나이스옥션 법원경매 수원 2025타경59111 [1] 경기도 수원시 권선구 금곡동 1118-3 커낼파크 3층317호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인 · 평가일 2025.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 금곡동 소재 '금곡동 행정복지센터' 동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 관공서, 아파트단지, 각종 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 5층/지상 10층 건물 중 제3층 제317호로서, 외벽: 석재 및 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호: 새시 이중 창호 등 임.

이용상태

복층형 오피스텔로 이용중임. (후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 지하주차장 시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 평탄한 가장형의 토지로서, '업무시설(오피스텔) 및 제1,2종 근린생활시설' 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 및 서측으로 왕복2차선 아스팔트 포장도로와 각각 접하며, 북측으로 보행자도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(호매실지구) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 공공주택지구<공공주택 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통 정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26) (대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택) 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 등기사항전부증명서상 2023년 11월 6일 수원지방법원의 임차권등기명령(2023카임21413)으로 2023년 11월 7일자 주택임차권이 등재되어 있음.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 임란영)로부터 2026.5.22.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물정보

본 물건은 경기도 수원시 권선구 금곡동 1118-3번지에 위치한 '커낼파크' 오피스텔 3층 317호입니다. 건물은 2020년에 사용승인되었으며, 철근콘크리트 구조의 지상 10층, 지하 5층 건물 중 3층에 해당합니다. 주요 용도는 업무시설(오피스텔) 및 제1,2종 근린생활시설입니다.

1.2. 면적

건물 전용면적은 30.41㎡ (약 9.20평)이며, 토지 면적은 6.87㎡ (약 2.08평)입니다. 토지 지분은 6.8745㎡, 건물 지분은 30.4072㎡입니다. 제시외 면적은 없습니다.

1.3. 매각 정보

사건번호는 수원지방법원 2025타경59111 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다. 감정평가액은 159,000,000원입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

해당 물건은 경기도 수원시 권선구 금곡동 소재 '금곡동 행정복지센터' 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 오피스텔, 관공서, 아파트 단지, 각종 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 업무 환경이 양호한 편입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리합니다. 남측 및 서측으로는 왕복 2차선 도로, 북측으로는 보행자 도로와 접하고 있어 도로 조건도 좋습니다.

2.2. 토지이용계획 및 제한상태

토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(호매실지구)으로 지정되어 있으며, 소로3류 및 중로2류 도로와 접해 있습니다. 또한 공공주택지구, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다. 2025년 8월 26일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 주로 외국인 등 특정 대상 및 용도(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택)에 적용되는 사항이므로 본 오피스텔 매수자에게 직접적인 제한이 될 가능성은 낮습니다.

2.3. 혐오시설 여부

주변 환경은 오피스텔, 관공서, 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 지역으로, 제공된 정보 상으로는 특별히 혐오시설이 인근에 위치할 가능성은 낮은 것으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 및 소멸 여부

본 건의 말소기준권리는 수원지방법원의 강제경매개시결정(2025타경59111)으로, 채권자는 주택도시보증공사입니다. 등기부등본 상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 인수해야 할 별도의 채무 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인 임란영은 주택도시보증공사로부터 임차하였으며, 보증금 159,000,000원, 차임 0원입니다. 전입일자는 2021년 10월 29일, 확정일자는 2021년 9월 28일입니다. 그러나 임차인은 주택도시보증공사로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다’는 내용의 확약서를 제출했습니다. 이에 따라 임차인은 대항력이 없으며, 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

3.3. 인수 보증금

권리분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

본 물건이 위치한 금곡동 지역은 오피스텔, 근린생활시설, 관공서 등이 밀집한 지역 상권입니다. 인근 아파트 단지의 배후 수요와 더불어 다양한 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권 기능이 잘 갖추어져 있습니다.

4.2. 최근 실거래가 동향

동일 건물인 '커낼파크'의 오피스텔 최근 실거래가는 다음과 같습니다.

2025년 4월, 34.17㎡ 면적이 140,000,000원에 거래되었습니다.

2026년 5월, 36.88㎡ 면적이 150,000,000원에 거래되었습니다.

2026년 6월, 36.88㎡ 면적이 150,000,000원에 거래되었습니다.

이를 통해 해당 건물 면적 대비 시세는 약 4,067,000원/㎡ ~ 4,097,000원/㎡ 수준으로 파악됩니다. 본건의 전용면적 30.41㎡를 기준으로 산정하면, 현재 시세는 약 118,000,000원 ~ 124,000,000원 수준으로 추정됩니다. 감정가는 159,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 높은 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공기관

물건 인근에 금곡동 행정복지센터가 있어 행정 서비스 이용이 편리합니다. 또한, 각종 근린생활시설, 공원 등이 주변에 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 주거 및 업무 환경

오피스텔, 아파트 단지, 근린생활시설이 혼재된 지역 특성상 주거 및 업무 환경 모두 적합합니다. 복층형 오피스텔 구조는 실사용 면적을 넓게 활용할 수 있는 장점이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정가 대비 시세 차이

감정평가액(159,000,000원)이 최근 실거래가 기준 추정 시세(약 118,000,000원 ~ 124,000,000원)보다 높은 편입니다. 입찰 시 보수적인 접근이 필요할 수 있습니다.

6.2. 토지거래계약 허가구역 지정

토지거래계약 허가구역 지정은 특정 대상(외국인 등) 및 용도(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택)에 해당하므로, 본 오피스텔 매수자에게 직접적인 제약이 될 가능성은 낮습니다.

6.3. 임차인 관련 확약서

임차인 임란영이 대항력을 포기하고 보증금 우선변제권만 주장하며 임차권등기 말소에 동의한 확약서가 제출되었으나, 관련 절차 및 후속 조치에 대한 명확한 확인이 필요합니다. (단, 명시된 권리분석상 인수되는 보증금은 없습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 권선구의 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖춘 지역에 위치한 오피스텔입니다. 권리관계가 명확하여 인수되는 채무가 없다는 점이 가장 큰 장점입니다. 복층형 구조로 실사용 공간 활용도가 높을 것으로 기대됩니다. 다만, 감정평가액이 최근 실거래가 대비 높은 점을 고려해야 하며, 토지거래허가구역 지정 등 일부 확인 사항이 있습니다. 임차인의 대항력 포기와 HUG의 확약서 제출로 인해 권리 문제는 해소되었으나, 세부 절차 확인은 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 명도 및 소유권 이전 절차가 비교적 용이합니다.

* 수원시 권선구 금곡동이라는 안정적인 주거 및 상업 지역에 위치합니다.

* 복층형 오피스텔로 젊은층이나 1인 가구 수요에 적합하며, 임대 수익 또는 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 주변 교통 및 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활 만족도가 높습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 159,000,000원입니다.

최근 유사 면적(34.17㎡~36.88㎡)의 실거래가는 140,000,000원에서 150,000,000원 수준이며, 이를 기준으로 본건(30.41㎡)의 현재 시세는 약 118,000,000원 ~ 124,000,000원으로 추정됩니다.

임차인의 보증금 159,000,000원은 대항력이 없어 인수되지 않으므로, 입찰가 산정 시 고려할 필요가 없습니다.

감정가와 시세의 차이, 물건의 면적 및 층수 등을 종합적으로 고려할 때, 115,000,000원 수준을 적정 입찰가로 제안합니다. 이 가격은 최근 시세 대비 합리적이며, 낙찰 후 명도 및 활용 시 수익성을 확보할 수 있는 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.