나이스옥션 법원경매 수원 2025타경58902 [1] 경기도 용인시 수지구 상현동 1116 광교2차푸르지오시티 에이동 4층405호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한경 · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 용인시 수지구 상현동 소재 '상현역' 북서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 업무 시설, 근린시설, 아파트단지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 본건 인근지역의 도로정비상태 양호하고 인근에 지하철 상현역이 소재하는 등 제반 교통여건 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 4층 405호로 이용중임.

이용상태

본건은 업무시설(오피스텔)로 이용중임. (별지 '건물개황도' 참조)

설비내역

본건은 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전 및 화재탐지설비 등의 소방설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 장방형의 토지로서, 상업용 및 업무용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 각각 중로와 접하며, 남동측으로 주차장 출입구 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(광교택지), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 상대보호구역(2014-10-27) (용인교육지원청에 별도 문의 요망), 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역, 택지개발지구, 토지거래계약에관한허가구역(기간:25.10.20.~26.12.31. 용도:아파트 등(연립주택이 혼재 되어있는 아파트 포함), 국토부 제2025-1219호),토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26. ~26.8.25. 대상:외국인등/용도:단독주택 다가구 연립 다세대 아파트(국토부 제2025- 1058호))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계 미상임.

물건 비고

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경58902 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 홍

1.2. 물건정보

소재지: 경기도 용인시 수지구 상현동 1116 광교2차푸르지오시티 에이동 4층405호

건물명: 광교2차푸르지오시티 A동

호수: 405호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 132,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물정보

건물면적: 22.85㎡ (약 6.91평) (전용면적)

건물지분: 22.85㎡

건축년도: 2014년

총 층수: 10층

해당 층수: 4층

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

주요 설비: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비(소화전, 화재탐지), 난방설비

1.4. 토지정보

토지면적: 6.33㎡ (약 1.91평)

토지지분: 6.33㎡

토지 이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류, 중로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역, 택지개발지구, 토지거래계약에 관한 허가구역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 수지구 상현동 소재 '상현역' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 업무시설, 근린시설, 아파트 단지 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근 지역의 도로 상태가 양호합니다. 또한, 지하철 상현역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 전반적인 교통 여건이 우수합니다. 본건 북측 및 동측으로는 중로가 접해 있고, 남동측으로는 주차장 출입구가 개설되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 개요

본 물건은 부동산강제경매로 진행 중입니다. 등기부등본상 주요 권리로는 선순위 임차권, 소유권 이전, 압류, 강제경매 등이 있습니다.

3.2. 선순위 임차인 분석

* 임차인: 홍

* 보증금: 157,500,000원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2021-05-04

* 확정일자: 2021-05-04

* 배당신고일자: 2025-05-14

* 대항력: 있음

* 인수 여부: 본건 등기부요약상 '을1 주택임차권'은 '인수'로 기재되어 있으며, 물건명세서상에서도 "매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 임차권등기가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라고 명시되어 있습니다.

* 특이사항: 채권자(강제경매)와 임차인이 동일인(홍태원)으로 파악되어 권리관계가 복잡합니다. 또한, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재된 부분과 '을1: 인수'로 기재된 내용 간에 상충이 있어 면밀한 확인이 필요합니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리: 갑4 압류 (수지구 민원지적과-116 24) 2024-09-03

말소되는 권리: 갑4, 갑5, 갑6 (강제경매), 을1(주택임차권 - 단, 인수 조건 있음)

인수되는 권리: 을1 주택임차권 (보증금 157,500,000원, 배당받지 못한 금액)

3.4. 권리분석 요약

본건의 가장 큰 특징은 선순위 주택임차권(을1)이 존재하며, 이 임차권은 매수인에게 인수될 가능성이 높다는 점입니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보도 있으나, 법원 문건명세서에 명시된 '인수' 조항에 따라 배당을 받지 못한 보증금은 매수인이 부담해야 합니다. 채권자이자 임차인인 홍태원 씨의 권리 관계가 복잡하게 얽혀 있어, 입찰 전 반드시 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 용인시 수지구 상현동 일대는 상현역을 중심으로 업무, 상업, 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 주변에 아파트 단지 및 근린생활시설이 다수 분포하고 있습니다.

