나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35111 [1] 경기도 부천시 원미구 춘의동 130-56 효성하이츠빌 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정현감정 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 춘의동 소재 "춘의역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 지하철역(7호선 "춘의역")과 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 제5층 제501호로서, 외벽: 외장타일 마감 등. 창호: 샷시창임.

이용상태

"도시형생활주택-단지형다세대"로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단지의 사다리형에 가까운 토지로서, "공동주택"의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(심원고-부천교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(2025.8.26. ~ 2026.8.25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 등기사항전부증명서에는 임차보증금 금205,000,000원의 주택임차권이 등재되어 있음.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

본 물건은 경기도 부천시 원미구 춘의동 130-56 효성하이츠빌 5층 501호에 소재하는 도시형생활주택입니다.

사건번호는 부천지원 2025타경35111 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

1.2. 면적 및 구성

토지 면적은 24.06㎡ (약 7.28평)입니다.

건물 전용 면적은 41.89㎡ (약 12.67평)입니다.

제시외 건물 면적이 9.70㎡ (약 2.93평)이며, 본 경매물건에는 이 제시외 건물이 포함되어 매각됩니다.

따라서 건물 면적 총합은 51.59㎡ (약 15.60평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각입니다.

1.3. 평가 가치

감정평가액은 215,455,000원입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 부천시 원미구 춘의동 소재 "춘의역" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 지역을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 진입이 용이하며, 인근에 지하철 7호선 "춘의역"과 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본건은 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 항공표면, 상대보호구역(심원고 인근), 과밀억제권역에 해당합니다.

특히, 본건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 효력이 유지됩니다. (단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 대상)

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

본건은 주택도시보증공사의 강제경매 신청으로 진행 중입니다.

등기부등본상 소유권 이전, 주택 임차권, 소유권 이전, 압류, 강제경매 개시 결정 등이 등기되어 있습니다.

각종 압류 및 경매 신청 등기 등은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 분석

등기사항전부증명서상 주택임차권이 등재되어 있으며, 임차인은 주택도시보증공사(HUG)이며 임차인 남영선 씨와 관련된 내용도 확인됩니다.

임차인: 주택도시보증공사(남 )

보증금: 205,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-06-09

확정일자: 2022-05-13

배당신고일자: 2024-06-27

대항력: 없음

비고: HUG가 주택임차권을 인수하는 조건으로 파악됩니다.

3.3. 인수주의 권리

감정평가서 요약 및 물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 5번 주택임차권등기"로 기재되어 있으나, 이는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되었기 때문에 매각으로 소멸될 것으로 판단됩니다.

따라서 법적으로 인수해야 할 보증금이나 권리는 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.4. 말소 기준 권리

말소 기준 권리는 2024년 2월 1일 접수된 공주세무서장의 압류 (갑6)입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 특성

본건이 속한 효성하이츠빌은 2017년 5월에 사용 승인된 건물로, 철근콘크리트 구조의 도시형생활주택(단지형 다세대)입니다.

주변으로는 유사한 형태의 다세대 주택 및 공동주택, 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

4.2. 최근 거래 동향

주변 유사 물건들의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

- 태양골드타운A동 (2003년식, 75.95㎡): 2026년 3월, 18,000만원

- 메이채 (2017년식, 37.98㎡): 2026년 3월, 18,180만원

- 노마빌라 (2015년식, 49.23㎡): 2026년 3월, 22,500만원

본건(41.89㎡)은 2017년식으로 메이채와 건축 연도가 유사합니다. 메이채의 3.3058㎡당 매매가는 약 478.6만원이었으며, 노마빌라의 3.3058㎡당 매매가는 약 457.0만원이었습니다. 본건의 면적과 유사한 거래 사례들을 고려할 때, 현재 시세는 대략 19,000만원에서 20,000만원 내외로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 자체 정보

건물명: 효성하이츠빌

준공년도: 2017년 5월

구조: 철근콘크리트구조

규모: 5층 건물 중 5층 501호

용도: 도시형생활주택-단지형다세대

설비: 위생 및 급배수, 난방, 승강기 설비 완비

5.2. 생활 편의시설

본건은 춘의역 인근에 위치하여 교통이 편리하며, 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

심원고등학교 등 교육 시설이 인접해 있어 교육 환경도 양호한 편입니다.

주변 지역을 조사한 결과, 특별히 혐오시설이 집중되어 있는 지역은 아닌 것으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

본건은 토지거래허가구역으로, 2026년 8월 25일까지 토지 거래 시 허가를 받아야 합니다. 이는 향후 매각 시 거래에 일부 제약이 될 수 있습니다.

6.2. 임차 관련 리스크

임차권은 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, HUG 인수 조건 변경 등 복잡한 권리 관계가 존재하여 잔금 납부 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다.

6.3. 기타 리스크

제시외 건물이 포함되어 있어, 이에 대한 별도의 처리 비용이나 절차가 발생할 수 있으나, 감정가에 반영되어 있을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천시 춘의동의 역세권에 위치한 비교적 신축(2017년식) 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 권리 관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 명도 및 소유권 이전 절차가 원활하게 진행될 것으로 예상됩니다. 다만, 토지거래허가구역이라는 점은 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

- 7호선 춘의역 초역세권 입지로 출퇴근 및 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

- 2017년식 신축급 건물로 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

- 권리 관계가 명확하여 안전하게 투자할 수 있는 물건입니다.

- 주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 경우 시세 차익 및 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 215,455,000원입니다.

주변 유사 물건의 최근 실거래가를 분석한 결과, 3.3058㎡당 가격은 약 457만원 ~ 478만원 선으로 파악됩니다.

본건의 전용면적 41.89㎡를 기준으로 시세 추정 시 약 191,566,300원 ~ 200,440,000원 수준으로 분석됩니다.

감정가가 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 보이나, 낙찰률 등을 고려할 때 195,000,000원 ~ 205,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

다만, 본건은 HUG 인수조건 변경 등 특이사항이 있어, 입찰 전 해당 내용에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

현 시세 및 물건 상태를 고려하여 198,000,000원을 1차 권장 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.