나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35094 [1] 경기도 부천시 소사구 괴안동 92-7 성흔빌리지 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부성 · 평가일 2025.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 '괴안동행정복지센터' 동측 인근에 위치하며 주위는 동류형의 공동주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위여건은 무난함.

교통상황

본건은 버스정류장이 인근에 위치하고 있어 교통사정은 무난하며 차량출입 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제201호로서, 외벽 : 스톤코드 등 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 마감. 참호 : 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도시설, 난방, 위생설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 약 8미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(삼오유치원-부천교육지원청문의) <교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한 허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대 (2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

사건번호: 부천지원 2025타경35094 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 괴안동 92-7 성흔빌리지 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 189,000,000원 (18,900만원)

토지면적: 27.84㎡ (약 8.42평)

건물면적: 46.07㎡ (약 13.94평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 건물 정보

건축년도: 1986년

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 201호

층수: 2층 (총 5층)

전용면적: 46.07㎡ (약 13.94평)

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 '괴안동행정복지센터' 동측 인근에 위치하며, 주위는 동류형의 공동주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 일반 주거지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

버스정류장이 인근에 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 출입 및 주차가 가능합니다. 본건 남서측으로 약 8미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 그 외 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(삼오유치원), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 주요 권리

채권자는 주택도시보증공사이며, 본 경매는 강제경매로 진행됩니다.

말소기준권리는 2020년 12월 15일 접수된 조옥제 근저당(30,000,000원)입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(한상준)

보증금: 179,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 8월 25일

확정일자: 2020년 8월 6일

배당신고일자: 2024년 7월 1일

대항력: 없음

3.3. 권리 인수 여부

말소기준권리(근저당)보다 늦게 설정된 권리들은 대부분 매각으로 소멸될 예정입니다.

본건 명세서상 '을구 순위 3번 주택임차권등기'는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 소멸되는 것으로 확인되었습니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

3.4. 등기부 요약

등기부채권 총액: 약 209,000,000원

주요 권리 내역:

* 을1 근저당 (조옥제, 30,000,000원, 2020.12.15) - 말소기준권리

* 을3 주택임차권 (한상준, 179,000,000원, 2024.07.01) - 말소예정

* 갑15 강제경매 (주택도시보증공사, 193,496,641원, 2025.11.25) - 경매개시결정

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

본건은 1986년 건축된 다세대주택으로, 전용면적 46.07㎡ (약 13.94평)입니다.

최근 주변 유사 물건 시세는 다음과 같습니다.

* 에덴빌라 (1986년식, 연립, 38.88㎡): 2026년 7월 매매가 17,000만 원 ~ 17,500만 원 (평당 약 437만 원 ~ 450만 원)

* 삼성펠리스5차 (2016년식, 다세대, 34.7㎡): 2026년 7월 매매가 21,200만 원 (평당 약 611만 원)

4.2. 시세 평가

본건의 전용면적(46.07㎡)은 비교 대상 물건들보다 크며, 건축년도(1986년)는 에덴빌라와 동일합니다. 에덴빌라의 평당 시세를 적용 시 약 20,700만 원 수준으로 추정되며, 신축 다세대주택인 삼성펠리스5차의 높은 평당가(611만 원)를 감안하면 본건의 시세는 17,000만 원 ~ 21,000만 원 범위로 예상해 볼 수 있습니다. 본건의 감정가(18,900만 원)는 주변 시세 대비 보수적으로 책정된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

괴안동행정복지센터가 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 편리합니다. 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 및 교통

유치원(삼오유치원)이 인근에 있으며, 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 관련 사항은 확인이 필요합니다. 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 용이합니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 인근에서 특별히 주민 정서상 거부감을 일으킬 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본 건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 낙찰 후 소유권 이전 시 해당 관청의 허가를 받아야 합니다. (허가기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

6.2. HUG 인수조건 변경 및 임차권

'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권'이라는 특이사항이 있으나, 임차인 정보상 대항력이 없으며 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸되는 것으로 확인되었습니다. 다만, HUG 관련 사항은 잔금 납부 및 명도 과정에서 추가적인 확인 및 협조가 필요할 수 있습니다.

6.3. 건축물 노후화

건축년도가 1986년으로 노후된 편이므로, 향후 유지보수 및 리모델링 등에 따른 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 부천시 소사구 괴안동에 위치한 다세대주택으로, 권리관계가 비교적 명확하고 주변 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 임차인의 보증금 인수 부담이 없는 점, 주변 시세 대비 감정가가 합리적인 점 등이 투자 포인트로 고려될 수 있습니다. 다만, 토지거래허가구역 지정, HUG 관련 절차, 건물 노후화 등은 사전에 충분히 인지하고 대비해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 인수 부담 없는 권리관계: 임차인의 보증금 인수 부담이 없어 낙찰 후 추가 비용 발생 위험이 적습니다.

* 합리적인 감정가: 주변 시세 대비 감정가가 보수적으로 책정되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 양호한 입지: 행정복지센터 등 생활 편의시설이 근접해 있고 교통이 편리한 주거지역에 위치합니다.

* 면적 대비 가치: 주변 유사 연령대의 물건보다 전용면적이 넓어 실거주 및 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 18,900만 원이며, 주변 시세 분석 결과 유사 연령대의 에덴빌라(38.88㎡) 시세(17,000만 원~17,500만 원)보다 본건의 전용면적(46.07㎡)이 더 넓습니다. 신축 다세대주택인 삼성펠리스5차(34.7㎡)가 21,200만 원에 거래된 점을 고려할 때, 본건은 면적 이점을 감안하여 감정가 이상에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

인수 보증금이 없는 점, 권리 관계가 명확한 점 등을 고려하여, 입찰가 범위는 180,000,000원(18,000만 원) ~ 205,000,000원(20,500만 원)으로 예상됩니다.

종합적인 고려 하에, 195,000,000원 (1억 9,500만 원) 수준의 입찰가를 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.