나이스옥션 법원경매 수원 2025타경59154 [1] 경기도 화성시 봉담읍 왕림리 266 비동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중도 · 평가일 2025.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 봉담읍 왕림리 '수원가톨릭대학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 중 제4층 제402호로서 외벽: 드라이비트 등 마감, 내벽: 벽지 및 타일붙임, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 급·배수시설, 도시가스설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 사다리형 완경사지로 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

물건 비고

1. 토지에 관하여 별도등기 있음 2. 본건 건물은 공부상 '제비동'이나 현황상 건물외벽에는 '사동'으로 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 수원지방법원 2025타경59154 (1) 사건번호로 진행되는 경기도 화성시 봉담읍 왕림리 266 비동 4층402호 소재 다세대주택입니다.

본건의 용도는 다세대주택이며, 감정가는 42,000,000원입니다.

토지 면적은 17.85㎡ (약 5.4평)이며, 건물 면적은 30.84㎡ (약 9.3평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 삼성생명보험주식회사입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 화성시 봉담읍 왕림리 '수원가톨릭대학교' 북동측 인근에 위치합니다.

주위로는 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

토지는 2필 일단의 사다리형 완경사지로 주거용 건부지로 이용 중입니다.

서측으로 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2025년 4월 3일 접수된 삼성생명보험주식회사 명의의 가압류(갑3)입니다.

이후 등기된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

집합건물 등기부 요약은 다음과 같습니다.

갑1: 1996-09-18 소유권이전 (신현광)

갑2: 2001-11-06 소유권이전 (정동진) - 매매

갑3: 2025-04-03 가압류 (삼성생명보험주식회사, 19,434,466원) - 말소기준권리

갑4: 2025-07-01 가압류 (한화생명보험, 9,055,157원)

갑5: 2025-12-02 강제경매 (삼성생명보험주식회사, 21,268,730원) - 본건 경매 개시 결정

총 등기부채권액은 28,489,623원입니다.

임차인 현황상 인수되는 보증금은 없으며, 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 봉담읍 왕림리는 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재된 주거 지역입니다.

인근에 수원가톨릭대학교가 있어 대학가 배후 수요의 영향이 있을 수 있습니다.

주변으로 다양한 형태의 주거 및 상업 시설이 분포하고 있습니다.

5. 생활정보

본건은 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 중 제4층 제402호입니다.

외벽은 드라이비트 등으로 마감되었고, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시로 되어 있습니다.

현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

위생 급배수 및 도시가스 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

주의사항으로 토지에 관하여 별도등기가 존재합니다. 이는 추가적인 권리나 의무가 발생할 수 있으므로, 상세 확인이 필요합니다.

또한, 본건 건물은 공부상 '제비동'이나 현황상 건물 외벽에는 '사동'으로 표시되어 있어, 공부와 현황의 차이가 있을 수 있습니다. 이는 추후 재산권 행사 시 혼동을 줄 수 있습니다.

토지이용계획상 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다. 특히 가축사육제한구역은 지역 환경에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 화성시 봉담읍에 위치한 다세대주택으로, 부동산 강제경매로 진행 중입니다.

말소기준권리 이후의 권리가 없어 낙찰 시 권리관계는 비교적 명확할 것으로 판단됩니다.

임차인 인수 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 임대 관계 미상인 점은 잔금 납부 전 반드시 확인해야 할 사항입니다.

건물 명칭 상이, 토지 별도등기, 복합적인 토지이용계획 등은 잠재적 리스크 요인이므로, 현장 답사를 통한 면밀한 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

신축급 신규 건물(에이트하임, 2026년 준공) 인근의 시세 정보를 참고할 수 있습니다.

감정가 대비 소형 면적으로, 실거주 또는 소액 투자 관점에서 접근 가능합니다.

토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 분석이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석 결과, 본건과 유사한 지역 내 다세대주택의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

- '왕림아트빌라B동' (1992년 준공, 42.7㎡): 50,000,000원 (약 117만원/㎡)

- '승지빌라(A,B동)' (2015년 준공, 61.53㎡): 96,000,000원 (약 156만원/㎡)

- '에이트하임' (2026년 준공, 54.35㎡): 190,000,000원 (약 350만원/㎡)

본건의 감정가는 42,000,000원이며, 면적은 30.84㎡입니다. 이는 약 136만원/㎡에 해당합니다.

가장 유사한 연식의 '왕림아트빌라B동'과 비교 시, 본건의 감정가는 시세 대비 합리적인 수준으로 보입니다. '승지빌라'는 신축 효과 및 면적 차이를 고려해야 합니다. '에이트하임'은 신축 프리미엄이 반영된 것으로 보입니다.

리스크 요인(별도등기, 명칭 차이)과 감정가, 그리고 주변 시세를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가 수준에서 약간 상향된 가격을 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 40,000,000원 ~ 48,000,000원

(인수 보증금 없음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.