나이스옥션 법원경매 수원 2025타경59259 [1] 경기도 수원시 권선구 탑동 801-3 비동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한경 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 탑동 소재‘탑동초등학교’남서측 인근에 위치하며, 부근에는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건의 인근에 버스정류장이 위치하고 있는 등 인근지역의 전반적인 교통여건은 보통 수준으로 조사됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 2층 201호 임.

이용상태

본건의 집합건축물대장상 전유부분의 용도는‘다세대주택’임.(별첨‘건물개황도’참조)

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있는 것으로 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지 기호(2), (3) : 토지의 형상은 장방형이며, 주된 이용상황은 다세대주택의 건부지 상태인 것으로 조사됨.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지 기호(2)의 북측으로 도시계획시설도로 소로2류(폭 8m~10m)가 개설되어 있으며, 대지권의 목적인 토지 기호(2), (3)의 동측 및 서측으로 자동차 통행이 가능한 세로 상태의 도로가 개설되어 있는 것으로 조사됨.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지 기호(2) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택). 대지권의 목적인 토지 기호(3) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 박정원)로부터 2026.9.10.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경59259 (1)

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 탑동 801-3 비동 2층201호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 114,000,000원

* 토지면적: 23.12㎡ (약 7.0평)

* 건물면적: 42.80㎡ (약 12.9평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 2층 201호

* 준공일자: 2002년 4월 29일 (건축물대장 기준)

2. 입지조건

* 본 물건은 경기도 수원시 권선구 탑동 소재 ‘탑동초등학교’ 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변에는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

* 교통 여건은 인근 버스정류장 이용이 가능하여 보통 수준으로 평가됩니다.

* 토지 형상은 장방형이며, 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다.

* 남측으로 도시계획시설도로 소로2류(폭 8m~10m)와 접하고 있으며, 동측 및 서측으로도 차량 통행이 가능한 도로가 개설되어 있어 접근성이 양호한 편입니다.

* 토지이용계획상 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26) 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 본 건의 말소기준권리는 2025년 12월 5일 접수된 수원지방법원 강제경매개시결정(채권자: 주택도시보증공사)입니다.

* 말소기준권리보다 선순위의 용익물권이나 담보물권은 존재하지 않습니다.

* 등기부등본 상 임차인 박 은 2021년 10월 7일 전입, 2021년 9월 28일 확정일자를 받았으나, 제공된 정보 상 '대항력 없음'으로 기재되어 있습니다.

* 다만, 주택도시보증공사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이는 임차인 박 관련 명도 리스크를 줄여주는 요인으로 작용할 수 있습니다.

* 인수 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (0원)

4. 상권분석

* 본 물건이 소재한 탑동 일대는 주거지역으로, 주변에 단독주택 및 공동주택이 밀집해 있습니다.

* 근린생활시설이 산재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능하나, 대규모 상업 시설보다는 지역 소규모 상권의 성격을 띱니다.

* 안정적인 주거 수요를 기반으로 한 임대 수익 또는 시세차익을 기대할 수 있는 지역입니다.

5. 생활정보

* 교육시설로는 탑동초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 탑동중학교, 수원농생명과학고등학교 등도 비교적 가까운 거리에 있어 학군 형성 가능성이 있습니다.

* 대중교통 이용은 인근 버스정류장을 통해 가능하며, 시내버스 노선을 이용한 이동이 편리합니다.

* 주변 편의시설 및 관공서 등은 수원시 권선구청 및 관련 행정복지센터, 의료시설, 마트 등 일반적인 생활 편의 시설을 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 가장 주목할 부분은 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 및 비행안전제2구역(전술)에 해당된다는 점입니다. 이는 항공기 소음으로 인한 불편함이나 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 발생할 수 있습니다.

* 토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있어, 경매 취득 후 해당 물건을 외국인 등이 취득 시 허가를 받아야 하는 절차가 있을 수 있습니다. (이 부분은 매각 후 전매 시 해당될 수 있습니다.)

* 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 내용이 실제 명도 과정에서 임차인 박 에 대해 문제없이 이행될지에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 권리 분석상 명확하고, 임차인 관련 특이사항(HUG 확약서)으로 인해 명도 리스크가 낮아 비교적 안전하게 취득을 고려해 볼 수 있는 물건입니다.

* 다만, 군용비행장 소음대책구역에 속해 있다는 점은 거주 또는 향후 매각 시 고려해야 할 요소입니다.

* 인근 실거래가를 분석했을 때, 감정가 대비 시세가 높게 형성되어 있어, 시세보다 합리적인 가격으로 낙찰받는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* HUG의 확약서 제출로 인한 임차인 박 관련 명도 및 보증금 리스크 최소화.

* 권리관계가 깨끗하여 인수 부담 없음.

* 생활 편의 및 교육 시설 접근성이 양호한 주거 지역 내 위치.

* 최근 실거래가를 고려한 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 추가 수익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

* 제공된 최근 매매 사례 분석 결과, 유사 면적 및 연식의 다세대주택이 약 1억 4,800만 원 ~ 1억 9,300만 원 선에서 거래되었습니다.

* 본 물건의 감정가는 1억 1,400만 원이나, 현 시세는 이를 상회하는 것으로 판단됩니다.

* 면적(42.80㎡) 및 연식(2001년 준공)을 고려하여 보수적으로 산정한 예상 시세는 약 1억 3,000만 원 ~ 1억 4,000만 원 수준입니다.

* 인수 보증금이 없는 점을 감안하여, 시세 및 권리 관계의 안정성을 고려한 적정 입찰가는 약 1억 3,500만 원으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.