 진행에 협조하는 것으로 보입니다 [cite: tenant information, rights analysis, property statement notes].

4.4. 등기부 현황 요약

소유권보존 (갑1), 공유자전원지분전부이전 (갑2, 매매), 주택임차권 (을3, 말소), 가압류 (갑4, 서민금융진흥원, 말소), 압류 (갑6, 부천시, 말소), 강제경매 (갑7, 주택도시보증공사, 말소) 등이 등기되어 있으며, 대부분 말소될 예정입니다 [cite: registration summary]. 등기부채권 총액은 473,813,685원입니다 [cite: registration summary].

5. 상권 및 생활 정보

5.1. 주변 상권

본건 주변으로는 원미구청 및 다양한 근린생활시설, 업무시설 등이 밀집해 있어 상권이 활성화되어 있습니다 [cite: summary].

5.2. 교육 및 편의 시설

주변에 원미고등학교, 중앙초등학교 등이 위치하고 있으며, 학교보호구역으로 지정된 지역이 있습니다 [cite: summary]. 또한, 다양한 상업시설 및 편의시설이 인근에 위치하여 생활 편의성이 높을 것으로 예상됩니다 [cite: search results 1].

5.3. 혐오 시설 유무

주변 지역에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다 [cite: search results 2].

6. 잠재적 리스크 분석

6.1. 토지거래허가구역

본 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 이는 외국인 등 특정 대상에 대한 토지 거래 시 허가가 필요함을 의미합니다 (2025.8.26.~2026.8.25. 유효) [cite: summary].

6.2. HUG 인수조건 변경

채권자가 주택도시보증공사(HUG)이며, 인수조건 변경 및 말소 동의 확약서 제출 등 HUG 관련 절차가 진행된 특이사항이 있습니다. 이는 HUG가 경매 절차 진행을 지원하거나 특정 조건을 전제로 매각을 진행하고 있음을 시사합니다 [cite: tenant information, rights analysis, property statement notes].

6.3. 공동 담보

본 물건은 공동담보로 설정되어 있는 것으로 파악됩니다. 이는 해당 부동산 외 다른 담보물도 존재할 가능성이 있으며, 관련 채무 관계를 추가적으로 확인할 필요가 있습니다 [cite: summary].

7. 종합 의견

본건은 부천시 원미구 심곡동에 위치한 신축급 아파트로, 역세권은 아니나 도심 내 위치하여 교통 및 생활 편의시설 이용이 양호한 입지입니다. 감정가는 4억 6,500만원이며, 현재 시장 상황을 고려한 적정 입찰가 산정이 필요합니다. 권리 관계상 인수할 보증금은 없으나, 토지거래허가구역이라는 점과 HUG 관련 특이사항, 공동담보 등의 복합적인 요소들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트 (2021년 준공)

* 부천 중심 상권 및 관공서 인접으로 인한 우수한 생활 인프라

* 권리 관계가 비교적 명확하여 명도 부담이 적을 것으로 예상 (인수되는 보증금 없음)

9. 예상 입찰가 산정

본건의 감정가는 465,000,000원입니다. 최근 실거래가 정보에 따르면 2026년 7월 18일 8층이 4억 7,800만원에 거래된 사례가 있습니다 [cite: search results 6, 7]. 또한, 2025년 3월 10일에는 12층이 4억 5,000만원에 거래되었습니다 [cite: search results 6].

인수되는 보증금이 없으므로, 감정가와 최근 실거래가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 그러나 토지거래허가구역 지정, HUG 관련 특이사항, 공동담보 등의 리스크를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

예상 입찰가는 감정가 대비 95%~100% 수준으로, 약 440,000,000원 ~ 465,000,000원 선에서 검토해 볼 수 있습니다. 현장 조사 및 추가적인 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.