나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35252 [1] 경기도 부천시 원미구 역곡동 113-11 삼성아이파크빌 5층503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대청 · 평가일 2025.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 역곡동 소재 "역곡역" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 아파트, 단독주택, 숙박시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근 "부일로" 로변에 버스정류장이 소재하고, 남서측 인근에 경인선전철 "역곡역"이 위치하여 제반 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 5층 503호로서, 외벽 : 외장석재붙임 및 드라이비트 마감, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감, 창호 : 샷시 창호 등임. [집합건축물대장상 사용승인일 : 2008년 10월 08일]

이용상태

"다세대주택"으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 도시가스시설 및 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측으로 로폭 약 6미터 내외의 포장도로(부일로750번길)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역 (전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상 :단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

공부와 별 차이 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 현장조사시 이해관계인의 부재로 자세한 임대차관계는 미상임. 나. 본건 남동측 부분에 부합물(판넬조 판넬지붕, 보일러실 및 다용도실, 약 20㎡)이 소재하나, 전유부분과 일체로 거래되는 관행 등을 고려하여 본건 다세대주택에 포함하여 감정평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 경기도 부천시 원미구 역곡동 113-11, 삼성아이파크빌 5층503호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 부천지원 2025타경35252 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 176,000,000원입니다.

해당 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

토지 면적은 29.89㎡ (약 9.04평)이며, 건물 면적은 45.54㎡ (약 13.77평)입니다.

건물 제시외 면적은 20.00㎡ (약 6.05평)로, 이는 감정평가에 포함되어 매각됩니다.

건축물대장상 사용승인일은 2008년 10월 08일입니다.

본 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 부천시 원미구 역곡동에 위치하며, 지하철 1호선 역곡역 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변 지역은 다세대주택, 아파트, 단독주택, 숙박시설 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

교통 상황은 차량 접근이 용이하며, 인근 부일로 로변에 버스정류장이 있고 역곡역이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

물건지 남동측으로는 로폭 약 6미터 내외의 포장도로(부일로750번길)에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 인천지방법원 2025카단3855의 신한카드 가압류입니다.

등기부등본 상 소유권 보존 등기 이후 공유자 지분 이전, 다수의 가압류(신한카드, 우리카드, 삼성생명보험, 삼성카드)가 설정되었으나, 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 약 83,274,877원입니다.

* 임차인 현황

본건에는 김 이라는 임차인이 등재되어 있습니다.

김 임차인은 2012년 4월 27일에 전입하였으며, 대항력이 있습니다.

보증금 및 차임은 0원으로 기재되어 있으나, 금액이 미상인 경우에도 실제 임대차 관계 및 인수 여부에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 역곡동 일대는 다양한 주거 형태와 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

역곡역을 중심으로 형성된 상권을 이용할 수 있으며, 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

제공된 주변 시세 정보를 분석한 결과, 유사 면적(약 47~48㎡)의 다세대주택이 최근 14,000만원에서 17,200만원 사이에서 거래되었습니다.

본건의 건물 연식(2008년)이 비교 대상(2001~2002년)보다 신축인 점은 긍정적인 요인입니다.

하지만 감정가(176,000,000원)가 최근 최고 거래가(17,200,000원)보다 다소 높은 수준이므로, 시세 대비 적정 입찰가 산정이 중요합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통

역세권 입지로 지하철 1호선 역곡역을 이용하기 편리합니다.

다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 접근성이 우수합니다.

* 편의시설

근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

역곡역 주변의 다양한 상업시설 이용 또한 편리할 것으로 예상됩니다.

* 교육 및 의료시설

본 물건 주변의 구체적인 학군 및 의료시설 정보는 제공되지 않았습니다.

다만, 주거 밀집 지역임을 감안할 때 교육 및 의료시설 이용에 큰 불편은 없을 것으로 예상됩니다.

* 주변 환경

다세대주택, 아파트, 단독주택 등 다양한 형태의 주거지가 혼재되어 있습니다.

인근에 숙박시설이 포함되어 있다는 점은 상권의 특성을 이해하는 데 참고할 사항입니다.

혐오시설 여부는 별도 확인이 필요하며, 지도 검색 등을 통해 주변 환경을 상세히 파악하는 것이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인

김 임차인은 대항력이 있으므로, 명도 시 추가적인 협의나 절차가 필요할 수 있습니다.

보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 인수해야 할 금액이 있을 가능성을 배제할 수 없어 주의가 요구됩니다.

* 제시외 건물

약 20㎡의 제시외 건물(판넬조 판넬지붕, 보일러실 및 다용도실)이 본건 건물에 포함되어 감정평가 및 매각에 포함됩니다.

이는 사실상 건물의 사용 면적을 증가시키는 요인이 될 수 있으나, 불법 건축물 여부 등 법적인 문제 발생 가능성을 사전에 검토해야 합니다.

* 토지거래허가구역

본 물건은 토지거래허가구역으로, 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 내 매각 시 잔금 납부 전 허가를 받아야 합니다. (현재 기준 허가 기간이 만료되었거나 만료 예정이므로, 경매 진행 시점에 따라 달라질 수 있습니다. 매각기일을 확인하십시오.)

* 건물 연식 및 상태

2008년식 건물로, 15년 이상 경과하여 노후화에 따른 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 역세권 입지로서 교통 및 생활 편의성이 양호한 다세대주택입니다.

권리상 인수할 부담은 없으나, 대항력 있는 임차인 김 의 존재는 명도 및 금전적 위험 요인이 될 수 있습니다. 보증금 0원이라는 특이사항에 대한 심층적인 조사가 필요합니다.

제시외 건물 포함 매각은 장점이 될 수 있으나, 법적 문제 여부를 확인해야 합니다.

감정평가액이 최근 유사 물건 실거래가보다 다소 높게 책정된 점을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 프리미엄

역곡역 도보 이용 가능한 거리에 위치하여 출퇴근 및 외부 활동에 유리합니다.

* 신축 건물 (상대적)

주변 유사 연식 건물 대비 비교적 신축 건물에 해당합니다.

* 넓은 실사용 면적 가능성

건물 면적 외 제시외 건물까지 포함되어 있어, 합법적인 범위 내에서 추가 공간 활용이 가능할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 176,000,000원

주변 실거래가: 140,000,000원 ~ 172,000,000원 (유사 면적, 2001~2002년식)

본건의 감정가는 최근 실거래가 상단에 위치하며, 건물 연식이 더 신축임을 고려해도 가격이 높게 책정된 편입니다.

또한, 대항력 있는 임차인의 보증금 및 차임 0원이라는 특이사항은 명도 및 실질적인 인수 비용 발생 가능성을 내포하므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려했을 때, 본건의 적정 입찰가는 감정가보다는 최근 실거래가 상단 또는 약간 상향된 수준에서 결정될 것으로 예상됩니다.

예상 입찰가는 약 165,000,000원에서 175,000,000원 사이로 산정해 볼 수 있습니다.

다만, 현장 조사와 임차인 관련 추가 정보 확보를 통해 입찰가를 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.