나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35080 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 391-4 대준블루온 8층809호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영재 · 평가일 2025.12.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동 소재 "부천역" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하며, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역이 소재하고 있어 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트평스라브지붕 10층 내 8층 809호로서, 외 벽 : 석재붙임 등 마감. 창 호 : 새시 창호임.

이용상태

아파트(도시형생활주택-원룸형)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기, 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 사다리형의 토지로서, 교육연구시설(학원), 아파트(도시형생활주택-원룸형), 제2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경35080 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 391-4 대준블루온 8층809호

* 용도: 도시형생활주택 (원룸형)

* 감정가: 247,000,000원

* 토지면적: 11.72㎡ (약 3.55평)

* 건물면적: 43.55㎡ (약 13.17평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 특이사항: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경, 공동담보

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 "부천역" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

1.1. 2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 부천역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.1. 3. 토지이용계획 및 제한상태

본 건은 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m), 과밀억제권역, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 특히, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 매수 시 허가를 받아야 합니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 2월 6일 접수된 양철용 외 1인 명의의 가압류 (채권액 200,000,000원)입니다.

1.2. 2. 등기부상 권리관계

매각으로 인해 다음과 같은 권리들이 말소될 예정입니다.

* 갑12: 남부천세무서 압류 (2025.08.14)

* 갑13: 부천시 압류 (2025.08.29)

* 갑14: 주택도시보증공사 강제경매 (채권액 188,371,515원, 2025.08.14)

* 을7: 정재웅 주택임차권 (채권액 175,000,000원, 2022.06.07) - 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 말소 예정입니다.

1.2. 3. 임차인 현황

임차인 H (HONGYANYAN): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-11-11, 대항력 없음.

임차인 W (WUJIANFEI): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-01-01, 대항력 없음.

임차인 주택도시보증공사 (정재웅): 보증금 175,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-06-07, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원

1.2. 4. 권리분석 종합

본 건의 모든 등기부상 권리(압류, 강제경매, 임차권 등)는 말소기준권리에 따라 매각으로 소멸될 예정입니다. 임차인 또한 대항력이 없어 매수인이 인수해야 할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본 건은 부천역 인근의 일반상업지역에 위치하여, 도시형생활주택으로서의 주거 기능과 함께 근린생활시설 및 업무시설의 이용이 편리한 복합 상권에 속합니다. 주변에 다양한 상업 및 편의 시설이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 건축물 정보

건물은 철근콘크리트구조 10층 건물 중 8층에 위치한 도시형생활주택(원룸형)입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

* 준공 연월일: 2014년 1월 2일 (사용승인일 기준)

* 내부 설비: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기, 소화전설비 등이 구비되어 있습니다.

1.4. 2. 주변 편의시설

부천역을 중심으로 상업시설, 병원, 관공서 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 3. 주변 교통시설

지하철 1호선 부천역 및 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 토지거래허가구역

본 건은 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 해당 기간 내에 낙찰받을 경우, 매수인은 관할 시군구청으로부터 토지거래허가를 받아야 하므로, 관련 절차 및 유의사항을 사전에 반드시 확인해야 합니다.

1.5. 2. 감정가 대비 시세 분석

본 건의 감정가는 247,000,000원이나, 주변 다세대 주택의 최근 매매 사례를 고려할 때, 감정가와 시세 간에 다소 차이가 있을 수 있습니다. (예: 41.85㎡ 약 111,000,000원, 61.17㎡ 약 171,000,000원) 이는 건물 종류(도시형생활주택 vs 다세대) 및 개별 건물의 특성에 따른 차이일 수 있으나, 입찰 시 반드시 현장 조사 및 시세 확인을 통해 합리적인 입찰가를 산정해야 합니다.

1.5. 3. HUG 인수조건 변경

HUG 인수조건 변경 및 공동담보 관련 내용은 본 건의 과거 금융 거래 구조에 대한 이해가 필요함을 시사합니다. 비록 임차인의 권리가 말소될 예정이나, 해당 조건 변경 사유에 대한 추가 확인이 권장됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부천역 초역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의성이 우수한 장점을 가지고 있습니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수할 권리나 보증금은 없어 깨끗한 등기부 취득이 가능합니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 및 감정가와 시세 간의 잠재적 괴리는 투자 결정 시 신중한 접근을 요구합니다.

1.7. 투자 포인트

* 부천역 초역세권이라는 우수한 입지조건

* 명확한 권리관계로 인수 부담 없음

* 도시형생활주택으로서 안정적인 임대 수요 기대 가능

* 현 시세 대비 감정가 대비 저가 낙찰 가능성 (보수적 접근 시)

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 247,000,000원입니다. 주변 유사 물건의 시세 분석 및 현장 조사를 바탕으로, 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 220,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가의 약 89% 수준이며, 현 시세와의 괴리를 고려한 합리적인 가격 설정입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.