4.2. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역 내 일반상업지역에 속하며, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성을 내포하고 있습니다. 또한, 도로 관련 규제(중로1류, 중로2류)와 성장관리권역, 택지개발지구 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 관한 제반 사항을 숙지해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교통

상현역 초역세권에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높습니다. 차량을 이용한 접근성도 우수한 편입니다.

5.2. 주변 환경 (혐오시설 유무)

본건 주변 지역에 특별히 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차권 인수

가장 큰 리스크는 선순위 임차인(홍 )에게 지급해야 할 보증금 157,500,000원 중 배당받지 못한 금액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이로 인해 실제 총 매수 비용이 예상치를 초과할 수 있습니다.

6.2. 권리관계 복잡성

채권자와 임차인이 동일인으로 파악되는 등 복잡한 권리 관계는 예상치 못한 변수를 야기할 수 있으며, 명도 과정에서 추가적인 어려움이 발생할 가능성이 있습니다.

6.3. 기타

임대차 관계가 '미상'으로 기재되어 있고, 차임이 0원으로 설정된 점은 임차인의 실제 거주 여부 및 계약 관계에 대한 추가 확인이 필요함을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 상현역 인근의 우수한 입지 조건과 교통 편리성을 갖춘 오피스텔입니다. 그러나 선순위 임차권 인수라는 매우 중요한 리스크를 내포하고 있어, 잠재적 인수 보증금 전액에 대한 부담 가능성을 염두에 두어야 합니다. 따라서 철저한 권리 분석과 함께 임차인과의 관계, 명도 가능성 등을 다각도로 검토한 후 신중하게 입찰에 참여해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 상현역 도보 이용 가능 거리로 투자 가치 및 환금성 우수

* 개발 지역: 상현동 일대 택지개발지구 및 지구단위계획구역으로 향후 시세 상승 잠재력 보유

* 소형 면적: 1~2인 가구에 적합한 전용면적으로 임대 수요 기대

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 광교2차푸르지오시티 A동 4층, 9층 물건이 2026년 7월경 13,500,000,000원(135,000,000원)에 거래된 것으로 확인됩니다. 이는 전용면적 기준 약 5,280,000원 ~ 5,650,000원/㎡의 시세로 볼 수 있습니다. 본건의 전용면적(22.85㎡)을 기준으로 시세 환산 시 약 120,000,000원 ~ 128,000,000원의 가치를 예상해 볼 수 있습니다. 감정가는 132,000,000원입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

주어진 규칙에 따라 '인수 보증금'을 제외하고 부동산의 순수한 가치를 기준으로 예상 입찰가를 산정합니다. 최근 거래가 및 감정가를 고려할 때, 본건의 시장 가치는 대략 125,000,000원으로 추정됩니다. 이에 대한 90% 수준을 보수적인 예상 입찰가로 제안합니다.

예상 입찰가: 112,500,000원 (1억 1천2백 5십만원)

9.3. 총 예상 매수 비용

본건의 총 예상 매수 비용은 예상 입찰가에 인수해야 할 임차 보증금(157,500,000원에서 배당받는 금액을 제외한 잔액)을 합산한 금액이 될 것입니다. 예를 들어, 임차인이 배당받는 금액이 없을 경우, 총 비용은 112,500,000원(입찰가) + 157,500,000원(인수 보증금) = 270,000,000원 가량이 소요될 수 있습니다. 이는 시세보다 훨씬 높은 금액이므로, 실제 입찰 시에는 인수 보증금의 회수 가능성 및 최종 총 부담액을 면밀히 계산하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.