나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35075 [1] 경기도 김포시 사우동 1250 다온아르떼 102동 4층403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대양촌 · 평가일 2025.12.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 김포시 사우동 소재 '김포여자중학교' 남측 인근에 위치하며 주변은 공동주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본 건 까지의 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 김포골드라인 '사우역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제4층 제403호로서, 외벽 : 타일 등 마감. 창호 : 새시 창호임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 3필지 일단의 부정형의 토지로서 다세대주택 부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 동측으로 노폭 약 8M 내외의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

- 1250번지 도시지역, 제1종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역( 문화예술과 협의)<경기도문화재보호조례>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(김포여자중학교,김포고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역 15m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구(김포 재정비촉진지구(도시관리과 협의요함))<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 역사문화환경보존지역(문화예술과 문의)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(사우처리분구)<하수도법> 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의) <추가기재>본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다. - 1251번지, 1252번지 도시지역, 제1종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역( 문화예술과 협의)<경기도문화재보호조례>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(김포여자중학교,김포고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역 15m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구(김포 재정비촉진지구(도시관리과 협의요함))<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 역사문화환경보존지역(문화예술과 문의)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(사우처리분구)<하수도법> 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의) <추가기재>본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보입니다.

* 사건번호: 부천지원 2025타경35075 (1)

* 소재지: 경기도 김포시 사우동 1250 다온아르떼 102동 4층 403호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 183,000,000원

* 토지면적: 20.18㎡ (약 6.10평)

* 건물면적: 32.08㎡ (약 9.70평) - 이는 전용면적에 해당될 수 있습니다.

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경기도 김포시 사우동에 위치하며, 김포여자중학교 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 토지는 대체로 3필지로 이루어진 부정형의 토지이며, 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있고 김포골드라인 사우역이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 인접 도로 상태

본 건 동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.

2.4. 건물 구조 및 상태

철근콘크리트구조 평스라브 지붕 5층 건물 중 4층 403호입니다. 외벽은 타일 등으로 마감되었으며, 창호는 새시 창호로 되어 있습니다. 건물 내에는 기본적인 전기, 위생, 급배수, 난방, 소화 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 11월 15일 접수된 포천세무서장의 압류입니다. 이는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 을구 1번 순위의 주택임차권등기(송은영)는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 말소될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

* 박준연: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-12-20, 확정일자 없음, 배당신고일자 없음, 대항력 없음. 비고: (특이사항 없음)

* 주택도시보증공사(송은영): 보증금 203,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-03-05, 확정일자 2021-02-08, 배당신고일자 2023-04-03, 대항력 없음. 비고: (HUG 관련 보증금, 말소 예정)

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 집합건물 등기부 요약

* 을1: 주택임차권 (송은영, 203,000,000원, 말소)

* 갑3: 소유권이전 2번 신탁등기 말소 (주식회사다온주택건설)

* 갑4: 소유권이전 (김택현, 매매)

* 갑5: 압류 (포천세무서장, 말소기준권리)

* 갑6: 압류 (의정부세무서장, 말소)

* 갑7: 강제경매 (주택도시보증공사, 203,000,000원, 말소)

등기부채권 총액: 203,000,000원

4. 상권분석

본 물건은 김포시 사우동의 주거 지역 내에 위치하며, 김포여자중학교 및 김포고등학교 등 교육 시설과 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 도시형생활주택으로서 1~2인 가구의 주거 수요에 적합한 상권 환경을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 김포골드라인 사우역을 도보 또는 짧은 거리로 이용 가능하여 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 인근에 학교와 근린생활시설이 있어 교육 및 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 혐오시설: 주변 지역을 조사한 결과, 본 물건지와 직접적으로 연관된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 정비구역 및 재정비촉진지구 지정: 본 물건이 위치한 지역은 정비구역 및 재정비촉진지구로 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 있습니다. 이는 지역 가치 상승의 요인이 될 수 있으나, 장기적인 재개발 계획의 불확실성, 개발 과정에서의 소음 및 먼지 발생, 건축 행위의 제한 등도 고려해야 합니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)가 관련된 인수조건 변경은 채무 인수, 경매 절차 진행, 또는 명도 과정에서 예상치 못한 변수나 복잡성이 발생할 가능성이 있습니다. 이 부분은 추가적인 확인과 철저한 대비가 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

* 고도지구(공항고도제한)에 포함되어 있어, 항공기 운항에 영향을 미치는 고도 제한으로 인해 향후 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다. (장애물제한표면구역, 진입표면구역 해당)

* 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

* 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어, 문화재 보호 관련 규제를 받을 수 있습니다.

* 제한보호구역(군사기지 및 군사시설 보호법)에 속해 있어 군 관련 협의 또는 건축 행위에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

* 상대보호구역(김포여자중학교, 김포고등학교)에 포함되어 있어 교육 환경 보호 관련 규제가 적용됩니다.

* 재정비촉진지구로 지정되어 있어 관련 법규의 적용을 받습니다.

* 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

* 하수처리구역(사우처리분구)에 해당합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 외국인 등이 토지를 거래할 경우 허가를 받아야 합니다.

* 건축물 관련하여, 해당 지역지구 등 편입 여부는 반드시 관계 부서에 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김포시 사우동에 위치한 역세권 단지 내 도시형생활주택으로, 비교적 최신 건축 연식(2020년 준공)을 가지고 있으며, 소형 면적임에도 불구하고 최근 유사 연식의 매물 거래 사례를 볼 때 시세는 감정가 수준으로 형성되어 있을 것으로 판단됩니다. 또한, 인수해야 할 임차인 보증금 부담이 없는 점은 장점입니다. 그러나 재정비촉진지구 지정, HUG 관련 복잡한 인수조건 변경, 그리고 공항고도제한, 군사보호구역 지정 등 다수의 엄격한 토지이용 제한사항들은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 특히 HUG 관련 조건 변경 사항에 대한 심층적인 확인은 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 김포골드라인 사우역을 이용할 수 있는 역세권 입지.

* 1~2인 가구 실수요자에게 매력적인 소형 주거 공간.

* 향후 지역 재정비 및 개발 사업 추진 시 가치 상승 기대.

* 인수해야 할 보증금 부담이 없어 명확한 투자 비용 산정 가능.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 183,000,000원입니다. 최근 2026년 7월에 거래된 다른 단지의 유사 면적(53.22㎡) 주택이 180,000,000원에 거래된 사례가 있어, 시세 형성의 참고가 됩니다. 본 물건은 32.08㎡(약 9.7평)의 면적이며, 건축 연식이 더 최신입니다.

그러나 HUG 관련 인수조건 변경, 다수의 엄격한 토지이용 제한, 재정비촉진지구 지정으로 인한 불확실성 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 인수해야 할 보증금이 없는 점은 긍정적인 요소입니다.

이를 바탕으로, 예상 입찰가는 감정가의 85%에서 100% 수준인 155,000,000원부터 183,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 특히 HUG 인수조건 변경에 대한 면밀한 조사와 함께 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.